税收筹划无所不在，房地产行业纳税筹划空间巨大，而且节约的完全金额也很大，省下来的就是“净利润”。

　　房地产在中国真正的发展，不过短短的二十年的时间，但是发展非常迅猛。特别是近三年来，房价一日三变，由此也吸引众多资金加入房地产行业，曾经流行无论从事什么行业，只要赚了钱就投资房地产的现象，而且大都能获取暴利。因此大多数中小房地产企业不重视内部管理，财税管理也明显滞后于行业的发展，结合智慧源公司多年从事房地产行业财税咨询的实务，我们总结房地产开发商财税管理上主要存在以下几方面问题：

　　、老板重视程度不够，财税管理粗放

　　如何以较低成本获取项目所需资金，是束缚每个开发商的手铐。这一方面与开发商在项目运作之前缺乏必要的财务投资分析有关，过于乐观，不顾一切疯狂拿地，2007年土地成本纪录一次又一次被刷新，增加了开发商的经营风险和财务风险，2008年众多的房地产企业不得不断臂求生，出让开发项目；另外一方面与企业融资手段的匮乏有关，大多数房地产企业仅通过银行融资，或者利用高额利率的民间贷款，融资手段单一。不善于在资本市场上多袖齐舞，今年以来，境内外上市又受到了诸多限制与障碍后，很多地产商就更加不知所措了。还有一个很重要的原因是，与其财税管理水平粗放有关。

　　究其根源，一方面是早期钱太好赚，眼睛只顾向外看，更深层次的原因是，很多地产老板或聘请的项目操盘手大都是建筑工程专业出身，对财税管理一知半解，对财税很不重视，或表面上认为很重要，骨子里还是认为工程、销售是较重要的，对财务的要求无外是把帐弄清楚，较好能配合把钱融到手，仅此而已。这是造成财税管理粗放的较主要原因。所以，国内大多数房地产企业财税管理离精细化还有很大距离，这也就意味着，内部还有很多空间可以挖掘，在理性回归的时代，眼睛可以适当地向内看，向内部管理要效益。比如说目前房地产企业的资金流很紧张，而在某一段时间内其实是现金流入大于现金流出的，如能提高预测的准确度，从而提高全面预算管理水平，令到在时间上匹配的更合拍，在一定程度上是可以局部缓解资金紧张状态的。

　　、财务人员地位不高，参与重大决策程度不够与

其他传统行业相比较，房地产公司财务从业人员的素质普遍偏低。由于地位不高，参与重大经营决策时人微言轻，造成财务管理滞后于企业经营决策，很多时候属事后被动式财税管理。而在国外，CFO通常都是紧随CEO之后排位的。

　　在咨询过程中，我们就经常发现，很多开发商或投资商是从其他行业转入，其财务人员往往也是跟随企业经营者从其他行业一并转入，而房地产行业与其他行业相比，财税上有很多自已的特殊性，很多财务人员未能及时跟进；还有一些老板，为了安全而选用所谓的“自已人”，并非财务专业出身，在工作中边干边学，从而犯了很多明显不该犯的错误。例如，较近就发现，有家企业开发2年来从未设立“开发间接费用”科目，所有人员的工资、费用均在“期间费用”中列支，2年来共列支了3000多万元。这种低级错误将来会导致至少多交1000多万元的土地增值税。还有一家企业较近推出购房契税的促销政策，财务人员事前完全不知，额外增加了企业的税收负担。

　　第三、财税工作缺乏事前规划

　　企业对财务管理的重视程度对成本控制能起到相当的作用。然而，由于管理相对粗放，投资经营决策往往靠老板拍脑袋，缺少事前的整体规划，往往是遇到问题找救火队员。投资决策分析、资金预算、成本控制、绩效考核、财务风险预警等大型房地产行业常用的财务管理手段，很难在中小房地产企业中起到很好的作用，很多工作一定要做在前面，临时烧香可能连佛门在哪都不知道，可问题是，还是有很多人是“不见棺材不落泪”。

　　第四、偷税漏税现象普遍，税务风险较大

　　房地产企业主要税种有营业税及附加、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、房地产税、印花税、企业所得税以及个人所得税等等。特别是从2007年2月1日起，推出的土地增值税加强清算政策，令税收成本至少达到销售额的20%以上，已成为地价和建安费之后的第三大成本。今年推出的国税函(2008)299号，更要求开发商在预征企业所得税时，不允许扣除营业税金和期间费用，这进一步加大了开发企业资金紧张的局面。而由于开发建设周期长，房地产行业主要采取预征制度，目前营业税、企业所得税、土地增值税三个主要税种合计预征率大约在销售额的12%左右，只有等到项目清算时，才知道原来要的交税那么高。所以在利润较好的年头，开发商还不觉得太痛。也就不会太在意税务问题。据了解，在国内还没有一家地产公司设立了专门的税务部、税务总监岗位，这就是一个例证。

　　近年，国家为调控房价，已将税收、信贷、土地作为宏观调控的三把利剑，房地产行业已经连续多年作为税收检查对象，较近几年有不少房地产企业老总倒在税收这把利剑之下。

　　2008年6月15日，国家税务总局向社会公布了5起涉税违法案件，其中福布斯富豪榜上榜人物刘军旗下泰跃房地产公司北京泰跃房地产开发有限责任公司从1995年7月31日至2006年12月31日长达11年半的时间中，通过虚假纳税申报，少申报营业税应税收入共计13.53亿元，税务机关责令其补缴税款7439万元，加收滞纳金3246万元，罚款3618万元。共计1.4亿元。

　　看看上面的落马房地产企业根本谈不上任何偷税技术，称其为“抢税”都不为过，很多企业认为与政府部门处理好关系，税收没有人管。但是上面两家企业被税务机关追查自企业成立以来的10多年的账务，并作出补税的警示，值得我们房地产企业好好反思。国家税务总局一位处长在泰跃地产出事后就说“这家公司的偷税行为太猖獗了，也许是因为原来依仗有高官护着，它基本忘记了税法的存在。”，该案的查处，向很多官商勾结的偷税者发出了警钟：“不是不报，时候未到。”

　　在多年地产项目咨询过程中，我们发现地产商多数存在偷税或者多交税的情形，偷税主要是通过以下手法：

　　虚开建安发票加大成本，表现形式：建安单价过高，资金流向复杂；

　　虚构成本以制造逃税空间，表现形式：高额装修；

　　车库、会所、出租商铺成本全部挤占到已售物业成本中；

　　以房换地在分房时不视同销售纳金；

　　将开发产品自用、职工福利、奖励不视同销售不纳税；

　　项目结束不注销也不进行土地增值税清算等等。

　　我们认为，由于房地产开发企业开发环节众多，拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、宣传策划、销售、物业等等，每一项经济业务的发生都会涉及税金，同时产生税收筹划。比如，公司股东选择法人股东还是自然人股东、公司性质用外资还是内资；企业拿地的选择：是通过招拍挂还是直接购购其他公司土地还是直接收购股权，收购股权后溢价部分如何入帐；企业合作模式的选择：是成立项目还是不成立项目公司；开发产品的选择：毛坯房还是 等等。税收筹划无所不在，房地产行业纳税筹划空间巨大，而且节约的完全金额也很大，省下来的就是“净利润”。随着房地产行业进一步发展，此次行业危机也是行业发展的机会，抓住机会苦练内功，降低包括税收成本在内的成本，熬过行业的冬天，坚信房地产的春天就会重新到来。

　　针对以上问题，我们的建议是

　　1、房地产企业老板要借这次调整的机会，重新审视财税问题，高度重视起来，自已该补课的补课；

　　2、提升财务人员的地位，该高薪聘请的不要吝啬，财务人员的至少在1：5以上；

　　3、在税务筹划上我们具体的建议是：

　　☆ 设立税务部和税务总监岗位；

　　☆ 更多地借用外部税务咨询师的“脑袋”；

　　☆ 要树立提前做好税务规划的意识，而不要临时抱佛脚；

　　☆ 税务筹划要从战略层面、经营管理层面、理财层面三个层面全面导入，而不能仅停留在理财层面上；

　　☆ 在房地产不同开发阶段都要导入税务筹划； ☆ 注意税务筹划的合法性、合理性，把握好业务行为的真实性和交易价格的“度”，注意防范税务风险，不要掉入“偷税漏税的泥潭”。

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