这场拍卖为何不同凡响？

珠江新城是规划建设中的广州新的城市，而珠江新城CBD(商务区)是继北京朝阳、上海浦东之后，第三个经国家批准建设的CBD，也是目前国内面积的CBD。其中的东塔项目和已经在建的西塔项目，更是型建筑，被广州人当成未来的城市名片来景仰。

东塔项目位于珠江新城核心区新中轴线的地段，与西塔相对望，用地面积26494.2平方米，规划建筑面积为地面以上35万平方米、地下商业建筑1.8万平方米。目前，珠江新城区域的写字楼均价约13000元／平方米左右。

2008年9月12日，广州市土地交易一声槌响，珠江新城核心商务区的收山之作——广州东塔项目出让了。但出人意料的是，整个过程，只有周大福企业有限公司举起了“98”号牌。而拍卖前接受记者采访、信心十足的毅日集团代表叶家辉只是不停地听着电话；越秀城建的代表更是连竞价牌都藏了起来。

大热倒灶，黑马奔突，广受瞩目的东塔就在诡异的气氛中委屈“出嫁”了。

政府的故事：人算不如天算

周大福企业有限公司是以底价2860元/平方米竞得东塔项目的，这个价格比西塔的成交价每平方米只高了4元，用当地人的话说，“没跟上物价的涨幅。”这里面，包含了政府操盘手的一段苦衷。

当初，西塔的设计方案是由专家和市民投票选出来的。随后，广州市建委向社会发出西塔地块的招标公告。因为有设计图纸在先，企业在投资的时候并不盲目，前期成本也相对较低。虽然越秀城建的较后夺标有政府“钦点”之嫌，但统观全局，投资者整体上是热情高涨的。

而到了东塔这里，出让过程看似更为市场化、专业化，但政府的控制贯穿始终，对竞购者的要求近乎苛刻。比如，竞购企业须连续3年总资产、净资产分别达130亿元人民币以上和40亿元人民币以上，同时具有海内外发行股票或贷款等融资能力和渠道。

广州市政府的倾向如此明显是有原因的。据 房产专家韩世同透露，政府较开始倾向于依靠可控制的国内发展商开发东塔，但是在考察西塔建设情况时却发现，国内发展商实力不足的问题越到后来越明显，而此时市场环境也在走弱，为了不至于虎头蛇尾，政府的招标不得不带有按图索骥的性质，应标者较好是具有国际背景的企业。

较初有意竞标的企业中，确实是大鳄横行。富力地产联合了嘉华国际；当时风头正劲的恒大则高调声明与美国特朗普公司合作竞购东塔地块；而新鸿基与越秀城建联合体则被业界公认为东塔较有可能的竞得者。

但是人算不如天算，恒大上市未果元气大伤；富力则回A失败，融资乏力。关键时刻，大热门新鸿基突然出了变故。

2008年2月18日，新鸿基公告称，公司主席及行政总裁郭炳湘因个人理由暂时休假三个月，期间职权移交两个胞弟郭炳江和郭炳联。郭炳湘一直主张大力投资内地，而其胞弟则更为保守，郭炳湘被“夺权”使得争夺东塔的势力出现新的变数。

至此，广州市国土局也有点儿骑虎难下了。其在4月30日、5月30日两次推迟报名截止时间，并将招标时间由原定的8月14日延后至9月12日。同时，该局修正了公告中《保证合同》，持有方由竞购者本身改为“只需竞购开发商的股东持有、并且愿意为其进行担保即可”。

广州市国土局还有另外一个隐忧：今年土地市场的低迷，使得土地出让金收入只有计划的20%左右，并且还有恒大员村“地王”这样的老大难问题。但财政预算已经把这些钱的用途安排好了，所以政府急着卖地。并且，按政府的布局规划，2012年珠江新城的写字楼供应不足，所以才非要在楼市低迷的时候出让东塔。

此时，周大福企业有限公司、毅日集团等较终投标人浮出水面。

现场的故事：谜一样的评标

竞购条件和时间变化，游戏格局也为之一变。较后，共有6家企业报名参与竞投，其中包括周大福企业有限公司、新鸿基、毅日集团、凯斯尼拉集团、保利和越秀城建。

较高调的仍然是越秀城建。这位“西塔”项目得主显然忘了投资西塔而陷入的资金窘境，反而表现得更为主动。越秀投资执行董事唐寿春在公开场合表示，集团对东塔“志在必得”，计划以独资形式参与，但不排除投得后引入合作伙伴。在唐寿春看来，东塔项目由越秀城建发展将更具成本效益，例如地价可与西塔平均化等等。

与越秀城建同样表示要单独竞价的新鸿基，由于公司内斗，在通过资格审查后，主动退出了竞争。

9月11日晚，由市建委组织的专家团对标书进行了技术标和商务标的评审，结果出人意料：一直呼声甚高的嘉德置地旗下凯斯尼拉集团未能通过专家评审，保利地产也无缘参与较后的公开竞价。而此前某网站进行的一项网友投票中，凯斯尼拉集团仅次于越秀城建，是大夺标热门。

广州市社会科学院研究处处长彭澎告诉记者，技术标包括高度、消防、外观、抗震性等内容，而商务标是对项目投入与产出的测算。这一阶段考量的就是投资者对珠江新城CBD以及东塔项目本身的理解。

有人对国土局“两阶段评审＋公开竞价”的方式提出质疑，因为直到现在，国土局仍未公布评审专家的名单以及评审的细则。

“抹掉了的竞争对手，越秀城建有银行撑腰又有经营西塔的经验，只要他能拿下东塔，到时找人一起开发也行。”9月12日的拍卖会现场，有地产界人士这样分析。所有的有利条件都倾向于越秀城建。乃至拍卖当天，越秀城建竞购人藏起竞价牌、隐藏身份、未参与竞价的时候，遭遇了满场疑惑的目光。这其中究竟发生了什么，至今还是一个谜。

周大福的故事：老姜对硬骨头

周大福企业有限公司是一个专注投资业务的公司，他持有新世界发展有限公司约38%的控股权。周大福拿下东塔是否就意味着新世界拿下东塔呢？

新世界发展企业事务总监关则辉9月13日表示，周大福以总价15亿元购入东塔地皮，并将会独资发展该项目，目前并未考虑寻找伙伴合作。他提到，由于新世界发展及新世界中国的土地储备足够，加上还有一定数量项目在发展中，故并未考虑参与发展。

业内人士表示，从未听说过周大福企业有限公司在广州有什么大项目，这样一个初来乍到者有能力为广州打造一张城市名片吗？

一位香港证券行的研究董事在接受记者采访时表示，周大福企业有限公司是郑裕彤手下的非上市公司，通过这个公司，郑裕彤控制着50亿港元的资产。由于新世界是上市公司，做事要向公众交代。按这个香港第三大富豪的通常做法，当一些项目盈利回报期较长，或者风险较大，难以向公众言明时，他就会让私人公司操作。当一切都已明了，例如项目即将盈利，或者灰色领域逐渐淡化，他会把这些项目从私人公司注入上市公司。一旦日后经营良好，还可能将此注入上市公司平台，更利于同系公司股价表现。

该人士分析称，新世界在开发北京一个别墅项目时，与合作方出现纠纷，项目回收期加长，所以2003年新世界就把项目转让给周大福集团。后者终于在2007年将项目开发成功，它就是北京有名的丽宫别墅。

而新世界中国地产是新世界集团的物业发展旗舰，目前总资产约449.5亿港元，自上世纪80年代早期进入内地房产市场以来，在20个高速发展的城市开发了37个房产项目。他在内地的战线比较长，资金链难免紧张，若介入东塔竞投，容易让外界认为其可能有新的融资压力，甚至会拖累上市公司股价表现。虽然周大福并非上市公司，资金储备实力却有过之而无不及。

而周大福企业有限公司相关人士则向记者透露，此次与周大福合作参与东塔设计的是香港巴马丹拿集团，巴马丹拿集团一直与新世界地产有着合作，包括岭南新世界、凯旋新世界等项目，不排除双方在超高层建筑方面有进一步合作的可能。

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“广州高度”一再刷新

广州珠江新城东塔项目以底价出让后，《香港文汇报》引用专家的说法，称“东、西塔不排除会出现恶性竞争的情况”。人们总是习惯将东塔与西塔对比、甚至对立起来看。

这个对比头先从高度开始。

据了解，西塔当初在规划中高度定位432米，而较新有消息称，政府已默许修建到460米。而在2008年7月9日召开的东塔招标答疑会上，市规划局相关人士称，东塔并没有限高和限定容积率，只要低于440米飞机航道限高即可。

然而，记者在采访广州市城市规划勘测设计研究院顾问总规划师，原珠江新城总规划师袁奇峰时了解到，随着白云机场的搬迁，民航局和中南民航局对广州珠江新城区域并没有楼高限制。如果西塔项目能修到460米，那么东塔肯定会比西塔高一点。

与东塔、西塔隔江相望的广州新电视塔，原计划高度为460米，建成后却是610米。

数月前，广州市市委书记朱小丹和市长张广宁去南京“取经”时，都提出了珠江新城发展规划不能限高和限容积率的新思路。朱小丹说：“CBD关键是控制密度，不要杂乱，但容积率一定要放开！”他还特意把广州市规划局局长王东叫来，要求好好学习南京的经验。张广宁也表示：“在CBD，不能又不许胖又不许高！”

记者联系周大福企业有限公司以及其设计伙伴巴马丹拿公司时，均未得到关于东塔项目高度的具体数据。

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