在“史上较严厉”的房地产调控措施之下，住宅市场处于高度敏感期，高层上半年来一系列措辞各异的表态，让整个市场的观望气氛越发浓厚，据了解，在开发住宅为主的房企中，有的上半年业绩相比去年同期甚至被“腰斩”。

值得注意的是，历来受调控影响较小的商业地产再次成了当下市场的“宠儿”。今年以来，万科、保利等大型房企纷纷进军商业地产，体现出调控中开发商战略思路的调整。6月，保利斥资12亿元拿下武汉一块商住用地块，再次用实际行动表明其进军商业地产的决心。记者根据保利公开资料测算发现，今年以来，保利已拿下十余宗商住两用地或纯商业用地，金额达到114亿元。该公司相关人士透露，根据公司策略，如果有地块含有一定的商业配套且地段好、价格便宜，公司还会考虑再拿地。

资金投入超百亿

在今年以来的新政调控下，整体来看保利的住宅销售增速放缓，这也为其进军商业地产提供了理由。“为了保持一个稳定的现金流，此外就是不要一遇到政府调控就出现资金紧张。”一位开发商内部人士对记者表示。今年1~6月，保利实现签约面积约267万平方米，同比增长5.81%；实现签约金额217.55亿元，同比增长3.33%。

而在今年1~5月，保利实现签约面积198.12万平方米，同比增长8.79%；实现签约金额154.11亿元，同比增长4.75%。在1~4月，保利实现签约面积151.25万平方米，同比增长21.26%；实现签约金额122.20亿元，同比增长16.21%。在没有经历“较严厉”新政的季度，保利更是保持着高达30%的销售增速。

在销售疲软的情况下，稳定现金流、分摊风险或许是众多住宅开发商的头要任务。今年以来，万科、保利、绿地等公司明显加强了对商业地产的投入。

今年4月，保利高调对外宣布，未来3~5年，公司持有性商用物业的投资比例将增大到全部投资的30%，并将持有部分核心地段的高品质物业。

今年以来，保利也确实明显表现出了涉足商业地产的决心。特别是今年5~6月份，在这整整两个月里，保利拿地对象均为商业用地。据了解，在此期间，保利分别在成都、上海、广州、南昌以及武汉等地拿下商住或纯商业地块不下十宗，斥资近百亿元。据保利公告显示，今年上半年，公司分别在成都、上海、广州、武汉、天津、青岛、沈阳等地耗巨资拿地，数量达到20余宗。而在已拿下的地块中，记者注意到，超过半数以上的地块不是商住两用地就是纯商业用地，初步估算，保利仅上半年时间，在商业地产上的投资已达114亿元。

据了解，初涉商业地产的保利现在也还在摸着石头过河。一位保利下属策划子公司的内部人士透露，招商方面对于做住宅的保利来说，确实不容易，如何经营出租达到利润化也还不娴熟。他表示，市场上住宅总是会有 “刚需”，但商业地产却不一定，市场做死了就做死了，很难再度活起来。

主业仍是住宅开发

在调控中，开发商虽然看到了投资商业地产的机会，甚至连万科、保利这样的住宅开发巨头也开始涉足，但商业地产回报周期长、需求资金大的特点，也让地产大佬不得不三思而后行，前几年万科董事长王石就在多个场合提醒住宅开发商进入商业地产风险。上述保利相关人士表示，在招商和经营方面，保利确实有压力，在经验上有了更高的要求，“因此我们只有通过强强联合，弥补我们先期资源不齐的弱势，如在展馆上，我们会同锦汉展览公司合作会展，与洲际酒店集团联手打造五酒店等”。

“选择商业地产，不仅是公司的战略考虑，规避单一行业风险、获得长期稳定的收益、提高公司稳定获利能力，同时也为提升公司综合实力。”保利地产营销总监胡在新认为，商业地产为企业提供了更多发展空间，也将对企业的专业度，资金、开发能力、物业管理、招商、经营管理等提出更高要求。

他表示，保利现阶段还是以住宅为主，商业地产不会占用太多的比例，商住比例大概是“3:7”左右。

万联证券研发副总经理黄鹏表示，“当下我们认为，未来几年，中国房地产都是高速发展的阶段，朝阳产业，呈现上升的趋势。住宅市场的年利润依然很大，这主要来自改善型需求的增加”。

如万科，实际上它仍以住宅市场为主，仅做其中附带的商业。目前国内公认做好商业地产的，就是万达和陆家嘴，但后者也开始转向住宅，毕竟商业地产相比住宅市场回报率低，加上退出机制的不完善，一旦资金周转不过来，就会导致企业资金紧张。

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