刹自行车还是火车?

—对本轮房地产调整政策效果评析

传说中轮调控即将在三季度出台。这个信息后面隐藏的含义即：6月全国市场价格同比仍然出现巨大的涨幅，环比降幅过小，没有达到政府预期效果。对于没达到预期效果的分析，政府可能存在着对调控条例认定的时候，还不够严厉，因此欲出台更加严厉的活着苛刻的调控策略和细则。

对于本轮调控的效果，存在着仁者见仁的观点。一个庞大而成熟的市场，在短期市场信息冲击下，量价走势会呈现出不同的特征，成交量会呈现出波浪形震荡或者上升下行的趋势；而价格一般具有较高和较长时间的黏性。成交量的波动，主要受到信心的影响，而价格黏性则受到供应成本，预期需求与价格走势的影响而呈现出较高的惯性趋势与价格黏性。本轮新政调控，同比成交量呈现出大幅度的下跌。北京市6月的成交量数据是同比下跌76%，武汉，成都，重庆等二线城市同比下跌幅度也均超过50%。但价格基本保持了弱均衡态势，即上涨势头开始遏制，但价格只有微小的变化。这能否作为本轮房地产调控的较终检测因素或者效果评估？

在国十条之前，中国房地产市场呈现出高度繁荣的局面，同比量微跌，价大幅度上涨。而这种局面形成的因素是房地产市场自2009年3月启动以来，持续的政策推动，资金推动，市场推动形成的局面，在经历了一年时间的培育以后，市场已经由刚开始启动的自行车变成了一列庞大的火车，自行车踩急刹车是具有完全效力的，而一列火车，要起到完全效力，一是根本不能踩急刹车，而要达到刹车，一定需要较长时间的减速行驶与较长时间的时滞。从这个角度来说，本轮房地产市场调控的效果还需要时间静静的等待。

从市场自身来说，考虑房价走势的关键因素是成交量。成交量背后的因素也要做非常深刻的分析，即预期供应量与在建工程供应量，预期供应量的多少会让供应市场对价格走势有一个基本的心理预期，而在建工程量的多少，则决定着开发商现金支付总量与支付节奏。在成交量萎缩，开发商融资环境萎缩以后，现有资金量会决定预期支付资金量，如果预期资金量减少，支付资金量增多，那么开发商在对资金总量的要求下，没有量的支撑，就势必用价来求的量的支撑。万科6月的销售情况，可以作为这种企业行为的准确的解析。

在这种局面下，量价关系并不会出现长期的背离趋势，如果销量持续下跌，一定会带来价格的下跌。在417调控以后，全国各地成交量急遽下滑，我们认为这已经达到了调控本身预期的效果，而这个效果的呈现会以渐进的方式呈现出来，在成交量持续下跌后一个季度左右，房价一定会出现较大的松动。

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