住宅维修资金的使用一直是各界关注的焦点问题，由于缺乏必要的使用程序，这批巨额资金一直没有启用。近日，宣武区凌云居等三家小区获准使用住宅维修资金修缮公用设施，成为本市头批成功支取住宅维修资金的小区。市建委小区办主任赵春凯表示，如果有的小区符合条件，还会批准使用。这无疑是个利好的消息。

　　住宅维修资金所用甚少

　　据统计显示，自2000年2月开始，到2005年7月31日，北京市共归集商品住宅维修基金63.9亿元，并由市建委小区办负责归集监督，其间按活期存款利率计息。这笔巨额资金在凌云居等3个小区动用前，从没有支用、发放过。

　　市建委有关负责人表示，这些住宅维修资金之所以一直以来没有使用，主要是法定的程序难以落实，都是咨询的多，符合使用条件和程序的少，所以到现在基本上没有批准使用。

　　不过，虽然动用少，但是据相关负责人介绍，目前所有归集基金存在市财政局指定的专户，定期接受审计部门的审计，资金管理安全可靠。

　　多种原因造成使用难

　　之所以没能及时使用住宅维修资金，问题是多方面的，主要涉及程序问题、细则未出台、技术标准难题使得费用额度难以确定造成的。

　　据记者了解，近年来，已经有不少小区曾向市小区办申请相关费用，主要涉及电梯维修、外立面维修和屋顶漏水等方面，但都因为程序问题没有批下来。根据国务院颁发的《物业管理条例》规定：使用住宅维修资金必须征得业主大会2/3的业主同意。但是，现在许多小区未成立业委会，按照程序无法支取。

　　另外，资金使用的相关细则没有出台，也是造成无法使用资金的另一个原因。由于一直以来没有出台相关细则，申请人不知道如何申请。

　　当然，申请使用维修资金工程的有关技术标准、费用额度难以认定等也是造成没有使用的重要原因。

　　试点小区申请程序

　　在细则未出台之前，并且这3个小区都没有成立业主委员会的前提下，是如何申请的呢？记者就此采访了凌云居物业管理公司经理李宁。

　　据李宁介绍，申请工作是在2004年初就进行了，直到2004年下半年，小区办传真了一份表格给凌云居物业管理公司，要求他们提供4种材料，包括申请意见书、维修方案和预算、专业部门的验收鉴定和每户业主需要分摊的维修基金的明细表，并且要将其公示，并得到业主委员会的同意。

　　而该小区并没有成立业主委员会。后来物业就与小区办商量，能否变通一下，他们可以挨户去征求业主签字，如果2/3的业主同意，也可以通过。小区办同意了他们的建议。

　　每户需要分摊提取的住宅专项维修资金的金额数量是将需要维修的总预算金额除以该栋楼的总面积，得出每平方米需要分摊的金额，用这个单价乘以每户的面积，就是每户需要从自己的住宅专项维修资金户头中要提取的金额。

　　将这些资料提交后，小区办又要求物业公司说明为什么没有成立业主委员会以及对小区的管理情况。

　　较后，小区办批了这笔资金，要求在小区内公示15日，结果业主没有意见，这笔钱划拨到物业公司的账上。

　　使用尚存问题

　　记者在调查和采访中发现，虽然3个小区经过努力终于成为头个获批住宅专项维修资金的小区，但是在实际操作中，还有不少问题值得探讨。

　　头先，维修的标准需要更细致。

　　李宁认为，维修的标准需要更加细致。虽然一般的有中修大修的年限，但是，有些设备不能单纯以年限来界定。比如电梯，有的电梯是根据使用的次数来测算其寿命的。如果一个小区有20层，一梯4户，这样电梯应用的次数一定比6层一梯2户的人要多得多，其需要维修的年限就短一些。这就要制定细则，视情况而定。

　　其次，划拨维修资金的税收问题。由于小区办把维修基金的款项要先划拨到物业公司，一旦出现划账，就要缴纳营业税，而住宅的维修不存在营业的问题，这就需要在税收上与税务部门达成一定的约定。

　　第三，有的业主没有缴维修资金。他们的户头里没钱可取。在进行维修时，这部分人就无法支付维修费用，因此在提取时就存在缺口，造成资金困难。如果另外收取，由目前的状况看，收取的难度比较大。

　　各方声音

　　维修资金还需继续缴纳

　　北京市物业管理商会会长于庆新表示，目前购房人缴纳购房款2%的住宅维修资金，只是预收的公共维修基金。从70年的使用权年限来看，这部分住宅维修资金只是预收的一小部分，花光后，购房人还需再缴纳。

　　他介绍，根据中国房地产开发的实际情况，业主在70年的使用年限共需投入三部分费用：部分为建设费用，约占70年总投入的40%，即购房款，属于一次性付清类型；部分为维护费用，约占70年总投入的20%-30%，即物业管理费，属于按年按平方米收取；第三部分为大中修更新改造费用，约占70年总投入的30%-40%，即住宅维修资金，实际上这笔费用应该是什么时候使用，业主什么时候来缴纳。现在收取的2%仅仅是预收的一部分，离70年总投入的30%-40%还差得远，花光后业主还得继续缴纳。 本报记者于杨

　　资金使用应严格监督

　　北京信杰律师事务行王仕平律师认为，住宅维修资金是一笔巨大数目，从全国来看，至少有几千亿元。而现有的管理规定太散、太乱且效力有限。类似的基金都有很严格的管理制度，以保护相关各方的利益。湖南曾经出现一起公积金贪污大案，其在很大程度上是制度缺失造成的。如果没有相应制度的话，谁也不敢说同样的事情不会发生在住宅维修资金领域中，因此应采用类似金融领域的监管措施防止腐败。

　　根据新颁布的《物业管理条例》和即将颁布的《物权法》，法律越来越重视业主的利益，充分尊重业主的权利，决定权与物权充分相连，这是值得肯定的。但是，在住宅维修资金的使用上，不能太民主。太民主较终导致所有人的利益都得不到保证。众所周知，我国目前业主大会运行很差，很难真正发挥作用，原因就在于法律的操作性问题。如何真正保护业主的权益又使其具有可操作性且操作成本很低，是立法时必须考虑的因素。王律师认为应该权利集中，由政府来行使。有人会担心，政府腐败怎么办？必须肯定的是，监督政府的成本肯定要远远低于让一个个业主大会开会的成本。

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