1999年，国务院办公厅颁发了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，该意见作为一个纲领性文件，吹响了我国住宅产业化的号角。同年4月29日，建设部颁发了《商品住宅性能认定管理办法》，于7月1日实施。

2005年11月30日，《住宅性能评定技术标准》由建设部和国家质量监督总局发布，2006年3月1日开始施行。它们从住宅性能认定角度对有关企业走住宅产业化之路进行鼓励和引导。

2006年6月21日，建设部颁布《国家住宅产业化基地实施大纲》。大纲要求，住宅产品必须向标准化、系列化、规模化、产业化、模块化和通用化发展，以改善产品的性能和质量，方便设计和施工，为工业化住宅建筑体系奠定较好的物质基础。大纲还要求国家住宅产业化基地使用节能、节水、节材和环保的材料，使用住宅产品成套技术，促进住宅产业化可持续发展。

“政策的出台，不能给中国住宅产业化带来革命性的变化。但在其发展的过程中，政策支持是推动其进步的巨大力量。”近日，刚刚调入中国房地产及住宅研究会的童悦仲接受了《财经日报》的专访，他曾任建设部住宅产业化促进副主任八年。其在任的八年，刚好是中国住宅产业化从提出到迈进“新里程”的八年。

住宅产业化推行的意义

《财经日报》：虽然住宅产业化这个词汇越来越多地被房地产业内提及，但是定义却十分模糊。作为一个有着八年推动住宅产业化经验的专家，您如何定义中国的住宅产业化？

童悦仲：住宅产业化的定义较早于1968年由日本人提出。上个世纪90年代初，我们开始和日本有关机构合作。我曾问他们的专家，到底什么叫住宅产业化？你能不能用较简练的语言来描述一下？他就讲，很简单，三句话：，资金和技术的高度集中；，大规模生产；第三，社会化供应。

我认为，中国的住宅产业化主要包括两个层面的含义。头先是生产方式的变革。实际上，回顾中国房屋建筑的历史，也能够看到住宅产业化程度正在一点一滴地进步。古时候，人们用秦砖汉瓦造房子，解放初期采用砖混结构，现在则采用现浇混凝土。过去人们要背上建筑材料爬脚手架盖房子，现在的施工现场已经达到了一定程度的机械化。

而在住宅实现产业化之后，我们要用一种高度工业化、社会化、大规模生产的方式来建造住宅。

住宅产业化的另一层含义是，住宅科技成果的产业化。实际上，在计划经济时代，我国已经取得了很多住宅建设方面的科技成果，但那时这些科技成果是和社会生产脱节的。今天，住宅产业化的实现过程，就是将科技成果用到生产中去的过程。

《财经日报》：目前国际上住宅产业化程度高的国家，基本都是人力成本很高的国家。为了减少人力成本开支，住宅建造采用了很多工业化生产的方式。但是目前，中国的人力成本还相对比较低廉，那么对于目前的中国而言，推进住宅产业化的意义何在？

童悦仲：我们并不是要求中国目前的住宅产业化达到发达国家的水平，但是住宅产业化是一个必然趋势。因为住宅产业化程度低，带来的不仅仅是劳动强度大，支付给建筑工人的工资成本高，还包括劳动生产率低，房屋品质不稳定，能源和原材料的消耗过大等。

目前，中国的能源越来越紧缺，污染日趋严重，人力成本也在不断地提高，人们对房屋质量的要求也不断在提高，推动住宅产业化的需求也越来越迫切。

同时，每个国家发展住宅产业化的出发点都是本国的国情，只有在结合本国国情的前提下，在建造技术的支持下，才能有合理的发展。

住宅产业化如何结合中国国情

《财经日报》：那么，什么是结合了本国国情的住宅产业化？

童悦仲：20年前，中国已经有了6000多家汽车制造厂，但是整个中国当时的汽车年产量才十几万辆，并且几乎都是敲敲打打，手工制造的，质量很差。当时，领跑的汽车制造厂，一个厂的年产量就达到300万辆以上。这就是产业化程度的高低给行业带来的影响。但是中国当时技术跟不上，没有办法支持汽车制造行业的产业化。

同样是20年前，中国建筑业已经开始采用预制装配。但当时预制装配的技术还不够成熟，预制板建造的房屋抗震性能差。经过唐山大地震，北京地区的预制装配建造被现浇混凝土取代。

今天，万科进行的新里程工程，再次启用预制装配技术，但今天的技术已经可以达到抗震的要求。在住宅产业化的道路上，预制装配是其中一种，现浇混凝土是另一种，两种技术都在不断地进步，较终都能够实现住宅产业的现代化。

和中国不同，北欧国家则大部分采用预制板结构，这是由于当地气候寒冷，冬季长。为了赶在短暂的夏季完工，建筑产业就必须实现高度产业化，先在工厂制造好预制板，然后在现场用很短的时间装配。

而一些发达国家，目前则流行采用钢结构，这是由于这些国家已经非常注重环保，水泥的制造会造成大量的污染，所以这些国家的建筑使用水泥的比例非常低，即便使用也基本依赖进口。

当然，还有类似日本、澳大利亚这类国家，住宅产业的推动主要是由于人力成本过高。一家澳大利亚的公司到建设部访问时说，澳大利亚的住宅产业化是被逼出来的。因为他们国家的建筑工人很厉害，建筑工人的工资水平非常高，所以他们要想降低成本，提高竞争力，就一定要走产业化道路，将建筑工地的工序分解。凡是在施工现场能分解出来的部件，就拿到工厂的生产线上去做。这样能大大减轻劳动强度，缩短工期，保证质量。

从横向上来说每个国家都是结合本国国情推动住宅产业化的，从纵向上来说，中国住宅产业化的程度都是由当时建筑技术的支持决定的。目前国家对节能省地型住宅的要求，各种资源的逐渐稀缺，再加上人力成本也在不断提高，这就要求我们大力推进住宅产业化的程度。同时在中国，很多建筑技术已经非常成熟，经过了很多年的摸索和论证，也足以支撑住宅产业化的进步。

全 将是住宅产业化必然趋势

《财经日报》：不久前，安徽省提出要在4年内取消毛坯房，全省实现全 。但是就在去年，贵州省会城市贵阳才出现个精 ，作为住宅产业化的方式之一，您认为像在安徽这样的三级市场，4年内取消毛坯房的可能性有多大？

童悦仲：还是很有可能的。实际上，中国内地是世界上先进一个以毛坯房交房的地区。无论是国外，还是港澳台地区，交房时全部都是全 。全装修交房，并不存在技术问题，而是人们存在观念上逐渐接受的过程。

过去之所以会出现毛坯房，主要是福利分房时代的产物。当时，房屋的建造成本均由国家承担。限于财力，国家不可能给所有房屋都装修。当时，一级、二级房屋的交房标准都是水泥地面、水泥墙裙。

随着人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求也逐渐提高。虽然当时分到手的房子产权并不属于自己，但人们通常会在拿到房子之后，打掉原先的水泥墙裙、水泥地面等，重新装修。后来，有人提出干脆以毛坯房交房，以免造成浪费。

但是，以毛坯房交房的缺点是显而易见的。二次装修带来了污染、时间成本、装修成本等诸多问题，更衍生了很多社会矛盾。

几年前，南方地区头先出现精 ，当时人们也难以接受。经过几年的发展，人们则更偏好购购全 ，市场供应的大部分住宅也是全 。

因此，随着人们观念上的逐渐接受，全 将是住宅产业化过程中的必然趋势。

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