就在全国各地土地市场土地招拍挂纷纷流标的大气候下，2月24日，海南省三亚市三亚湾海坡开发区的一宗69.52亩的住宅用地，拍出11429元／平方米、折合762万元/亩的高价，舆论一时哗然。这是不是预示房地产市场开始回暖了？

熟悉不动产估价的人士都知道，不论日常宗地地价评估，还是基准地价评估，一般都得先搜集样本地价，不过，搜集得到的样本地价，并不都是可用的，还得去除异常样本。如果是无效样本，还得分析无效的原因。

海南省三亚市较近拍出的新“地王”，究竟是有代表意义的有效样本，还是没有多少价值的异常样本呢？必须认识到，单一样本有时很难说明问题，单宗土地的成交价格有时并不能够说明什么问题，关键还得看成交价格背后的东西，如这宗土地原先是建设用地还是农用地，如果是建设用地那么是工业用地拆迁而来还是住宅用地拆迁而得等等。

事实上，如果认真查阅三亚市这个新“地王”的出让公告和有关资料，就会发现这个新“地王”诞生的背景是三亚市国土资源环境局为回收“换地权益书”的大胆尝试，这在整个海南省也属个“吃螃蟹”者。

“换地权益书”是海南为处置当年积压的房地产、盘活闲置土地的产物。1999年12月10日颁布施行的《海南经济特区换地权益书管理办法》规定，换地权益书是政府收回土地使用权时，核发给土地权益人的法律凭证，其持有者可凭该证从政府那里换回与凭证面值等价的土地权益。然而由于种种原因，换地权益书出现了发放量大而回收量少的矛盾，进而导致换地权益书的严重贬值。

2007年10月15日，海南省人民政府办公厅又发布了《关于印发处理土地纠纷历史问题工作方案的通知》，针对核发换地权益书存在的主要问题，通知要求各级政府全面查清发放的换地权益书价值总量和回收量，找出换地权益书发放量大而回收量少、发收矛盾突出的原因，以及换地权益书流通渠道不畅、贬值严重的原因，分析可能造成的后果，并要求到2011年基本完成换地权益书的回收工作，其中2008年回收换地权益书价值累计达到60%以上。

看了《三亚市国有建设用地使用权挂牌出让公告》，就会知道三亚市这个新“地王”，其挂牌成交后，竞得人可以货币方式，或以换地权益书付清全部成交价款。

既然可以以“贬值严重”的换地权益书交付地价款，那么自然没有一个傻子会去动用“真金白银”了。 11429元／平方米，折合每亩762万元的高价，自然也就饱含水份了。

那么，这水份究竟有多大呢？这确切的“水份”，应该只有新“地王”的竞得者—— 南京龙昌置业集团“如鱼饮水、冷暖自知”了。当然，对我们局外人来说，我们也并非不能寻得一些蜘丝马迹。2004年4月16日“ST东海Ａ(000613)2003年年度报告”对我们就有着重要的参考价值。

海南大东海旅游股份有限公司的这个2003年年度报告中有着这样一段文字：由于市场的变化，公司持有的《换地权益书》严重贬值，依据《企业会计准则》和《企业会计制度》的有关要求，对于已经减值了的资产必须计提坏帐准备。因此，公司在2003 年度对《换地权益书》计提了21,586,179.26 元坏帐减值准备，计提的幅度达70%。

如果我们粗略地按照70%这一减值幅度计，则11429元／平方米，折合762万元/亩的高价，其实际价格也就只有3428元／平方米，折合228万元/亩。这宗土地的容积率≤1.0，此时相应的楼面地价也就是 3428元／平方米。不论是3428元／平方米的楼面地价，还是228万元/亩的土地单价，这在三亚应该都已经不再是令人惊骇的天价“地王”了。

早在2004年2月12日，三亚市就曾拍出过 3810 元／平方米的楼面地价。而在更早的上个世纪九十年代初，三亚地价就曾创下381万元/亩的纪录，只是许多土地当时拍出去后就一直闲置或建成了烂尾楼。

有媒体报道，三亚市常务副市长严之尧在2月24日海南诞生新“地王”后表示，海南省的土地从来没有拍出如此高价，这表明商家对三亚发展的预期非常有信心；他同时表示，可以用换地权益书支付价款也是拍出如此高价的原因之一。

严之尧副市长所说的“海南省的土地从来没有拍出如此高价”，并非历史事实，而他说“可以用换地权益书支付价款也是拍出如此高价的原因之一”，倒是切中了问题的要害。

土地市场纷纷“流标”，说明在金融政策的紧缩之下，房地产市场的理性回归已不可避免。海南新“地王”风光的背后，让我们看到，直至今日，海南还在默默地为当年房地产的狂热而“埋单”。这种“地王”和“流标”并存的奇异景象，更加呼唤我们要勇敢地直面房地产泡沫，而非自欺欺人地逃避，只有这样才能减轻房地产泡沫带给我们的危害。

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