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戴德梁行:贵阳一季度楼市分析

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 615 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

2008新年伊始,贵阳市遭受历史罕见凝冻灾害天气,受灾严重。贵阳楼市在一片“低温”的情况下,成交量大幅萎缩,但价格却稳中有升。

  贵阳凝冻来袭 成交放缓

  --贵阳楼市一季度分析

  DTZ戴德梁行综合住宅服务

  2008新年伊始,贵阳市遭受历史罕见凝冻灾害天气,受灾严重。贵阳楼市在一片“低温”的情况下,成交量大幅萎缩,但价格却稳中有升。

  土地供应同比大幅增加

  2008年一季度贵阳成功出让了4宗地块,总宗地面积为17.3万平方米,成交金额1.26亿元,土地用途均为住宅或商住用地,而去年同期仅成交1宗地块,可见,今年政府从年头开始就加快了土地供应的速度。

  就成交地块位置而言,主要集中在两城区,共有3宗土地成功出让。其中2宗是位于云岩区延安西路和小关猫冲,另1宗在南明区的富源中路云关乡,此外花溪区也成交1宗。从这4宗出让的地块可以看出,贵阳市政府通过加大土地供应,特别是对两城区的供应量,有效调节了土地市场的供求关系,从而缓解了城区的住房供应。

  两城区住宅供应量

  据贵阳住宅与房地产信息网统计数据显示,截止到3月16日,贵阳市商品住宅市场供应面积24.34万平方米,同比下降了31%。其中两城区供应量,达16.7万平方米(见表1),占总供应量的68%,同比增长了27%。在新开盘的13个新项目中,两城区推出了大正·雨曦城、贝地·卢加诺、鸿基都市花园皇御苑等7个新项目,占据了新开盘项目的半壁江山。其他各区推盘量均不大,主要集中在小河与乌当两区。部分项目由于去年底到今年初的市场调整,加上春节长假淡季的影响而推迟开盘,预计这部分项目将于二季度陆续推出市场,如坐拥两城区商务区位优势的万象国际等,从而使二季度供应量将大增,市场有望回暖。

  冻灾袭来 成交骤减

  据贵阳住宅与房地产信息网统计数据显示,截止到3月16日,贵阳市今年普通住宅成交总面积为27.32万平方米,同比减少50.1%;成交总套数为2260套,同比减少了53%,其中两城区普通住宅共成交991套(见表2),同比减少46.7%,金阳区成交557套,同比下降15.8%,其他各个区普通住宅成交量同比均有较大幅度的下降。这主要是因为受凝冻天气、宏观经济环境以及房贷新政效应的影响,导致成交量下滑,也令贵阳市房地产市场呈现出“有价无市”现象。

  尽管一季度贵阳楼市“气温”不高,成交量下滑,但仍然有个别楼盘在低迷中保持有成交记录。如云岩区的恒峰步行街成交了129套,销售均价达6700元/平方米;南明区的“山水黔城九组团”登记了53套,均价为4620元/平方米;小河区的格林博邸也销售了45套,均价为2680元/平方米。这几个楼盘之所以相对兴旺,除了地段优势外,其客户定位的准确性也是不可或缺的因素之一。

  量减价升两城区价格依然坚挺

  据贵阳住宅与房地产信息网统计的数据显示,贵阳市一季度普通住宅成交均价为3670元/平方米,同比增长28.6%,其中两城区住宅成交均价为4696元/平方米(见表3),同比增长38.5%;其他各区同比也均有所上涨。尽管受国家宏观调控影响,各城市观望氛围浓厚,成交量出现了一定幅度下降,但贵阳市各城区的价格依然坚挺,没有跟随一线城市的价格回调,主要原因还是来自于贵阳居民对住宅的刚性需求。

  目前两城区普通住宅在售房源均价大多在4500元/平方米以上,只有三桥等片区个别楼盘的均价在4000元/平方米以下。两城区住宅价格之所以持续走高,是与该地区的土地供应有很大的关系。目前两城区可供开发的土地面积越来越少,与金阳新区和其他郊区不断增加的楼盘相比,两城区环线内的楼盘“稀缺性”凸显,因此,价格持续走高也在情理之中。目前推出的项目位置相对较好的,价格颇高,如山水黔城九组团现均价4792元/平方米,君悦华庭均价5838元/平方米,恒峰步行街均价6783元/平方米,鸿基都市花园皇御苑均价高达7412元/平方米。清镇、白云等区域属于新开发、位于城区边缘的新区,因而在全市中均价处于末两位。

  楼市遇“寒”营销破“冰”

  为了刺激低迷的楼市,各开发商也是百招尽出,大打营销牌。1-2月主要是以打折促销为主。如金阳乾图广场,开盘期间多重好礼持VIP卡客户享受总房价18000元优惠,一次性付款客户可再享受9.8折总房价优惠,在场所有客户均有礼品;东方欣苑,购房即有万元大礼;经典时代,凡交纳认购金可享受总房价1%的折扣优惠并有丰富礼品馈等。

  进入3月,各开发商则是以提高楼盘品质形象为主。如山水黔城举行了“3.8礼遇‘半边天’”活动;远大地产举行了在贵阳的头个作品-“远大·生态风景”产品说明会;十里江南则利用举办各种文化活动来提升整体社区的居住氛围和品位,在客户心中留下了“气质”楼盘的形象。开发商通过举办各式各样的营销活动,都是为了达到吸引客户的目的,进而提升楼盘的销售量,促楼市回暖。

  宏观调控仍是主线,高端住宅影响较大

  为了维护房地产市场健康稳定发展,贵阳市政府出台了相关的“抑价”政策,从抑制炒房、加大税收、金融调整等方面进行调整。投资性需求在一定程度上被抑制,自住型消费者也变得相对理性。房地产市场观望气氛依然浓烈,进而出现持币待购、惜购等现象。在“抑价”调控手段下,保障性住房和小户型的价格相对稳定;价格高、涨幅大的高端住宅价格刚性需求相对不足,如别墅、花园洋房等高端住宅房价将受到较大影响,普通住宅价格将较为稳定。

  小结与预测

  今年一季度,在国家紧缩贷款、集约用地、房贷新政、物价持续上涨以及罕见的持续“凝冻”天气影响下,贵阳楼市成交大幅下滑,供求关系出现了一定的变化,购房者观望气氛较为浓厚。但在人民币保持升值趋势、热钱保持流入趋势、房产继续成为支柱产业以及贵阳居民对住房的刚性需求情况下,预计2008年贵阳楼市将保持平稳运行态势。

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