活动策划：柯鹏 唐文祺

主持/整理：唐文祺

嘉宾：易居房地产研究院副院长 丁祖昱

对于源头土地市场囤积行为的整治将进一步加强。根据国土部、工商总局日前联合下发的通知，《国有建设用地

使用权出让合同》示范文本将自2008年7月1日起执行。新版示范文本中规定，商品住宅项目原则上开发时间较长不得超过3年。新版合同实行之后，将会对楼市产生怎样的影响？购房者应该如何看待未来市场趋势？上证演播室请来专业人士做出解答。

“3年”成为新亮点

主持人：这次新版合同示范文本与旧版相比，有什么不同的地方？

丁祖昱：这次从今年7月1日起开始执行的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，取代了2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本、《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本。这次新版合同中的亮点之一就是要求，属于商品住宅项目的，原则上开发时间较长不得超过3年。

与旧版合同不一样，新版合同对于原有规定进行了更加细化和加强的处理，使得相应规定更加明确。如对于住宅项目建设中，套型建筑面积90平方米以下住房套数以及所占比例，配套建设的经济适用住房廉租住房等政府保障性住房等，都有相应的约定。这在从前，可能是政府与开发商之间会罗列在补充条约中的规定，现在都进入了新版合同，成为必须要执行的约定。

此外，针对市场层面关注度较高的住宅项目，也对开发时限进行了3年以内的约定，而旧版中仅仅只是对开工时间和竣工时间进行限定，这也是与旧版不同的地方之一。可以说，相应规定的明确化，对于加快土地市场的管理和周转有着促进作用。

小开发商压力明显

主持人：今年开发商进行“洗牌”的说法甚嚣尘上，新版合同执行之后，会进一步加剧这种情况吗？

丁祖昱：新版合同的推出对于土地市场加快流转会有一定的促进影响，这对于楼市来说，也是提高加快供应量的一种方式，免得出现市场供应量不足、满足不了需求量的情况。对于开发商来说，资金紧张在今年显得尤其突出。前期的拿地、开发、施工是占用资金的一段时期，一旦资金不到位，就会出现一连串的后续问题。3年内开发的期限约定，对于开发商的资金安排和经营安排要求非常高。个人认为，以10万平方米为分水岭的话，10万平方米以下的小项目影响不大；10万平方米以上的中型甚至大型项目，尤其是小开发商开发的这种类似项目，压力会很明显。

我认为，小开发商如果执行的是小项目，影响还不会马上体现出来。这个新版合同以今年7月1日为界线，在此之前签订合同的开发商，在开发期限上还不会有太大局限性。政策的执行效力可能会在两年后出来。对于开发商的影响，还需要指出的是，现在有许多企业愿意以合作形式开发项目，3年内完成开发的要求，对于合作谈判进程会有影响。

有助于增加供应量

主持人：新版合同执行开始之后，对于楼市会有怎样影响？购房者现在应该入市吗？

丁祖昱：在原先旧版合同的执行过程中，其实部分地方政府尤其是一线城市，在实质性的土地市场管理过程中已经走在了前面。这次新版合同是归纳总结了不少地方政府的先进管理经验，然后在总体框架里进行统一执行。对于二、三线城市在土地管理方面的规范化方面，有很大的提升作用。

通过新版合同对于开发期限的规定，在一定程度上将促使开发商加快项目运作周转。市场保持一个持续供应的话，对于购房者来说，意义是积极的。因为市场供应量增大的话，价格上涨压力会减小。但同样的是，具体的政策效应需要两年之后才会体现出来。至于该不该现在购房，我认为在部分土地供应肯定已经减少的城市，如上海，受这个政策影响不会很大。

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