“宅基地市场”与“商品房市场”是两个原本相对独立的体系，如果宅基地忽然可以自由转让，两个体系间的挡板就会被打破。当真不会有什么冲击吗？特别是在商品房市场处于低谷的时候。

较近半年，胡桥（化名）一直处于亢奋状态，进入10月后，这种感觉更是无以复加。现在他每天只睡两三个公里，其余时间都忙着在各论坛上以“宅基地营销专家”的网名发帖子。

“我正筹建一个宅基地营销网络。”胡桥瞪着通红的眼睛说。他刚把一个“房源”挂上网，“与亿万别墅豪宅相邻，客厅正对南湖高尔夫球场，180平方米，30万元”。

的困难是明确产权

让胡桥如此兴奋的是17届三中全会的农村改革思路，在他看来，宅基地上市流转已经近在咫尺。其实广东省一直是农村集体用地流转的先行者，早在2005年就开始试行《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（以下简称《办法》）。但由于没有法律支持，该《办法》一直缺乏实施细则。

10月中旬，记者从广州市国土部门获悉，广州正在排查农村土地情况，同时在制定集体建设用地流转实施细则，计划在2009年年初出台。对于胡桥较为关心的宅基地，相关负责人表示，目前在国家和省的部署下，广州宅基地正在普查发证过程中，“这都是为今后进入市场流转而做的铺垫”。但具体的上市流转“目前还是难以达到”。

政府未对宅基地松绑，是害怕其对商品房市场的冲击？对于这样的疑问，该负责人似乎不以为然，“只要产权明确，宅基地上市对市场有价值。”他表示，现在宅基地的困难是明确产权。

曾多次担任国土部门顾问的合富辉煌高端分析师黎文江也表示，1996年之前，广州市白云区曾经有相关的政策，部分宅基地房通过有关部门的甄别，可通过补办一些手续转化成为商品房，并可以上市。比如说补缴地价、水电增容费等等。如果把这些费用算在一起，这些房子未必比周边的二手房便宜太多。“宅基地房即便能够上市流通，也是属于二手房的范畴，不会对一手市场产生冲击。”

有分析乐观认为，宅基地房开发的品质、所处位置等都跟商品房没法比，目前即便是富裕村建的村民小区，也跟商品房的品质有一定的距离。

“游击队”里的“正规军”

假设这些是决策者的思路，那市场会不会让决策者大吃一惊呢？

刘川贵是一家名为骏鑫建筑有限公司的负责人，他们公司的业务就是“开发、销售宅基地”，对此他并不讳言。

“我们家里有五兄弟姐妹，都在珠三角做宅基地的生意。”刘川贵告诉记者，从上世纪90年代开始，他们家族已经在深圳开展类似的业务，到了2002年前后开始进入广州。刚开始模式很简单，“村出地皮，我们出资金”，由于村民的认识不足，他们可以很轻松地拿下一大块地。

在刘川贵的下，记者来到他前期开发的小区，位于一个距离广州市CBD半公里车程的城中村内。小区占地7亩左右，4栋20层的电梯楼，据说是全封闭管理。小区有一个近1.5亩的绿化园林，还建有一个标准篮球场。“怎么样，除了没有房产证外，一点都不比外面的商品房差吧？”刘川贵显得很是得意。

在记者的调查中，仅广州白云区就有近10家类似的公司在开发宅基地，广州中轴线广州大道北，几乎每个城中村都有在售的宅基地。“5年前这种情况更多。”刘川贵表示，由于看到巨大的利润，不少村委都是自己建房出售。

记者调查发现，在比较靠近市白云区同和一带，很多村都有整片区域，8层左右的房子。这些房子基本都是村民自己建成用于出售或出租的宅基地。“他们的房子设计差，不好卖，小农！”对于这些不愿合作的村民，刘川贵颇为气愤。

按他们的做法就是跟着城市规划走，例如在广州大道北通车前，他们已经在沿线村中找到几块“地”。而近期随着广州几条**线陆续通车，他们的“开发”已经腾挪到番禺区、花都区。如果宅基地有了“准生证”，刘川贵相信，以他们的经验，广州宅基地市场大有可为。

“但总体上拿地已经越来越难”，刘川贵表示，“现在北京比较景气，不少珠三角的同行都转到北方去了”，特别是这两年北京政策有所松动，他的一个弟弟就已经在北京经营这笔生意了。记者从另外渠道也了解到，北京望京地区的小产权房（类似于宅基地）较近似乎也有登台唱戏之势。

灰色的市场，成熟的生态

价格是宅基地的优势，15万元左右就能购到100平方米以上的房子，风景、地段一样不缺，对于被高房价劫持已久的都市人来说诱惑极大。随着城市规划的发展，一些城乡结合部的城中村已经成为城市，其租金回报相当高。

胡桥为记者算了笔账，以有“广州宅基地”之称的天河区龙怡苑为例，“三年前龙怡苑一套45平方米的一房单位，售价大约是6万元”，现在市场租金已经达到1300元~1600元/月，“近乎30%的年回报率，这无疑是一个下金蛋的鸡”。

就是这样，在监管体制外，一个出售、继而转租的宅基地市场其实早已自发形成。

记者来到广州白云区一家在售的“简约小区”，销售人员明确告诉记者这就是宅基地，虽然没有房产证，但购购这些房子完全有保证。他们已经有超过10年经营经验。他们采用“合资建房”的形式售出，当地村民、建设方、购家会签订一份三方的“协议书”。合同标明，购家在建房中出资了多少钱，房屋建成后可获房子百分之几面积的使用权。然后合同经过公证程序。

国家明令宅基地是不允许转让，甚至同村村民间转让都是不允许的。所以现在市场大多采用签合同契约的方式。而刘川贵的开发项目用的是“租”的方式，通常村委或者村个人以50年出租的形式将地皮转让给他。而刘川贵将房子售出同样是采用“租”的形式，例如他在白云区同和的项目，合同上标明是每月200元的价格，出租50年，租金一次性支付。广东骏业律师事务所的陈志冲律师告诉记者，“这种形式属于法律保护的合同契约，只是没有上升到物权层面”，这会影响到宅基地购家的转售。

如果宅基地忽然间有了完整物权，情况就相当复杂。据不完全统计（政府部门正在进行相关统计）仅白云区一地就有超过1000万平方米的集资房（用集资的形式开发宅基地），如果一夜间这些房子都允许转让，仅白云区的房子就足够广州消化1年，其规模不可谓不大。

“宅基地市场”与“商品房市场”是两个原本相对独立的体系，如果宅基地忽然可以自由转让，两个体系间的挡板就会被打破。当真不会有什么冲击吗？特别是在商品房市场处于低谷的时候？

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