11月13日，国土资源部副部长鹿心社表示，将采取有针对性措施化解历史上已形成的小产权房问题。记者获悉，因为小产权房的复杂性，目前，有关存量小产权房法规政策的制订工作实际上并没有启动，一切都只是在研究阶段。

看来，存量小产权房“合法化”还需要等待，其“转正路径”也势必面临一次大考。

小产权房成本远低于商品房

规模巨大决定了这一次“大考”非同一般。

来自国土部门的统计数据显示，至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米，相当于2007年地产销售高峰期时10年的销售量。

“小产权房”是否应“转正”，专家的意见不尽相同。

一种说法认为，小产权房如果大规模进入流通环节，可能会对商品房市场形成巨大冲击波。

“小产权房转正后，要上市流通，问题可能会比较严重。”21世纪不动产高端分析师孟奇对记者说。在孟奇看来，小产权房“转正”后通过二手房市场上市流通有可能改变市场的供求关系，从而影响房价。“对主城区的影响可能会比郊区市场更明显。”

以北京六里桥区域为例，孟奇介绍，该区域商品房价格已达1.5万元，而附近90年代兴建的小产权房，价格不过3000元左右，“即便是按照当前该区域的平均土地出让金价格来补交，其间的价格差距也不小。”

2007年7月，保利地产（600048.SH）以10.48亿元的价格拿下了现在的保利百合项目地块，规划建筑面积为13.1万平方米，楼面价约7900元每平方米。据此测算，小产权房即便补交这个数字的土地出让金后，与同区域的商品房价格仍有近4000元的差距。

“而对于按照何种标准补交土地出让金并无说法，如果按照之前的标准，对于商品房价格的冲击也将更大。”孟奇指出。目前还无法预计，如果小产权房“转正”，到底会有多少房源可能进入二手房市场，这些都将成为流通市场的不安定因素。

持有相同观点的还有SOHO中国董事长潘石屹。潘指出，无论处理结果如何，总会有一部分小产权房会上市流通，加之一旦二手房流通环节降低税费和简化交易手续，也将有大量二手房上市，这些房源就如同股市中的“大小非”一样，给新建住宅市场造成巨大冲击。

然而，也有不同意见者认为，其“转正”后的影响甚微。

“小产权房即便真的有如此大规模，其绝大多数也已卖出，实际上，出于产权风险考虑，投资客进入的并不多，很多购家都是以自住为目的，其合法化后对于商品房市场的影响并不会太大。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出。

国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云也认为，小产权房解禁会不会形成所谓的冲击波可能还需要商榷。“绝大多数小产权房位置偏远，建筑设计、工程质量、配套设施等与商品房相比都没有竞争力，它先进的优势可能就在于价格。”

“路径”建言

倘若小产权房“转正”，应该补交哪些费用？

11月13日，鹿心社副部长还指出，具体解决小产权房问题的措施包括至少需要补交所占土地的地价。

对此，严金明与邹晓云的观点都是，小产权房“转正”的资金成本不宜过高。

邹晓云指出，小产权房所需补交的的费用成本包括土地转用的手续费、基础设施配套费以及土地出让金等，应以房主的经济承受力为基础，激发房主主动去走完小产权房的转正程序。

严金明也认为，理论上小产权房就是缺少土地出让金。“目前，土地出让金是通过招拍挂方式来衡量，小产权房只能通过评估方式。评估的土地出让金价格较好小于招拍挂价格，如果价格太高，房主根本购不起，解决小产权房问题就很难落到实处。”

顾云昌甚至建言，由于小产权房没有缴纳土地出让金，可在小产权房领域先行收取物业税。

几乎所有的采访对象都认为，小产权房不能简单地放开。

“稳妥的方式就是逐步释放小产权房。”邹晓云认为，应根据城市的总体规划、年度土地供应计划以及房地产开发计划来调控小产权房的“转正”速度。“先解决规划区内小产权房问题，不在规划区内的可以缓一缓，通过增加规划区外小产权房转正的时间成本，来缓解其可能对市场产生的不利影响。”邹晓云把这个方式形象地概括为“以时间换空间。”

孟奇坚定地认为，小产权房应与现行经济适用房等保障性住房一样，原则上不允许上市流通。“即使是补交了各项税费，小产权房的价格优势依然明显，一些开发商和投资客认为，还会冒险去开发和购购小产权房，小产权房将难以杜绝。”

严金明则从更为宏观的角度来看待这个问题。“小产权房深层次的原因还是土地制度的问题，城乡分割的市场格局不能真正改变，同地同价同权的统一土地市场不能建立，小产权房问题将很难解决。”

严金明直言，目前“清理存量，禁止增量”的小产权房解决方案只是一种理想化的模式，如果不能解决土地制度的根本问题，小产权房也只是“从违法化到合法化”的周而复始，并不能得到根治。

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