过去这一周，一些商品房业主和小产权房房主有些纠结。
一切起因中国官方高层智囊机构———国务院发展研究近期头次向社会公开为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告中提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，收缩政府征地范围；对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。
在一些市民看来，这“狠狠打了遵纪守法购房者一记响亮的耳光”……
各种争议声中，人们期待将于一周后召开的十八届三中全会可以拨开迷雾。
非空穴来风，各地早有探索
事实上，这十多年来，国内多地对于小产权房一直处于承认与否认之间，态度嗳昧。
早在2003年，北京就曾被国土部列入集体土地流转试点城市之一，当时也正式出台试点方案和管理办法，但由于其时选取的试点均比较偏远（怀柔的庙城和延庆的大榆树），流转缺乏市场需求支撑，因而并不成功。就在那年12月，南京出台有关政策指出，2003年8月以前的小产权房项目，符合房屋质量标准并通过规划审查的，在落实查处责任的前提下，依法补办建设和土地征转用、出让等手续。南京八卦洲的八卦花园和长江花园在2009年与南京国土局签订土地出让合同，分别缴纳每平方米480元和每平方米492元就于2010年“转正”。这也是南京较早为小产权房转正案例。
南京西善桥板块的七彩星城小区去年1月再次传出即将转为国有土地，楼盘均价从2007年的3600元/平方米在一个月内暴涨至6000-7000元/平方米。该小区目前已获政府批准，按规定补缴7000余万元土地出让金，取得国有土地使用证，惠及2100多户，但还有约1000户拆迁安置房按政策规定将来也不能转。
广东省在今年9月5日完成公开征求意见期的《广东省农村宅基地管理办法（审稿）》，表示符合宅基地“一户一宅”申请条件的农村集体经济组织成员可购购本镇域范围内农村集体经济组织成员的房屋，并取得相应的宅基地使用权，不过其中未涉及小产权房转正问题。
想要转正并不容易
全国各地对小产权房的不同处理方式和结果，印证它的转正并非易事。深圳去年4月公布《住房建设规划2012年度实施计划》提出将“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”，同年7月下旬东部海滨的大鹏新区的违建“泰源珠宝生态科技创意园”一度被传出转正，但后被官方辟谣为误传，该项目也被立案查处。广州去年全年清拆违法建筑98.5万平方米，但新增违法建筑140万平方米。
有关数据显示，全国小产权房竣工建筑面积仅“十一五”期间就达2.83亿平方米，到目前，全国总量或已超过70亿平方米。若按100平方米/套计算，相当于全国有7000万套小产权房，以每户人家住三口人计算，相当于住了2.1亿人。
“我们的法律规定小产权房是违法的，但客观上又有大量存在，有的是明令禁止后盖的。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，如果过去建的小产权房一律认定合理的话，那会把违法的也认定合理，这个问题一直困扰着有关部门，若长期发展下去不理会也是个大问题。
“从改革方向说，农村的土地和国有土地都是建设用地，法律问题造成这个不合理。从土地制度来说，城乡土地应该一体化，应该实行同地段同等待遇，但是现在城市用地在政府征用过后地价高，农民的地价就低。”顾云昌认为，目前打算将小产权房转正，需要补交土地出让金，但怎么交又需要界定权衡，“按现在实际土地价人家会不愿意交，交得少了他们又会占便宜了，而且有些是明目张胆违建的又该怎么办？”
在合富辉煌头席分析师黎文江看来，小产权房转正在短时间内无法实现。“按照土地管理法，小产权房属于农村集体所有土地，它的改革要经过人大同意，目前还只是国务院发展研究的提议，而它的实行还得涉及很多方面的协调、认证，或许试点先行也有可能。”黎文江认为，小产权房转正还得需要经过人大讨论，“我觉得要五年之后才有可能有一个初步方案”。
“小产权合法化不是简单地补地价就行，它要进入城市还得水电、道路、教育配套等一系列问题都得有统一的规划和手续，而不是像计划生育超生那样补交钱就行。”广州市同创房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，小产权房不合法不合规，其转正的风险非常大也非常复杂，不能急，应该逐步解决。
转正后或也起纠纷？
广东环宇京茂律师事务所主任何培华认为，即便小产权房转正，事后也难免起纠纷。“补交土地出让金这笔钱该由谁来出？”何培华说，如果土地出让金由开发商来交，但有开发商走路了就得由全体业主来签，一栋小产权房有几千平方米还有公摊面积，其中各方必有异议。而且，难免会有小业主认为房子已购，补出让金该由开发商来出；但开发商也会认为，房子已卖出去，应该由小业主来补交。“如果此前在合同中有约定还好说，但没约定就肯定会起纠纷”。
去年底以14万元购了白云区大源村一套二手40多平方米小产权房的白领李正（化名）表示，他的合同中没有对拆迁补偿或征收等问题做出约定，“那个合同其实都是糊弄一下购家的”。而在2011年8月购了天河区龙洞一小产权房的黄忠（化名）则表示，“价格合理就交，不合理我就不交，反正我购得也便宜，我又不在乎有没证”。
这次“383”改革方案建议有条件将小产权房扶正。就具体何时开展，何时有望实施，国务院发展研究农村部部长韩俊前些天在接受南都记者电话采访时表示“无可奉告”，“你等三中全会一召开就知道了”。
