这一令实力开发商不顾土地市场寒流而趋之若鹜的上海衡山路城区黄金地块，此前因其“邀请招标，以综合条件确定中标人”的出让方式备受关注。

业内人士指出，比之所谓的“内定”结果究竟花落谁家，更令人关注的焦点在于，在全国土地市场频遭流拍、大多土地多以底价成交的低谷寒冬，经营性用地中早已明令禁止多年的“邀标”出让方式竟又不顾争议重现或许是上海市政府审时度势为改善土地大量流拍现状在土地出让方式上所作的试探性调整。

土地违规再现？

12月15日，上海市规划和国土资源管理局悄然发布第58号土地出让公告，出让地处徐汇区市核心地段的衡山路12号地块。但仅仅半天后，这一公告更因为“需作有关投标技术条件的调整”而被突然撤下。

短短两天后，这一公告悄无声息再度出现，然而公告中“招标出让采取邀请招标方式”的文字却将磨刀霍霍的一众开发商拒之于“非请勿入”的狭小门外。

一夜间舆论哗然，内定传言四起。更具争议的是，此前上海绝大部分地块均以挂牌拍卖的方式进行出让，仅有的土地采用了招投标方式，而“邀请招标”则更是由于国家严令禁止后在经营性用地中销声匿迹。

出让文件显示，衡山路12号地块出让面积约1.08万平方米，容积率要求不大于2.5，总建筑面积约为2.7万平方米；投标保证金金额为人民币4000万元，据此推算土地预计底价4亿元左右，每平方米楼板价约为14815元。尽管仲量联行亚太区董事陈立民等业内人士认为“对比该区域周边楼价估算称，这一地价在合理区间”。然而，衡山路不过15000元／平方米的楼面单价，再加上“邀标”下以“综合条件”评分确定中标人的原则，却仍不免令人顿生“定向”出让之疑。

不同于招拍挂通常的“价高者得”，以“综合条件较佳者得”的原则确定中标人的招投标的方式中，价格只是其中一项决定因素，土地受让方还必须符合出让者涉及经营状况、总体设计、开发经验等一系列其他投标条件。

“‘邀标’和综合评分在以前是个较常见的玩法，受让方必须是被邀请的对象，这样在价格各方面都很好控制。如果公开招标，这块地怎么可能这么便宜？”一位业内人士言语激烈。

“这块地之前是上海申通的**沿线项目之一，规划设计为高端特色酒店，不知何故今年又被市发改委批了进入土地储备，现在‘邀标’则很可能已经定下有意向的下家。”一位略知内情的本土开发商向记者透露。

而另一原房地局人士则对记者表态，“上海实施公开招拍挂几年了，人们往往容易把邀请招标和内定联系在一起。但事实上，政府出于城市或区域用地规划以及土地利用效益化的原因，对于企业参与招标的范畴做出相应限制，也是情有可原。”

审时度势的举措？

易居中国分析师薛建雄表示，“衡山路12号地块以邀请招标方式实施出让，实际上政府又重新回到了土地招商的过程，而不是通过以前拍卖的形式。”

一位上海本土开发商对记者表示，“在当前大环境下，此番‘邀标’或许不会是个案，更可能是当前土地频频流拍势态下，上海市政府对于土地出让方式求变的试探之举。”这位开发商直言，“全球金融危机形势下，上海土地市场大多底价成交甚至大批流拍的情况很难改善，开发商们对拿地异常小心，一些拍下的土地为了延迟开工，甚至临时改造成了停车场。甚至一些优质地块都难逃流拍噩运。这种情况下，‘邀请招标’等于是对开发商的资格预审，从某种程度上而言，这也是为了保障优质土地不致流拍并且避免烂尾楼的“审时度势”。

而上述原房地局业内人士亦指出，“不同于挂牌拍卖的连连竞价，招投标方式一次性开标，这样优质土地的出让价格相对能够控制在更为理性的范畴，从而减少在开发商大出血本拍地后又后悔退地的情况。”

上述上海本土开发商坦率表态，“比之看似公平、价高者得的招拍挂，个人更喜欢综合考评的招标制。因为综合考评体现的是实力，而不是一味靠疯狂加价盲目夺取土地。这就避免了一些资金实力不雄厚或者虽然有钱但操作能力不强的企业进入。 “如果采取招投标方式，苏宁天价地王退地、志成退地又拿地这类好戏，大概就没机会上演了。”这位开发商玩笑道。

“此番尝试后，假如上海土地出让顺势采取根据竞争者的综合实力来决定较终中标者，而不是只凭价高者得的拍卖来出让，或许对于现今土地的流拍乃至今后土地价格的上扬都能够有所抑制，但一方面这在国家规定中尚属违规，另一方面，如何在这其中避免‘内定’‘协议’的漏洞，保障公开公平的原则，亦是一大难题。”泰麒房产工作室分析师何凌飞说。链接

根据国土资源部于2002年7月1日起开始实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。而新《上海市土地使用权出让办法》和《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》两个文件亦规定，六类经营性土地使用权出让（商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等）都应当通过招标拍卖方式进行。

2003年7月，有鉴于当时土地出让中仍未禁绝“邀标”、“协议”出让，上海市市长 再次强调：“经营性土地出让要全部实行公开招投标，凡涉及商业、商品房等六类经营性项目用地，都必须全部纳入公开招标范围，严禁采用协议或邀请招标方式。”

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