相对于头次置业的人群来说，二次置业的人群因为有过一次置业或投资的经验而减少一些投资风险，但是，二次置业还是有一些潜在的风险。比如，房价贬值、现金流动性差、加息、税收、个人职业变化的风险等等。那么，对于这些潜在的风险，二次置业者该如何去防范，从而让自己的二次置业生活更为幸福呢？

　　相比股票市场投资，房地产投资风险小，但房地产投资市场还是有一些潜在的风险。比如房价的贬值、央行加息带来的利息成本、二手房转让的税收、自住投资定位不清等等。为了给二次置业者更好的投资指导，本刊记者采访了广州房地产业头位WBSA(世界商务策划师联合会)和国家人事部人才交流共同认证的高端商务策划师、寒桐投资顾问有限公司的总经理韩世同。

　　风险一：房产贬值的风险

　　就像经济发展有低潮和高峰一样，房地产市场同样也存在低潮和高峰。因此，二次置业者就不得不承担经济周期性变动所带来的购购力下降的风险。因为当经济繁荣时，土地和房地产自然可以保值，甚至增值，但当经济萧条或通货膨胀，社会购购力明显下降时，也会直接影响人们对房地产的消费。这样，投资者可能因房产闲置或贬值而遭受经济损失。就广州的市场来说，1993年和1994年是购房的高峰期，不过那时主要的购家是港澳人士。后来，整个房地产市场回落，很多房产的价格都没达到高峰期的高价。

　　应招：低价进入，把握购房时机

　　购房子也跟购股票一样，如果逢高踩入，一定会被套牢。许多人购衣服，都会选择在换季的时间去购。其实，房子和车子也有“换季”的时候，也有低价处理尾货和拍卖的时候。只要留心观察，就会发现商机和价廉物美的房子。而像房地产这样大手笔的投资，这笔购卖能否赚钱，关键取决于购入的价格而不是卖出的价格。如果购家在房地产高价位时购入房产，那么，要想它增值甚至是保值都是一件比较困难的事。如广州的百云堡楼盘，2000年销售价格是一万三千元，而到2003年，房产的价格变成只有一半。后来，虽然价格也有小幅的上涨，但是始终没有达到较初的高价。这对当时很多的购家来说，无论是自住还是投资，心里肯定都很不舒服的。

　　因此，二次置业者一定要选择一个合适的购房时机，在低价时进入。就目前广州的情况来说，房地产的市场应该是属于高价位，一平方米的单价已经超过普通工薪所能承受的程度。对于购购能力比较强的二次置业者来说，如果投资或换房的需求不是很急切的话，较好不要在目前进入市场，以免增加自己的购房成本。

　　风险二：周期加息带来的风险

　　2004年10月29日，央行头次加息，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.31%提高到5.58%；2006年1月，5年以上的住房按揭贷款利率启用6.12%的基准利率，2006年4月28日，贷款基准利率由5.58%提高到5.85%；2006年8月19日，央行再次加息，贷款基准利率由5.85%提高到6.12%；这是央行的四次加息，加上2005年取消房贷优惠利率则相当于5次加息，累计的平均加幅已经超过1个百分点。这表明我国经济已经进入周期性加息阶段，购房消费者应当要有供楼的风险意识，因为在未来10-20年内利率是肯定会发生变化的。1992-1993年我国官方贷款利率就高达百分之十几，民间利率甚至高达20-30%，是经历了连续8次降息才进入低利率和通缩阶段。目前，虽然通胀和物价水平并不算太高，但未来就难以保证利率是否会因应经济的变化而出现大幅变化。现在工薪购房大多是采取按揭贷款方式，许多人都是先用未来钱，供楼的负担和压力已经很大，如果出现楼价和利率大幅波动，随时都会出现断供的危险。因此，二次置业者要注意加息带来的风险。

　　此外，加息还会对二次置业者享受的贷款利率优惠带来影响，甚至比提高按揭头付的影响还要大。就目前来说，加息对能享受优惠利率的业主和购家影响不大，但对不能享受优惠利率的购家和业主的影响还是相当严重的。如二次置业的人群，除了率先推出8.5折优惠的农业银行，其它银行目前基本上都是按贷款的基准利率来算的，并不能像按揭套房那样享受基准利率下浮15%的优惠。

　　应招：跨行选择固息房贷，锁定利率

　　央行加息，按揭购房就要增加成本。但是，二次置业者可以选择固定利率房贷的按揭方式来锁定利率，从而可以预防和避免利率变化带来的风险，这种方式虽然短期内会支付较高的利息，但长期来看是划算的，还可以防范和规避风险。

　　目前，银行的工作人员是通过央行的“个人信用信息基础数据库”获取借款人的贷款信息，获取购房者是否曾贷款购房，从而甄别出贷款人是不是二次置业。但是，由于银行间的征信系统尚未完善，“个人信用信息基础数据库”里只能查到贷款购房的信息，如果购房人采用全额付款方式购房之后，再申请银行按揭购购套房，银行不一定能识别是否为套房。而且，据很多银行的工作人员介绍，目前银行之间没有联网，二次置业者可以跨行办理套住房按揭而在银行不知情的情况下享受套的贷款优惠利率。

　　风险三：强制征收个人所得税的风险

　　7月26日，关于对二手房转让强制征收个人所得税的政策重拳出击，8月1日后转让未满五年的二手房将征收20%的差额所得税。而二手房20%个税强制征收政策的出台，其矛头是直指房地产投机客。因为个税开征明显降低了投资获利的空间，再加上之前的五年期营业税和其他相关税费，二手房转让的成本大幅提升。

　　应招：异地置业巧避税

　　在2006年8月1日开始的征收个人所得税的政策中规定“转让自用5年以上的二手房、并且是家庭先进生活用房取得的所得，免征个人所得税“，这规则为投资者到异地置业避税提供了操作的空间。因为目前各市二手房征税普遍是实行全市联网，如果售房者在同一个区市有两套以上住房，可以通过网络查询出来，但现在各地系统没有实行全国联网，税务部门暂时还查不到异地拥有住房的情况，异地出售套房在个税征收方面处于缺位状态。因此，自政策中对于二手房转让要交纳20%个税有了硬性规定后，不少投资者为了避税而选择异地购房，这样，其个人名义之下的房产只有一处，以后再想购卖时就可以降低相关费用。

　　不过，异地置业也不一定是划算的，还要看看投资收益比。异地投资房产是目前可以降低费用的投资行为，目前的房地产政策还不会对这种投资行为有影响，但是否值得投资，关键还是要看投资的收益比。因为异地投资房产，一则打理起来不是很方便，一定要具有很专业的经验，二则物业管理费用、物业增值、房产过户周期等因素都会显得。因此，如果投资者仅仅为了避税，这样做的意义不大。而如果异地投资房产能组成投资团，那么“杀伤力”就会比较强，目标也更加集中，便于打理。

　　风险四：自住投资定位不清，房产成不良资产

　　二次置业者虽然已经有了一次购房的经历，但很多人对自己的购房目的和定位没有很清晰的认识。比如，职业经理人甄俊在广州购了套房自住，在1998年时他看到很多人到乡下购别墅度假。当时，他也在顺德的碧桂园购购了一套自住型的别墅，心想要是能升值的话就把它转手卖了，没有升值的话还可以自住，周末开车和家人经常去度假，放松一下自己。但是，开车去过几次后，甄俊就不想再去同一个地方度假了。结果，那套别墅现在没怎么增值，甄俊还在供着它，成了一个烫手芋头。现实中，很多像甄俊这样定位不清的购房者，他们手中的房产往往不是资本的资产，而是构成大量债务的不良资产和负资产。

　　应招：将消费型转为理财型的投资观念

　　作为二次置业者来说，为了避免再次置业时自住投资定位不清的问题，置业者必须要转换观念，也就是要将消费型的观念转变为理财型的投资观念。同样是购房，但思考的角度和参照的体系不同结果就可能完全不同。对二次置业者来说，购购房产可能是其一生中较重要的决定。因此，二次置业者在选择房产时，一定要明晰自己的定位和目标，不要把个人的喜好和投资前景混淆不清。目前，很多人在投资时通常会犯一个错误，那就是总是购购家居型的房产或是本地的房产，以便可以随时在自己的看管之中。但是，家居型的房产相对来说没有一个比较好的升值前景。因此，作为二次置业者，较好以升值前景来购房，购购那种自住投资两相宜的房产，从而在自住的同时轻松地享受增值的快乐。

　　■小贴士：

　　二次置业者需要注意的三个问题

　　除了以上的四大风险外，韩世同博士提醒二次置业者还要注意其它的三个问题，提前做好应对措施。

　　头先，购房投资存在流动性差的问题。无论是为了自住还是投资，不少二次置业的人群都是同时按揭两套房产的。这样的话，虽然个人只需要支付三成的头期购房费用，会占用一定的资金。而房地产属于属于不动产，不能移动、不能运输的投资，其变现性较差。一旦投资者急需用钱，房产就不能像其它商品的投资那样，能迅速将商品转手变现，收回现金。所以，房地产投资者应注意资金流动性及变现性差带来的问题，预先准备好流动资金来应对。

　　其次，二次置业者还要做好准备应对物业税开征带来的问题。正在讨论中的物业税开征极可能成为二次置业者购房的一个风险因素。因为物业税改革，意味着原来在流通环节征收的税费转化为房产保有阶段统一收取的物业税。而且，研究人员纷纷建议对于自用房屋，采取一家人拥有套房屋免税、套房屋交税的方式征收。一旦这个讨论成为政策，那么，对于二次置业的人群来说，居住成本和投资成本都会相应增加，虽然那只是一笔不是很多的费用。

　　再次，二次置业者还要注意个人职业变化的带来的风险问题。每个人的职场都不能保证是一成不变

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！