业主的房屋公摊面积具体包含哪些部分？分摊的依据是什么？这些看似简单的问题，由于提供给业主的材料上没有注明，业主其实并不清楚。开发商如何分摊公用面积，只有房管部门能够掌握，但房管部门处处都能保护业主的权益吗？

近日，广州中意花苑的头层业主与二层业主因楼梯使用权的问题闹得不可开交，原因是开发商将楼梯间的面积全部分摊给了头层业主，但二层业主坚持认为自己有权无偿使用楼梯。让人不得不质疑的是，公用的楼梯怎么会全部分摊给头层业主？还有多少不合理的分摊业主不知情？

贪心开发商“巧”摊楼梯间

黄玉仪老人是中意花苑业主委员会的主任，她是头层商铺的业主之一。据她介绍，中意花苑一层和二层是商铺，使用楼梯；三层以上是住宅，使用电梯。1999年楼房建成开始交付业主时，就有人发现房屋面积、公摊比例等都明显超过实际。于是近200户业主一起到房管部门，要求出示测绘依据。经查看有关数据发现，测绘图中标明的值班室面积达200多平方米、电房面积达500多平方米，严重失实。在要求测绘部门重新测绘后，每户的建筑面积和公摊面积都有所减少，开发商为此退了多收的钱。

刚开始二层由开发商自己使用，2003年初开发商将二楼租给一家公司。租户到来后头层业主发现，原来分布在头层的三个一直关闭的卷帘门里面竟然都是直接通上二楼的楼梯。这让头层业主不禁怀疑，开发商是不是将这三个“专用楼梯”也分摊给了他们？找到开发商一问，得到的答复是原来使用的大楼梯和这三个较小的楼梯全都分摊给了头层业主。

但由于开发商当场承认头层业主对楼梯间享有“物权”，并主动协商租户有偿使用楼梯，头层业主就没再追究。黄玉仪说：“开发商这么做就是为了多赚钱，头层的店铺每平方米要一万多元，而二层只要几千元。”

头层业主收费不成索性砌墙堵路

2005年由于开发商无力还债，二层的商铺被法院拍卖给新的业主。当头层业主要求新业主交楼梯“使用费”时，新业主却认为自己购了二楼的商铺，就有权使用楼梯，无须交纳楼梯使用费。双方多次协商都无法达成一致。

情急之下，头层业主找到房管部门，要求房管部门证明他们对楼梯间的“物权”。房管部门刚开始不予理会，后来经过近10次的交涉后，房管部门终于作出书面答复，确认楼梯间为头层业主所有。但房管部门表示，关于楼梯使用权的问题不属于其职责范围。

头层业主凭这纸“证明”于2006年10月向法院提起诉讼。由于法院审理后迟迟没有判决，到了2007年3月底，头层业主索性在楼梯前砌起砖墙，希望此举能迫使二层业主交纳“使用费”。

头层业主的做法是否恰当？广州威戈律师事务所律师张旭峰认为，楼梯是建筑物的公用部分，应由全体业主共有。开发商为了谋取超额利益擅自将楼梯分摊给头层业主，是一种违法行为。因此头层业主不应该找二层的业主来主张权利，而应该要求开发商返还不当得利；楼梯的使用权问题应该依照相邻关系来协商解决，头层业主封路是不对的。

张旭峰还指出，房管部门在审核时应该发现并纠正，而不应该在明知开发商违法的情况下还确认头层业主对楼梯的“物权”。

公用面积如何分摊业主难知情

中意花苑业主委员会的刘蛟说，开发商提供给业主的图纸上只标明了套内面积、建筑面积和公摊面积的总数，业主无法看出公摊面积具体包括哪些部分，以及每个部分的具体面积。分摊的详细数据只有房管部门才有，这次如果不是那么多业主一起找到房管部门，根本不可能看到。

长期以来，开发商利用房地产交易中部分信息不透明的“空子”，大肆在使用面积、公摊面积、公用设施等方面玩“猫腻”、欺骗业主。对此，广州大学法学院副院长刘兴桂教授说，不少开发商想尽各种办法欺骗业主，只要多卖几个平方米他们就能多赚很多钱。这只是暴露出来的问题，实际上存在的问题可能更多。因此业主一定要多留个心眼，及时识破开发商的花招。

刘兴桂说，房管部门和房地产测绘部门在此事中都存在失职的情况，房管部门应该主动承担起监管开发商的职责，虽然工作量比较大，但也应对开发商提供的数据、图纸进行严格的审核，不要等出现问题才来管；头层的业主可以请求房管部门采取行政补救措施，重新测量分摊。

刘兴桂还指出，房地产测绘带有较强的专业性，大众根本不知道是怎么测绘出来的。因此房管部门和测绘部门必须实行行政公开，公布测绘的标准、依据和结果，满足公众的知情权，接受公众的监督。

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