伟嘉安捷总经理康胜认为，加息及提高存款准备金率均为央行的银根紧缩政策。央行自2004年以来已第5次加息，同时，自去年以来，央行已第6次上调存款准备金率。其目的是巩固去年以来宏观调控结果。虽然本次提高准备金率主要是针对货币流动性过剩，但这两项举措对房地产市场形成了“抑制需求”及“减少供应”的双方面影响。

央行通过加息提高了借款人的借贷成本，进而抑制了部分需求，减少了购房人的购房冲动。同时，提高利率后，投资客获利空间减少，也抑制了部分炒房人。另一方面，央行通过提高准备金率0．5个百分点，进而锁定了银行近1700亿元的资金，使银行可放贷资金减少近 1700亿元，减少了银行放贷的供应量。屡次加息使借款人心理上对于再次加息的预期加重，因此，今年将会成为提前还贷的高峰年。

◆流动性困境下加息预期升温

据央行刚发布的2006年12月金融统计数据显示，12月末全年人民币各项存款增加4．93万亿元，同比多增5226亿元，其中财政存款增加2919亿元。流动性过剩问题已经引起央行的高度警惕。继去年三次提高法定存款准备金率后，央行从2007年1月15日起再次上调准备金率0．5个百分点，至9．5％。16日，央行又决定将在公开市场发行2100亿元的央行票据，这次发行数量创下了单次发行的历史新纪录。前后两天，央行即大笔从机构手中和市场上收回了3600亿元。

不过，多位经济学家表示，与当前流动性过剩的规模相比，央行收回的3600亿元流动性资金只是杯水车薪。日前经济学家吴敬琏在香港表示，中国目前还有8万亿元资金留在市场，在乘数效应下，等于起码有30万亿元的热钱在市场中兴风作浪，这导致了去年的房地产热和当前的股市狂潮。因此央行目前可以利用的行政措施已渐渐力不从心，下一阶段将不可避免要加息。

瑞士信贷亚太头席经济学家陶冬也预计，较近6个月内央行在上调1-2次存款准备金率的同时，可能有1-2次的小幅加息。高盛中国头席经济学家梁红则在较新报告中预测，今年央行会再度两次加息，每次27个基点。摩根大通中国头席经济学家龚方雄则指出，利率于未来数月进一步上调27个基点的可能性为2／3。

◆购房者：提前还贷少付息

去年4月、8月两次提高贷款利率，加息前办理房贷的市民从今年1月1日开始执行新利率。每次加息后执行新利率前夕，都会引发市民的提前还贷潮。但据记者了解，一些比较关注近期加息预期消息的市民，正筹划多存钱，未雨绸缪在正式加息前就进行提前还贷。

据了解，由于去年年底正值提前还贷的高峰期，不少银行的提前还贷业务部留到今年1月份才处理，所以如今办理提前还贷的时间会比平时加长。有关按揭公司的工作人员指出，这种情况更刺激了部分市民预先做好提前还贷的准备。不过有关人士也分析，加息之后，旧业主月供增加都要等到年的1月1日开始实行，目前提前还贷的需要还不十分迫切。同时，有地产专家分析，目前股市持续走红，不少股民都将资金投入其中，其带来的收益远大于加息的幅度。

◆衡量还贷与其他投资机会

深发展广州分行个人信贷部有关人士指出，由于此次加息幅度并不是很大，所以每月多出来的支出也不是很多，市民完全没有必要“挤班车”排队进行提前还贷。如果有闲钱的话，完全可以投资信托类的人民币理财产品、基金或者直接投资股市，这样的收益足以弥补利息的损失。

市民还需要注意的是，贷款利率实行每年一调的方式，3月18日前的贷款购房者从明年1月1日起才执行新的利率；3月18日后的贷款购房者则需要实行新的利率。同时，对已经发放的固定利率个人住房贷款，贷款利率则不受此次利率政策调整的影响，继续按贷款合同约定的利率执行。

满堂红研究部总监龙斌也建议，若想收益稳健，可以考虑提前还贷，但若购家经济实力强劲，在其他投资渠道有不错收益，就不应着急还贷。也有专家提醒，加息对投资客仍会带来直接影响，加息后，每个月租金值相对减少，因此，这部分人需要谨慎对待。

◆专家建议：用好银行新政策应对加息

金融理财师宗学哲给购房者提供了另外一种方式来化解加息带来的还款压力。他认为对于此次贷款利率上调，其实也没必要谈“贷”色变，毕竟上调幅度所增加的还款负担是有限的。因此，完全可以根据自己的情况适当调整打理家财的思路，灵活利用银行推出的贷款新政策应对贷款利息上调。

“固定房贷利率”就是与银行约定一个固定利率和期限，在约定期限内，不管央行的基准利率或市场利率如何调整，消费者的贷款利率都不会“随行就市”。

其次，新贷款可以采用“双周供”，老贷款也可以把“月供”改“双周供”，但手续上会相对麻烦一些。

另外，还可以选用“净息还款法”，这种还款法在发达国家较为普遍，主要是指贷款后只需按月支付贷款利息，而贷款本金可等贷款到期后一次性偿还，也可在贷款期内根据个人资金变化情况随时分次偿还。这无疑会大大减轻贷款期内的还款压力，非常适合那些未来预期收入较高的贷款人。

至于“宽限期还款法”就是给贷款人一个偿还本金的暂缓期，其优势是可以减轻贷款之初的还贷压力，从而减少按揭贷款给生活带来的影响，特别是在利率上调、贷款人负担相对较重的情况下，采用宽限期还款法会使家庭生活更加从容。

另外，办理住房贷款按照先公积金贷款后商业贷款的原则可以相应减轻利息负担。

◆月供族怎样还贷自己算

在继4月28日央行宣布加息27个基点后，公积金贷款也于5月8日正式上调18个基点，虽说央行用意在于抑制经济过热，包括抑制高企的房价，但对不少购房者来说，头先要面对的就是加息后房贷利息支出的增加，作为普通购房的月供一族该如何应对此次加息?

头先需要明确的是，此次加息的幅度并不大，房贷增加也不十分明显。

以30万元20年的商业房贷为例，采用等额本息还款法，此前的基准利率6．12％，月供2170．11元，加息之后，执行新利率6．39％，则月供为2217．33元，每月多出47．22元，利息支出增加总数为 47．22×12×20＝11332．8元，整体负担并不沉重。

◆提前还贷两种方式比较

不过很多消费者在获悉加息的反应就是提前还贷。在具体还贷时，还应该根据自身经济情况选择相应的还款方式。

假如一位消费者在今年3月17日前购购了一套商品房，到目前为止按揭贷款还款额还剩78．4万元，贷款期限为20年。较近打算将持有的48．4万元的闲置资金用于提前还贷，再将剩余的30万元整数按揭。

以“等额本金还款法”和“等额本息还款法”两种还贷方式为例，如果采用等额本金还款法，20年的总利息支出为190088．75元，月供2000元左右(1250元的等额本金加上浮动的利息)，而如果不提前还贷，利息总支出为496765．27元，每月还款在5336元左右，也就是说提前还贷每月可减少利息支出3336．33元。

如果采取等额本息还款方式，可以有以下4种方案选择。

方案1：月供较少，利息较多。即保持20年还款期限不变，月供减少3244，23元，现每月需还款2065．02元。但这种方式的利息较高，累计达到195603．74元。

方案2：月供较少，利息支付较多。将还款期限缩短至10年，每月的还款额将达到3256．98元，比提前还贷前减少2052．27元，但比 20年还款期限的月供多1191．96元。而此时利息共计90822．3元，比20年期少支付104781．43元。这种方式月还款额和贷款年限都减少了，月供相对较少，但利息支付相对较多。

方案3：月供较高，利息节省较多。如果按提前还贷前的每月 5309．25元计算，只需6年半时间还清，总计利息57581．64元。这种方式月供相对较高，但由于缩短了贷款年限，利息比20年期少 136022．1元，比10年期少33240．67元。

方案4：月供较高，利息节省较多。如果将还款期限缩短至5年，月还款额增加388．61元至5697．86元，这种方式的利息只有 41871．96元。

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