“较近觉都睡不安稳，做梦都在想，我这房子是不是购亏了。”张富自嘲，自己刚刚当上“房奴”，实现了“居者有其屋”的理想，就碰到了新的烦恼。 “大家都在谈论70年大限，我这里只剩60年了。”无恒产者无恒心，张富并不觉得自己是杞人忧天，相反后悔自己粗心大意后知后觉，现在才仔细想过这个问题。 他今年在东三环附近购了套100多平米的二手房，6年左右的房龄，细看房产证和合同才发现，土地使用权在开发商手里又沉淀了4年。 学工科出身的张富并不富裕，1996年到北京上学，毕业后进入企业工作，工作6年的积累，加上老婆的积蓄和家里的部分支持，30多万也只够三分之一的房价，现在每月要供几千块。 让他郁闷的是，现在房产证还押在银行手里，几十年之后还清贷款真正“当家作主”了，自己的产权还是不完整。“房子是我的，房子下面的地不是我的，只有使用权，土地到期了这房子不就是空中楼阁了么？” 70年后，我的房子怎么办？在物权法草案第五次提交全国人大常委会审议的时候，空中楼阁之虞??悬在每个有房或将会有房的中国人头上的达摩克利斯之剑，再次成为人们热议的话题。 70年大限溯源 按照法律专家的解释，中国实行土地公有制，只有国家和集体才能成为土地所有权的主体。住房制度改革以前，城市住房基本上也全是“公家”的，住公家的房子是大多数城市居民享有的一项福利。 住房制度改革以后，私人，特别是城镇居民，普遍可以拥有自己的房屋，这时候就出现房屋所有权和土地所有权的归属不一致的问题，法律上的解决之道，就是通过在所有权上设定一个用益物权，也就是土地使用权。 在制定中的物权法里，这叫“建设用地使用权”。它和所有权的区别就是，所有权是无期限的，而用益物权是有期限的。按现行规定，建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。改革初期划拨或出让的土地，使用期限更短。 而房屋的使用寿命，通常要比这个年限长。只要房屋在，房屋的所有权就存在，这跟土地使用权的有期限性产生了矛盾。房屋不能飘在空中，有期限的土地危及房屋的根基。 但是研究过改革历史的人说，当初能定到70年就显属不易。 在1980年代的民商和经济立法的指导思想中，所有权是分等级的，国家所有权神圣不可侵犯，私人的土地使用权要锁定一个期限，否则无限的使用权将取代所有权。1987年深圳特区尝试国有土地出让时，宪法和法律明文禁止土地交易。1988年修宪对此解禁，1990年出台的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》确立了这个年限。 追究这个数字出台的依据，有人说是“拍脑袋拍出来的，没有特别充分合理的依据”，有人分析认为是经过决策论证的，包括对香港经验的借鉴，从一个成年人开始拥有房产始，可以行权的期限不超过70年。 说不清翔实依据，也正符合“摸着石头过河”的改革路径，先给个较长期限，问题留给后人，等70年后再说。 给“空中楼阁”一个根基 渐进改革中发展起来的中国房地产市场，造就了亿万财富，商人和政府“坐地生财”，获益巨大，然而越来越多坐拥房产的人们恍然间发现：自己倾毕生之功购到的房子，得到的却不是房屋兼土地完整的产权。皮之不存，毛将焉附？除了那堆“砖头瓦片”，得到的只是一个70年的租期，“但存方寸地，留于子孙耕”的传统美梦无法再做。 而空中楼阁之虞也并不是远在70年或者40年(商业用地)之后。建于1983年的深圳栋高楼??国际商业大厦，土地使用年限“从1982年1月1日到2001年12月31日”，在2002年天就到期。 问题正在积累，拖延不是办法。目前正在审议中的物权法，也许会成为从根本上解决问题的契机。从物权法草案起草到今天的五次审议，70年房产困局都是焦点。 四审之前的草案都一直规定，私有房产的土地使用权到期即消灭，土地使用者应在期满之前一年提出续期申请，交纳土地转让金后继续使用。除因公共利益需要收回土地的外，出让人应当同意。这个规定遭到众多质疑，头先相较人们想得到治本之策的期待，物权法同以往的法律一样没有任何突破，1994年出台的《城市房地产管理法》早有类似规定。而到期要申请，不仅增加了交易成本，也使人们对财产的可预期性和财产关系的稳定性受到很大冲击。 第五次审议的草案终于有了不小的一个进步，规定区分居住用地和商业、工业用地，居住用地不需要申请，土地使用权70年大限到期之后自动续期。参与立法的专家分析，修改后的规定意味着，到期后即使拖欠土地转让金，也不会导致自己的“物权”消灭，只不过是负有“债务”，这对房屋的居住使用者的意义完全不一样。 但是目前的草案对续期的期限、续交土地转让金的标准和办法等没有更具体明确的规定，而是授权国务院另行规定，再次将问题留到往后。 物权法(草案)起草小组成员、中国人民大学法学院教授王轶告诉记者，土地使用权期限和费用之争，实际上涉及到财富在国家和民众之间的分配，现在很多地方“经营城市”，财政靠地吃饭，这个期限规定得短一些，在财富分配上对国家和政府有利。但从长远来看，“国不应与民争利”，要藏富于民，民富国才能富，所以这个期限可否规定得长一些，或者收费能不能少一些，甚至只是象征性收费？ 无论如何，毕竟这已经是一个开始。居住用房涉及每一个人----包括政府官员和人大代表的切身利益，每一步都要异常慎重，而要彻底解决房产70年困局，正如有关专家所言，还需要“历史的智慧”。

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