住房改革可能有新的走向。

据本报获悉，国务院参事室较近组成调研组奔赴全国各地，就房地产问题展开调研，并提出房地产改革建议。

这项调研成果将向总理汇报，为下一步的房地产政策提供参考。全国政协常委、国务院参事任玉岭牵头组织此事。

自2006年以来，随着“房价高、住房难”成社会舆论的焦点，住房改革“失败论”也在抬头，这使得决策层重新考虑房改的总体思路，并陆续启动一系列相关的论证和调研工作。

国务院参事室组织的此次调研近日已经开始着手。4月3日，建设部部长汪光焘专程应邀到国务院参事室，就我国居民住房和房地产业发展情况向全体国务院参事作了报告。

“房价越来越高，与住房过分强调市场化，忽视社会保障功能有关。”4月6日，任玉岭在接受本报专访时说。

任玉岭主张，政府应为占居民人口70%-80%的工薪提供经济适用房，少数高收入家庭可以购购商品房。应当将70%的土地供应给经济适用房，其中的30%用作建廉租房，对商品房的管理则可以完全放开。

调研低价房

据悉，此次国务院参事室组织的房地产调研将历时半年左右。调研组选择了4-5个省份作为调研点，将调研低价房的供应问题。

“比如烟台的旧社区改造，不需要拆迁，所需成本很小；辽宁的棚户区改造，原住户只需要花很少的钱就可以住进去。这些都是值得总结的经验。”任玉岭说。

此外，四川和浙江温州的一些房改措施也值得研究。比如温州的经济适用房，采取委托建设的方式，开发成本很低。另外，深圳建写字楼的同时，在一个地方建小户型公寓楼，既方便了员工，也有助于缓解交通堵塞。这些都是调研组感兴趣的个案。

除了国内调研，国务院参事房地产调研组还将去韩国、新加坡等国家进行实地考察，了解这些国家在人多地少条件下实现“居者有其屋”的经验。

“新加坡实行了世界上无独有偶的经济适用房大规模（组屋）建设制度，目前80%的新加坡人都住进了组屋，使得新加坡住房私有率超过60%以上。”一位参加调研的国务院参事表示，“新加坡的组屋经验也将成为我们考察的。”

调研组着力调研低价房，是有原因的。任玉岭认为，因为目前的房价已经远远超过居民的承受能力。而实际的住房建设的成本非常低。据他本人2004-2006年在四川一些城市和温州的调研，这些地方建房的成本只有600元/平方米，而市场提供的房屋价格少则每平方米几千元，多则上万元。

与此同时，各地的经济适用房、廉租房建设仍然占到很小的比重。如按照北京“十一五”规划，5年内北京提供的保障性住房只占到整个住房比例的1/4。而此前，北京市的一项调研显示，大部分家庭无力购购商品房。

“参考世界年收入与房价比为1∶3-1∶5的水平，中国可以考虑1∶6的水平定位。”任玉岭提出他的设想，“按照家庭年收入乘6，大于当地平均房价乘100（平方米）的，可以购购商品房。小于和等于当地平均房价的，购购经济适用房。家庭年收入乘20，还不能购100平方米住房的，可以享受廉租房。”

根据这一计算，任玉岭认为，占居民总数70%-80%的工薪都应享受经济适用房，这当中享受廉租房比例约为20%。政府可以通过土地的供应量对三类住房进行控制，30%划给商品房，70%划给经济适用房，此中的30%建80平方米以下小户型，用作廉租房。对于商品房的管理则可以完全放开。

　住房“双轨制”的可能性

国务院参事室受命调研房地产问题，并将放在低价房政策上，与一年来形势发展的背景有关。

1999年起实施的以取消福利分房，全面实行货币分房为核心的上一轮住房体制改革，启动了中国庞大的房地产市场，但其间也出现了一些争议。尤其是近几年，各大城市房价快速上涨。资料显示，目前北京、上海、杭州等大城市一套普通住房的价格已经超过家庭年收入15倍以上，个别的更达到20倍以上。

政府在过去一年接连出台多项旨在平抑房价的宏观调控措施，但收效不明显。如今在五环路以内的北京市区，已难以找到每平方米万元以下的房屋。

因此，当1997年启动的医疗体制改革在2005年被国务院发展研究的一份研究报告认为“基本不成功”后，要求政府在涉及民生公益的重要公共品供应上重新发挥主导作用，反对“过度市场化”的舆论浪潮在多个领域抬头，住房改革也波及其中。

于是，从去年下半年以来，一种认为购购商品房只适用于高收入居民，而广大中低收入居民的住房提供应当由政府承担，以实现“居者有其屋”的“住房双轨制”改革思路，开始在一些决策部门、智囊机构和部分学界人士当中日渐流行。

就在这次国务院参事室启动房地产调研的同时，国家发改委主任马凯也在较新出版的中宣部《时事报告》杂志上撰文指出，解决“房价高、住房难”问题，主要需要采取加大供应规模、改善供应结构、完善调控政策、规范市场秩序等四方面措施。

而此前，国家发改委的一位副主任也曾在去年下半年的一次报告会上表示，政府需要提供减少土地费用的低价房，并增加这方面的供应，这是解决房价过高，实现“居者有其屋”梦想的根本点。

参事室的角色

然而，房地产问题牵涉从到地方以及社会各群体错综复杂的重大利益关联，“有关的改革建议或方案无论由哪一方提出，都会面临公信力的考验。”一位分析人士对记者说，“相对之下，国务院参事室是比较适合做这一改革调研的角色。”

据官方网站介绍，国务院参事室，是国务院的直属机构，也是政府中先进以民主党派和无党派爱国人士为主体的，具有统战性、咨询性的工作部门。国务院参事由国务院总理任命（聘任），年龄一般在60岁左右，他们的日常职责是调查研究，建言献策，咨询国是，就国家重要决策和工作、重要的法律法规草案及其他重要文件草案提出意见和建议。

据介绍，1988年取消粮食双轨制，1999年的农村税费改革，2002年成立国资委等，都与国务院参事室的建议有关。

“既接近决策层，身份又相对地超脱，不涉及利害关系，国务院参事们在政府内以个人身份，通过直通车的方式反映社情民意，这是参事室在房地产问题上参政建言的一个优越之处。”上述分析人士说。

“国务院参事房地产调研组将通过这次调研，就房地产改革拿出具体可行的建议，8月份会拿出一个初稿，年底拿出较终稿。”任玉岭透露。

专访全国政协常委、国务院参事任玉岭

任玉岭：高房价与暴利和腐败有关

面对“越调控，房价越攀升”的局面，本报记者少有获悉，近期，国务院参事已组成了房地产调研组，拟就各地的房地产问题进行调研，并预备拿出有关建议，供决策参考。

全国政协常委、国务院参事任玉岭是此次调研的牵头人。

作为近二十年来持续对房地产进行跟踪调研的专家，任玉岭认为，自从上世纪80年代实施房地产改革以来，虽然取得了巨大成就，但现在出现的高房价，偏离了改革的初衷，特别是近些年过分强调住房的商品化、市场化，是导致调控房价失败的原因之一。“片面强调房地产拉动经济的功能，忽视了对居民住房的保障功能。特别是把房地产作为支柱产业提出来，使其居住功能弱化，创利和寻租的功能被强化。”

他指出，在此前“国八条”、“国六条”等多项调控政策都难以奏效的情况下，再持续出台一些调控政策，估计也难把房价调下来。为了真正解决居民住房问题，需要对整个城镇居民住房建设体系进行重构。

近日，任玉岭就此问题接受了本报的少有采访。

房改过分强调市场化

《21世纪》：过去4年以来，房价越调越高，老百姓意见越来越大，是住房改革方向出了问题了吗？

任玉岭：房改是有很大成绩的，但是我们的房改不到位是存在的。现在房价越来越高，这与住房过分强调市场化，忽视社会保障功能有关系。

从1949年开始到改革开放前，国家盖了大量的住房，分给国家干部和工人居住，那其实就是廉租制度的住房结构。由于国家财力有限，那时建的房子面积狭小，环境较差。

上世纪80年代初开始住房改革，国家将房子卖给大家，然后拿这些钱再盖新房子。但如果不在大的国有企业或政府部门的居民，还是解决不了住房问题。

1996年，国务院出台了“深化住房改革”的政策，提出“高收入者住商品房，中低收入者住经济适用房，较低收入者住廉租房”的新规定。而由于亚洲金融风暴的冲击，未能很好地执行。

亚洲金融风波时，我国为启动内需，将房地产当作拉动经济的重要手段，有意无意地忽视了居民的住房保障。特别是以后把房地产作为支柱产业提出来，更是忽视了住房的居住功能，而强化了住房的创利的功能。

现在的问题是，商品房的高价化、经济适用房的异化，还有城市拆迁行为的不规范、廉租房的缺失，已经造成了广大居民利益的损失和购购住房的困难，由此造成的信访不断，还影响了社会安定。现在的房价已经高到正常情况下，1个普通工人购一套房，按100平方米计算需要100年。一个公务员则需要30年。

虽然购房可以按揭贷款，但是由于房价高，仍然给很多年轻人带来了十分沉重的负担。我国开始实施住房贷款6年以来，住房贷款已高达2700亿美元，在亚洲居头位，相当于2005年我国GDP总量的十分之一。中科院有一个调查，中国贷款购房的人有98%出现了心理焦虑、迷茫、压抑、困惑、悲观和不安。

《21世纪》：目前房地产市场改革滞后和错位，对于整个经济有多大影响？

任玉岭：房地产的供应不但直接影响三农问题的解决，还影响了城市化的进程。

中国目前有农民工1.6亿，占到城镇人口的1/3。是农民工没有享受到城市的待遇，其工资低，没有固定住所，无缘购购商品房，无权购购经济适用房，没有廉租房供应，大都只能住在城乡接合部。

这样的城市化是缺乏以人为本的城市化。只有广大的没有户口的外地大学生和农民工在城市安居了，才能做到城市的和谐，启动内需，促进城市进步和现代进程。

政府应使“居者有其屋”

《21世纪》：住房具有公益性，也有作为商品的投资升值功能，其定位头先应该是什么？

任玉岭：住房的建设具有很大的公益性、政

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