改革开放的历史，也是土地权利制度建设发展的历史，经过30年发展，具有中国特色的土地权利制度已初步建立，适应并带动了整个经济体制的改革，而且促进了社会稳定、和谐、全面发展。

包产到户：拉开农村权利制度改革的序幕

1978年底，安徽省凤阳县小岗村实行包产到户，拉开了农村土地承包经营和农村土地权利制度改革的序幕。农村土地承包经营直接促进了家庭联产承包责任制的建立和完善。人民公社的废除，实现了计划经济模式的突破，初步构筑了适应发展社会主义市场经济要求的农村新经济体制框架。同时，也促进了乡镇企业异军突起，为农村产业结构、就业结构变革和小城镇发展，开创了一条有中国特色的农村现代化道路。

《中共关于一九八四年农村工作的通知》明确“轮土地承包”期限一般应在15年以上。1993年中共、国务院《关于当前农业和农村经济发展的若干政策措施》提出“轮土地承包”在原定的承包期到期之后，再延长30年不变。2002年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会十九次会议通过的《农村土地承包法》以法律的形式明确了广大农民长期、稳定的土地承包经营权，保障了亿万农民的土地权利。2007年3月16日通过的《物权法》将土地承包经营权明确规定为一种物权，使之成为具有排他性的财产性权利。

以土地承包经营为主要特征的农村家庭经济，将集体土地使用权赋予广大农户，实现了耕者有其田，极大地解放和发展了农村生产力，带来农村经济和社会发展的历史性巨变。粮食和其他农产品大幅增长，由长期短缺到总量大体平衡、丰年有余，基本解决了全国人民的吃饭问题；农民生活水平显著提高，全国农村总体上进入由温饱向小康迈进的阶段；农民的思想观念发生着深刻变化，农村精神文明和民主法制建设取得明显进步。农村改革的成就，直接为国民经济健康稳定发展奠定了坚实的基础。

用地有偿：土地权利制度的根本性变革

1979年，我国出台了《中外合资经营企业法》，1980年，国务院制定了《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》，开始对外资企业或中外合资企业收缴场地使用费，使之取得场地使用权，拉开了城镇国有土地有偿使用制度和土地产权制度改革的序幕。1987年 12月1日，深圳市头次公开拍卖了一宗面积为8588平方米、期限为50年的土地使用权，敲响了新中国历史上土地拍卖的“槌”，突破了国有土地使用权不得转让的法律禁区，对土地权利制度改革具有划时代意义，也推动了我国土地有偿使用制度的变革。国有土地使用权从所有权中分离出来，逐渐由无偿、无限期、无流动向有偿、有限期、有流动转变。1988年4月12日，七届人大一次会议通过的《宪法》(修正案)规定：“土地使用权可以依照法律的规定转让”，标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性，是我国土地权利制度的根本性变革。

1990年5月19日，国务院出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，以行政法规的形式确立了城镇国有土地使用权出让、转让制度。企业和个人可以通过划拨、出让方式取得划拨国有土地使用权、出让国有土地使用权。国有土地使用权可以依法进行抵押，促使土地抵押权等土地权利的确立。1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》规定国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度，以法律的形式确定了出让土地使用权、租赁土地使用权、土地抵押权等土地权利。1998年修订的《土地管理法》进一步明确国家依法实行国有土地有偿使用制度，土地使用权有偿使用包括出让、租赁、作价出资(入股)等方式，土地权利类型日益多样化。2007年3月16日通过的《物权法》以基本民事法律的形式确定了以土地所有权为核心的土地用益物权和土地担保物权权利体系。

土地的商品化直接推动了我国城镇住房制度改革，改变了过去的福利分房制度，实现了住房商品化，改善了广大城镇居民的居住条件。土地的资产化，使土地成为企业一项独立的财产权利，企业不仅可以通过转让土地使用权取得收益，而且可以通过将土地作价出资或者入股进行上市融资，可以将土地使用权抵押进行直接融资等，推动了国有企业的改革，使企业健康快速发展。

土地可抵押促进了我国金融制度的改革创新。土地使用权成为银行发放贷款较主要也是较重要的担保物，结束了银行以前发放贷款没有担保物或由无财产可作担保的局面，银行的不良资产因此大量减少，金融风险大大降低，促进了银行体制机制的改革。

土地权利制度的建立和逐步完善，极大地推动了各地“招商引资”事业的发展，全国吸引外资金额连年排在世界前列，“三资企业”已经成为中国经济的“领头羊”。同时土地权利制度的建立和逐步完善，使城市土地由“资源”变成“资产”和“资本”，极大地显化了土地的价值，也直接为国家创造了大量税收。2007年全国城镇土地使用税收入为385．6亿元，契税为 1208．7亿元，耕地占用税为184．9亿元，土地增值税为402．8亿元。除此之外，全国2007年的土地出让收入达到了11947亿元。

土地权利制度的建立和完善，还促进了城市化和工业化的过程。通过旧城区的改造，充分挖掘土地的价值，提高土地区位价格，增加政府土地出让收入，积极促进了城市基础设施建设。通过依法征收农用地使之变为国有建设用地，不断扩大城市规模，同时也为工业化发展提供了更多空间。另外土地在经济结构调整等方面也都发挥了积极作用。

权利体系：社会和谐发展的有力保障

经过30年发展，中国的土地权利类型日益丰富，有中国特色的土地权利体系基本形成。目前，我国存在近30种土地权利：土地承包经营权、宅基地使用权、自留地自留山使用权、集体土地所有权、城镇住房用地使用权、国有出让土地使用权、国有划拨土地使用权、国有租赁土地使用权、国有荒地使用权、集体荒地使用权、国有草地使用权、集体草地使用权、国有林地使用权、集体林地使用权、国有滩涂使用权、集体滩涂使用权、国有水面养殖权、国有农场职工土地承包经营权(与农民土地承包经营权的内容不同)、国有农场职工住房用地使用权 (与城镇居民的住房用地使用权的内容不同)、国有农林牧渔场所拥有的国有农地使用权、国有农林牧渔场所拥有的建设用地使用权、地上建设用地使用权、地下建设用地使用权、解放初期城镇私房用地使用权 (在解放初期人民政府给这些用地发放了土地房产所有权证书，1982年《宪法》规定城市土地国有后，这些私房业主就自然拥有国有土地使用权)、城中村的农户所享有的国有土地使用权(《宪法》规定城市土地国有，城中村土地也就自动转为国有，原农民宅基地使用权自动转为国有土地使用权)、由承租房屋或直接承租土地所产生的土地承租权、地役权(如通行、采光、滴水、取水、排水、埋设管线等权利)、耕作权(指农民在征而未用、铁路公路留用地和河滩地上临时种植农作物的权利)，另外还有改革开发初期出现的外资或者中外合资企业取得的场地使用权等。

土地权利制度的合理与否直接关系到社会是否和谐，土地权利制度是解决就业问题的较后保障。古今中外的历史发展实践证明，土地权利制度合理，耕者有其田，居者有其屋，人民就安居乐业，社会就和谐；反之，人民不能安居乐业，社会也不可能和谐。尽管改革开放以来，乡镇企业关关停停，数以千万计的打工者遇到经济波动时也大量失业，但未发生过社会动荡。原因在于，农民在家乡所使用的土地是他们就业的较后保障；国家在城市实行安居工程和经济适用房计划，解决中低收入家庭住房问题，实现了居者有其屋。

美国《国际先驱论坛报》在2006年2月1日刊载了一篇文章，题目是《经济在迅速增长，就业机会却在减少》。文中特别提到，无就业的经济增长趋势在中国尤为突出。据亚洲开发银行估计，20世纪80年代，中国每增加1％的就业岗位需要经济增长3％，到了90年代，达到同样效果，经济则需要增长7．8％。未来20年，中国人口的完全数还要大量增加，大量新增劳动力会相应进入市场，大批农村剩余劳动力也会陆续转入城市，而经济增长很难吸纳如此众多的劳动力，再考虑到资源环境的约束，更是难上加难。因此，保证广大农民群众的土地承包经营权，尽量将农村人口留在农村显得格外重要。

土地登记：有效保护产权人的合法权益

1982年5月，农业部设立土地管理局，开始开展土地调查、土地登记、土地统计工作试点工作。1986年6月25日通过的《土地管理法》对土地登记作出明确规定。1986年8月1日，国家土地管理局成立后，专门设立地籍管理司，统一管理城乡地籍工作。土地登记成为地籍管理的内容，而且长期被认为是“地籍管理的核心”。 1989年11月18日，原国家土地管理局制定颁布了《土地登记规则》。1995年12月 28日，原国家土地管理局根据市场经济建立的需要，对《土地登记规则》进行了修改完善。1998年《土地管理法实施条例》明确规定国家依法实行土地登记发证制度。 2002年11月22日，国土资源部制定下发了《土地登记资料公开查询办法》，各地陆续开展了土地登记信息查询服务。2002年12月 18日，人事部、国土资源部印发了《土地登记代理人职业资格暂行规定》和《土地登记代理人职业资格考试实施办法》，在土地登记代理行业建立土地登记代理人职业资格制度，提高了登记工作效率和登记社会化服务水平，受到土地权利人特别是用地企业的欢迎。 2007年11月28日，国土资源部根据《物权法》中有关不动产登记的规定，在对《土地登记规则》进行补充、修改和完善的基础上，出台了《土地登记办法》，使土地登记制度不断得到健全和完善。

30年来，我国土地登记工作取得了明显进展。土地主管部门在长期的登记工作过程中，建立了完整的规章、制度和技术规程，健全了各级登记机构，培养了一大批训练有素的测绘、登记人才，积累了丰富的登记经验和登记资料，土地登记效率不断提高，覆盖面不断扩大。到

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