签订了商品房购卖合同后，购房者在哪些情况下有权退房，是购房者普遍关心的问题。这几年，由于政府主管部门监管力度加大，一级市场日趋规范。因房产商没有预售许可证且在诉讼时仍未办出而导致预售合同无效或者缺乏相应开发质资而导致购房合同无效等情况已鲜有发生。根据在房地产法律服务中碰到的具体问题，结合《合同法》、《上海市房地产转让办法》、《商品房销售管理办法》《城市房地产开发经营管理条例》以及相关法律规定，北京隆安律师事务所上海分所主任费国平律师认为除合同约定的情形外，以下七种情况，购房者有权退房。

（一）套型误差过大

按套（单元）计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房人可以退房或者与房产商重新约定总价款。购房人退房的，由房产商承担违约责任。

（二）面积误差过大

合同约定面积与产权登记面积发生误差，合同中未约定处理方式的，面积误差比完全值超出3％时，购房人有权退房。购房人退房的，房产商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房人已付房价款退还给购房人，同时支付已付房价款利息。

（三）变更规划设计

已预售的商品房，房产商不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房产商应当在变更确立之日起10日内，书面通知购房人。购房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房产商未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房；购房人退房的，由房产商承担违约责任。

（四）房屋质量不合格

房产商交付的房屋应当是验收合格的房屋。交付时若房屋的主体结构不符合合同约定的标准，购房人有权单方面解除合同。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。

（五）延迟交房

购房人可在预售合同中约定，若房产商未能在约定期限交房，购房人有权退房（即在2000版《上海市商品房预售合同》第12条中选择种方案）。

即便购房人与房产商约定，房产商交房逾期，购房者只能按照每日要求支付延迟履行违约金，但需等待交房（即在2000版《上海市商品房预售合同》第12条中选择种方案）。在后一种情况下，如果房产商延迟超过合理的期限（例如超过一年等），购房人还是可以起诉要求退房，在一审诉讼期间，房产商仍不能交房的，可以视为履行不能，购房人退房的要求也可能得到法院支持。

（六）在建工程转让

房屋预售后，房产商欲转让在建的房屋建设工程，房产商应当将房屋建设工程转让的情况书面通知商品房购房人。购房人有权在接到书面通知之日起30日内要求解除商品房预售合同。购房人未按照规定要求解除商品房预售合同的，应当由房屋建设工程受让人继续履行商品房预售合同。

（七）法定不得转让的房屋

如果房屋存在下列情形之一的：（一）未依法登记取得房产权证书的；（二）共有房屋，未经其他共有人书面同意的；（三）权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；（四）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋权利的，则商品房购卖合同无效，购房者也可退房。

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