签订购房合同是购购商品房过程中较关键的一个环节，怎样识别它的真

伪也成了购房人较关心的事情。

无效的购房合同应从如下几个方面去确认：

一、购房合同的主体方面：

1、发展商方面，不具备法人资格的团体和组织或具备法人资格但不具

备房地产经营开发权的开发商签订的合同无效。这样的无效购房合同在北京

比较常见，如某旧村改造项目，就是以村委会的名义或者以一个不是房地产

开发企业的投资商的名义签订的合同。

2、购房者方面：

（1）国家法律限制行为能力的人签订经济合同的，如未成年人、精神

病患者签订的购房合同无效。

（2）政府明令禁止的购房主体，如外地人购北京房（较近新的政策允

许外地人员购北京产权房），外国人购北京内销商品房，这样的购房主体因

身份特殊受到地方政府的法规，禁止故所签合同无效。

二、购房合同的内容：

（1）购房合同条款违反国家法律法规，如定金条款：法律规定接受定

金一方违约应双倍返还，但某些购房合同却订为接受定金一方如违约则只将

定金退回，此条款是明显违反法律规定的。这里要简单提一句，无效合同分

为部分无效及全部无效两种，合同部分条款无效并不等于整个合同无效，如

果此合同其他条件具备，仍是有法律效力的，只对无效条款进行纠正即可。

（2）购房合同的标的，即楼盘是否为法律政策所允许购卖的项目，每

一个项目从生产开发到销售有一个严格而复杂的过程，一般有三个形态变

化，从土地到产品（房屋）到商品房，政府为保护土地这一资源，

有一套严格的监督措施，发展商只有得到政府许可才能进行开发、生产及销

售。

1、在开发阶段，如果开发商所建房属于越权批地，非法占地，这是国

家法律严格禁止的行为，合同当然无效，所购房有遭到拆除的可能，如北京

某花园二期工程，因非法占地遭到政府的拆除，便是一个例子。

2、在建设阶段，如果所建项目没有列入城市规划，没有建设用地规划

许可证，没有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证等的建设

项目，属于违章建筑，也在国家法律规定拆除或罚没之列，合同自然也就谈

不上有效了。

3、如果所建项目所用地没问题，建设工程手续没问题，还不等同于销

售合法。这种房屋还只是一个产品，没有贴上商品的标签——销售许可证，

因而销售就不合法，所以，合同无效。这种情况经常发生在某些单位利用自

己的原有划拨用地，翻建新建房屋，建设立项目的是为了自用，而发展商却

改变建设立项的目的——将其出卖，这也是逃脱政府监督，违反法律法规的

行为，只有用地合法、建设合法、并领取了销售许可证的房屋才是能销售的

商品房，才能得到房地产主管部门的认可，其产权才有真正的保障，以这样

的房屋为标的的合同才有效。

三、购房合同的意思表示：有些发展商发布虚假广告，或其销售人员采

用欺骗、误导的方式来引诱消费者，使购房者产生误认，违背自己真实意图

而签订的合同，也应认定无效。

四、购房合同的代理：

从代理上看，如果开发商签约的代理人及购房者的购房代理人未经授

权，超越代理权限或者代理权消灭后签订的合同，未经被代理人（开发商或

购房者）确认的合同无效。代理人以被代理人的名义同自己代理的其他人签

订的合同无效，代理人与对方通谋签订损害被代理人利益的合同无效。

五、购房合同的生效条件

律师见证与公证机关公证均不是购房合同的生效条件。购房合同在双方

签字盖章之后，还需到房地产管理部门进行登记备案，合同登记才是购房合

同生效的必要条件，不进行登记的购房合同是无效的购房合同。

本文所说的“无效”是指订立合同的目的不能实现，而并不是说没有任

何后果。无效合同对于双方当事人仍然有约束，即担负处理无效合同之责

任。

签订了无效合同会有什么后果

对于无效购房合同，一般根据合同双方的过错大小，用返还、赔偿两种

方法处理。（一）返还购房，使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状

态。如果购房人取得的房屋还存在，则应返还给发展商。而发展商则应把所

取得的购房款全部返还给购房人。（二）赔偿损失是过错方给对方造成损失

时，应当承担的责任。如果购房者对房屋造成了损坏，应修补或赔偿，同时

发展商占用购房者的资金造成利息损失，应赔偿购房者的利息损失。此外为

购房而支付的各种合理开支也可以成为损失。

由此看来，购房人购房的目的，如果是为了增值而进行的一种投资行

为，签订一个无效的购房协议是很不利的。因为购房者无法得到房屋的产

权，无法正常行使房屋所有权人的权利，不能进行出租得到收益，不能在房

价上涨时转让，无法在自己资金困难时抵押融资，因为购房者凭无效购房合

同得不到行使上述权能的凭证——房产证。在这个合同关系上，只能证明购

房者付了购房款，但如果是预售合同，房屋未建成，发展商需要购房者的购

房款作为后期建设资金，发展商要面临政府是否对其项目进行处理及预售资

金是否回笼两大风险，则购房者处于很不利的地位，一旦发展商资信恶化，

或是皮包公司，则连购房款也要不回，这样的发展商有可能身无分文或逃之

夭夭，购房者会冒血本无归的风险。

如果仅是为了居住，在房屋已建成或将建成，且发展商资信较好，楼盘

的用地及建设均合法的情况下，也不妨冒风险试一试，这样的购房合同也只

能算是“君子协议”，只凭双方自觉执行，得不到法律保护，一旦发展商违

约，合同中所订的定金条款、违约赔偿条款均无效。如果发展商逾期交房，

或房屋质量出现问题，或配套设施不能跟进，或物业管理很差，则无法约束

发展商。购房者通过合同使自己的权利得到保护，损失得到赔偿的目的则无

法达到，因为合同全部无效，自然定金条款和违约金条款也无效，得不到法

院的支持，这样的购房合同风险性很大，但若发展商能够信守承诺办理产权

证，这样的“君子协议”才有意义。

法院是如何处理当前产生的无效购房合同的

这应当分两个阶段。阶段是在1995年1月1日《中华人民共和国城市

房地产管理法》施行以前签订的购房合同，如果发展商没有土地使用证或销

售许可证的，如因合同发生诉讼，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品

房预售许可证明的，可认定购房合同有效。

阶段是在1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》施行

后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理，发

展商销售商品房的，必须取得商品房销售许可证。

由此，笔者又想到北京发生的“亚北”十余个项目的违法事件，政府目

前已对这些项目进行了处理，令其补交土地出让金等，这些项目销售合法化

已势在必行。然而，许多购房者是在1995年1月1日以后至项目合法化以前与

发展商签的合同，这些合同因发展商没有销售资格而无效，那么这些合同是

否随着项目的销售合法化而随之自然也具有法律效力？如果确认其合法，则

与较高人民法院法发〔96〕2号《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经

营案件若干问题的解答》相矛盾，因为这些合同都是开发商不具备销售资格

又是房地产管理法施行后签的，这与《解答》中严格按《房地产管理法》规

定处理产生冲突，笔者认为：这些项目的开发是发展商无视法律而造成的。

上述购房合同，如因纠纷发生诉讼，法院不应当以其在一审诉讼期间办妥各

种证件为由而判该合同当然有效，而应根据购房者诉讼时的意愿，购房者如

继续愿意要房，则应在项目合法后与发展商补签合同，使其有效并继续履

行。 （炜衡律师事务所 唐波）