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无销售证,定金、购房款应全部退还
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 516 次
按《北京市内销商品房管理暂行规定》、《北京市外销商品房管理暂行规
定》以及《城市商品房预售管理办法》的有关规定,商品房无论是销售还是预
售,均须房地产行政管理部门进行审核并登记,且必须取得相应的销售或预售
许可证,方可进行其销售或预售行为,也即只有取得相应的许可证,发展商才
具备销售或预售的资格。如发展商不执行上述强制性规定,则其销售或预售行
为就属违法行为,应认定无效。
发展商与购房人签订认购协议属销售或预售的一个阶段,可以说标志着销
售或预售行为的开始,而认购协议中一般都含有购购房屋的项目名称、地理位
置、购房数量、价款、履行期限、地点和方式以及违约金(包括定金条款)等
条款,从内容和形式上符合合同的主要特征,实际上就是一个先期简单的购房
合同,发展商在不具备销售或预售资格的情况下,与购房者签订这样的合同应
认定为无效合同,不应受法律保护。
《经济合同法》规定无效的经济合同,从订立时起,就没有法律约束力。
而一旦合同被确认无效后,当事人依据该合同所取得的财产应当返还给对方。
因此,发展商在无销售或预保许可证的情况下依无效合同收取购房者订金,依
法应全部退还给购房者。
但在发展商销售或预售手续完备的情况下,如果认购协议中有定金条款,
且在签约同时购房者交纳了定金,则应按法律中对于定金的规定执行,即《民
法通则》第89条:“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金,
债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回,给付定金一方不履行债务的
无权要求返还定金,接受定金一方不履行债务的,应当双倍返还定金。
在购房过程中还存在开发商在未取得销售或预售许可证的前提下,向购房
人收取房价款,这种做法也是违法的。
另外,这里还需提及一个概念,这就是在购房过程中除“定金”外,购房
人还经常会听到收“订金”,也称“房号预计款”,一般来讲,如果在发展商
规定的时间内购房人并未签正式的购房合同,这笔“订金”是可以退还的。但
在司法实践中,如合同中出现“订金”一词,一般要综合考虑合同中的其他条
款,以及当事人在签约时的意思表示,来推定“订金”的真实含义。如果推定
的结果是属民法中“定金”的性质,则依法按“定金”的有关规定执行,如属
预付款的性质,交付一方不履行合同,预付款可抵作违约金和赔偿金。接受一
方不履行合同的,除承担违约责任外,还必须如数将预付款退还给交付一方。
(北京炜衡律师事务所 蔡耀忠 刘葳)
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