我国法律规定，不具备主体资格签约无效，合同主体不相符签约也无效，

无效的合同，在合同中所约定各项条款或细节、补充部分对签约双方均无法律

约束力。所以，购房者在购房合同签字前，头要弄清甲方是谁？他具不具备与

你签约的主体资格。作为购房者，宜从以下六方面查验甲方的主体资格。

1、开发单位、销售单位、所有权人是否一致。如果你所购购房屋，开发

企业执照的公司名称、销售许可证上的销售单位、房屋所有权人不一致，说明

与你签约的甲方单位有“挂羊头卖狗肉”问题。

2、卖房者与所卖之房的产权所有人是否相同。须知，并不是凡是有公司

营业执照、手持图章的人都可以和你签约卖房。卖房单位和房屋的产权所有人

名称要相同。卖期房的，要看其是否有所卖房屋的《商品房预售许可证》；卖

现房的，要看其是否有所卖房屋的《商品房销售许可证》。如有，则表明该房

屋可以办到产权证。

3、一期工程和二期工程是否都具备预售资格。有的小区一期所建造的商

品房，交纳了地价，取得了预售许可证，具备了合法销售权；而二期工程建造

的商品房，由于未交纳地价或其它原因未取得预售许可证，有的就使用一期工

程的预售证去预售二期工程建设的房屋，以期尽快收回资金，这也属于“不具

备合同主体资格”。一旦签上这种合同，风险自然很大。

4、总公司与分公司都拥有合法销售权。许多房地产公司都有下属分公

司、子公司或者销售公司。如与你签订购房合同的甲方是该开发公司属下的分

公司或销售公司，则该分公司或销售公司未取得该总公司正式的书面法定代表

人签字的委托文件，该分公司或销售公司则无权销售，更无权作为签约甲方的

主体资格签订购房合同。

5、房屋中介代理是否具有正式委托的文件。房屋中介机构作为该楼盘的

营销总代理，必须具备以下三个条件：一是该代理公司必须具有房地产管理部

门颁发的《资质证书》和工商行政管理部门颁发的《经纪人证书》。二是该代

理公司必须具有经工商行政部门颁发的《营业执照》，执照的营业范围内必须

有代理营销房屋的项目。只有这样，该中介代理公司、才具备签订合同的主体

资格，才有权与购房者签订房屋出售合同。

6、合同签约人是否具备签字资格。商品房预售、销售合同的签字人，必

须是该公司的法定代理人，公司其他人都无权签字。也就是说，签字人必须与

该公司《执照》上的法定代表人名字相一致，如果是销售部经理或营销员代表

甲方与购房者签约，要取得该合同的合法有效性，必须同时附上该公司法定代

表人对销售经理或代表签约权的正式书面委托。

(精品购物指南 贾广葆）