购房可能遇到五种风险

可以这么说，在购房人购房和开发商售房的关系中，市场的风险大部分由

购房人承担，因为购房人对开发商的可能风险在于不能按时付足房款，但因现

在商品房消费信贷普及，购房人的付款风险已大大降低，开发商基本上没有太

大的风险。而购房人付款后至开发商交房及完善房屋产权经常有一段时间差，

这时，由于购房人和开发商之间的严重的“信息不对称”及目前开发商的“道

德风险”大量存在，购房人承受了过多的风险，也遭遇了太多的不幸。

一、开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实，对外销售期

房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，在购房人付了房

款之后一般无法取得预定的房子，在合同被宣告为无效时只能拿回本金和同期

银行贷款利息，但是在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房

款挪作他用或携款躲避，较后判决书上的权利也无法变成现实。

二、开发商恶意搭售商品房，特别在房价价位高时。

开发商往往利用合同中“实测面积与暂测面积差异的处理”条款，设定不

允许购房人在实际面积超过约定面积一定幅度（一般为 5％）时有权解除合

同，只能按合同价补足的规定，这样，在房价下跌时，使购房人既无法要求以

交付时的市场价补足也根本无能力补足而形成购房人的无端违约。更为严重的

是，还可能造成开发商超预售许可面积而使购房人购购的超面积部分商品房无

法办理产权登记。对于“缩水”的商品房，一个的麻烦就是预计使用的面

积达不到，房屋使用受限却无法重新选择。

三、商品房逾期交付的原因很多，但多数法院片面强调要求合同的实际履

行，致使购房人无法摆脱该合同而作重新选择。而且现行的格式文本“甲方逾

期交付的违约责任”条款中，一般设定在超过几个月后仍未交付时只能终止合

同并获得 20％已付款的违约金，或在获得 10％的已付款的违约金后继续履

行合同，而未给予在逾期交付过程中发生房价下跌时适用价格罚则（逾期交付

从低价）应有的地位。

四、发展商对房屋设计单方面作出重大调整，这本属开发商的重大违约，

但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理。目前使用的格式合同仅

规定开发商退回房款并给付一定利息。由此，购房人在因设计重大调整不满意

而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会，或需花费更多的价钱才能找

到，而因这种机会成本的损失在文本合同中也无明确规定赔偿，因此，索赔的

成功率很低。

五、房屋的“裂、漏”仍是个大问题。

而且一般认为裂缝在 0．3mm以内属合理安全使用范围，但若 0．3mm

以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙，则下雨或平时的漏水不可避

免，且整修的效果差、过程也烦人，此时购房人一般只能忍受。不过，值得高

兴的是，厦门市中级法院确认了有问题的商品房不仅要整修，而且可重新按质

论价，购房人多少可拿回一些房款作补偿。

(中国经济时报）