■一位房地产专业律师，拟出200余条　购房合同补充条款

■补充条款提供的是谈判机会，无需　逐条写入合同

■购房人和开发商平等协商是补充条　款发挥作用的基础

随着购房者的合同风险意识的逐步提高，聘请律师代理或协助购房的购

房人也越来越多。隆安律师事务所的秦兵律师为购房人拟出的204条购房补充

协议成为目前涵盖内容较全面、设定权利义务关系较细致的补充条款。

■第1部分合同背景

第1条、销售广告：购受人根据出卖人于_年_月_日刊登在____报第_版的

广告，于出卖人取得联系，就购购住宅一事进行协商；本合同就双方可以预

见的条款进行约定，在双方无法在相关细节有所说明时，则出卖人提供或发

布的广告及宣传品应当作为证据。

第2条、合同原则：出卖、购受双方根据《中华人民共和国合同法》的有

关规定，本着平等、真实、自愿的原则，就购受人购购出卖人住宅一事达成

本合同。

第3条、合同定义：合同中所称“本合同”系指目前出卖、购受双方所签

订的合同，其他合同则冠以合同的具体名称。

第4条、合同目的：出卖人知道购受人购购本合同所指住宅系为自己住用、

通过出租获得利润或者在住宅升值时通过及时转让住宅获得利润，或者其他

可以利用此住宅相关的所有权或用益物权以获得利益。

第5条、合同标的：合同中所称“住宅”或“本住宅”系指目前出卖、购

受双方签订合同即将购卖的住宅。

　第6条、住宅地址：此住宅位于北京市__区，目前施工进度情况参照照片。

第7条、项目许可：

第8条、批准部门：本项目由北京市已经批准立项，项目的批准文号：

第9条、土地权利：本宗土地原所有权人为：yk___，原土地使用权人为：

__，土地使用权证：yk___，土地使用期限为：yk__，土地使用性质为：

yk___。

第10条、规划情况：用地规划批准部门为____，建设工程规划许可证：

yk___，建设用地规划许可证：____。

第11条、销售许可：房屋销售许可部门为：____，房屋销售许可证：

yk__。

第12条、施工情况：施工许可部门：____，开工证：____。

第13条、建设情况：总设计单位：____，建筑师姓名：____，注册建筑

师号码：____，总施工单位：____，总监理单位：____。

第14条、住宅标准：适用____。

第15条、住宅验收：由____负责验收。

第16条、质量评价：由____负责进行质量评价。

■第2部分套内空间

第17条、住宅户型：

第18条、平面图：

第19条、立面图：

第20条、起居室尺寸：

第21条、书房尺寸：

第22条、卧室尺寸：

第23条、卫生间尺寸：

第24条、厨房尺寸：

第25条、阳台尺寸：

第26条、过道尺寸：

第27条、技术经济指标：

第28条、层高：

第29条、室内净高：

第30条、贮藏空间：

第31条、套内楼梯：

第32条、门窗：

■第3部分住宅质量

第33条、沉降情况：出卖人保证房屋的沉降情况优于政府颁布的较高要

求。

第34条、平直度：房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于0．

1度，计算方法为：高度差/直线距离；不得超过政府规定的标准，否则出卖

人将承担违约责任。

第35条、墙体裂缝：住宅内部无任何裂缝；如果双方无法对是否是裂缝

进行确定的，由出卖人申请有关机构就此问题进行评价；如果购受人仍有不

同意见，则双方从楼内业主中随机选择5人，由这5人确定是否属于裂缝。

第36条、设计质量：住宅设计质量不应低于政府有关机构颁布的设计较

高标准，如果无法达到此等要求，则购受人有权要求出卖人承担违约责任。

第37条、质量证明：出卖人在房屋交付时应当向购受人提供证明其质量

的申报手续及质量评价报告；当购受人对此报告提供异议时，出卖人应当证

明这种异议不成立。

第38条、质量评价：出卖人在交付住宅前应当提供质量评价报告；购受

人有权查验与住宅质量相关的全部文件，有权委托相关机构对住宅质量进行

评价，否则不视为交房。

■第4部分公摊面积

第39条、公摊内容：出卖人应当在说明公摊面积的内容与尺寸，根据目

前的情况，公摊内容包括以下几个部分

（1）配电室：

（2）公共楼梯：

（3）电梯间：

（4）泵房：

第40条、面积尺寸：房屋的公摊部分、面积及细节尺寸应当说明。

第41条、面积核实：购受人有权对任何一个尺寸进行核实，此等核实无

需复杂的测量工具，仅凭于任意一个市场上购购的米尺即可进行测量。

第42条、通知到场：当购受人对公共面积进行测量时，如果发现出卖人

提供的尺寸与事实不符，则应当通知购受人到场进行共同测量，此等通知可

以通过电话、普通信函或挂号信函或特快专递或者传真，购受人接到通知后

应当到场；出卖人不到场的，有两人以上证明，购受人即可进行测量。

第43条、违约条件：购受人对其中一个尺寸的测量结果，与出卖人提供

的图纸不符，则视为出卖人提供的公摊面积不合法，购受人有权拒绝支付公

摊面积的费用。

第44条、违约责任：当出现上述违约条件后，出卖人应当在3日内双倍退

还公摊面积的价款，不能退回的，则应当每天支付百分之一的违约金。

■第5部分住宅面积

第45条、公用部分建筑面积：

A、各公用部分名称：

B、各公用部分面积：

第46条、专用部分建筑面积：

A、阳台建筑面积：

B、室内墙体面积；

C、室内使用面积；

D、其构成为卧室面积、书房面积客厅面积、卫生间面积各为；

E、面积的数字以现有的出卖人提供的平面图纸为标准。

第47条、露台面积：鉴于露台面积并不计算在购受人购购面积之中，出

卖人将面积为： ____平方米的露台之恒久使用权交付给购受人，购受人在使

用过程中无须支付物业管理费。

第48条、关于建筑面积的约定：

（1）购受人所购住宅约定建筑面积为__平方米，如果经过实际测量后，

面积在__至__平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。

（2）购受人所购住宅建筑面积经过实际测量后，大于__平方米的，出卖

人无权要求购受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。

（3）购受人所购住宅建筑面积经过实际测量后，小于__平方米的，出卖

人应当根据与约定建筑面积的差值，双倍向购受人支付多收价款，并且应当

据实办理产权登记。

（4）鉴于目前购受人所购住宅面积所适用的契税为2%，如果因为出卖人

的原因使面积扩大，导致购受人不得不支付比原来税率更高的税费，因此而

多支付的税费，由出卖人承担；购受人同时有权不支付由于面积扩大所引起

的各种费用的增加，必须支付的由出卖人承担且保留退房的权利。

第49条、关于套内建筑面积的约定：

（1）购受人所购住宅约定套内建筑面积为__平方米，如果经过实际测量

后，面积在__至__平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。

（2）购受人所购住宅套内建筑面积经过实际测量后，大于__平方米的，

出卖人无权要求购受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。

（3）购受人所购住宅套内建筑面积经过实际测量后，小于__平方米的，

出卖人应当根据与约定套内建筑面积的差值，双倍向购受人支付多收价款，

并且应当据实办理产权登记。

（4）交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都发生增加的，

应当按相同比例增加，建筑面积增加的比例大于套内建筑面积增加比例的，

购受人无须为任何增加的面积支付费用。

（5）交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都减少的，应当

按相同比例减少；建筑面积减少的比例小于套内建筑面积减少的比例的，出

卖人应当按照较有益于购受人的原则退款，购受人有权选择诸多方案中的一

个。

第50条、关于使用面积的约定：

（1）购受人所购住宅约定使用面积为__平方米，如果经过实际测量后，

面积在__至__平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。

（2）购受人所购住宅使用面积经过实际测量后，大于__平方米的，出卖

人无权要求购受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。

（3）购受人所购住宅使用面积经过实际测量后，小于__平方米的，出卖

人应当根据与约定使用面积的差值，双倍向购受人支付多收价款，并且应当

据实办理产权登记。

第51条、面积测量：购受人有权在入住前或入住后对室内全部长度、高

度尺寸进行测量；如果需要对全楼进行测量的，出卖人有义务向购受人提供

与本楼相关的图纸。

第52条、测量方法：购受人入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量，

如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异，则双方有权提请法院或者有

关机构进行较终决定，在此以前购受人有权先行入住，并且根据较有益于购

受人测量的结果支付相关费用。

第53条、测量机构：测量机构应当是取得政府机构测绘专业管理机

构颁发的测量资格的机构，测量资格不得委托给他人；没有专业资格的机构

测量的数据无效。

第54条、变化通知：房屋室内任何长度或高度尺寸的任何变化均为合同

的变更；面积变化时，出卖人应当于变化时3日内书面通知购受人，如果购受

人不同意上述变化，则有权解除本合同，出卖人应当于3日内退还全部已经支

付的房款。

■第6部分室内环境

第55条、日照时间：房屋全年在日照时间较短的，其窗户能够接受

的满窗日照时间为__公里，此时在距地面1米高度可以看见太阳，具体出卖人

提供数据。

第56条、自然通风：室内通风情况不低于住宅设计标准的较高要求，出

卖人提供数据。

第57条、室内保温：室内保温情况不低于住宅设计标准的较高要求，出

卖人提供数据。

第58条、隔热保温：外墙隔热保温不低于住宅设计标准的较高要求，出

卖人提供数据。

第59条、隔声：墙体隔声情况不低于住宅设计标准的较高要求，出卖人

提供数据。

第60条、磁场：房屋室内及室外500米内的范围，即使其产生的磁场强度

并不高于现行健康标准，也不得设有可产生磁场的设施，楼上不得设有无线

电发射装置。

■第7部分建筑设备

第61条、给水：出卖人在购受人入住时提供24公里供水，水

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