业主与开发商的纠纷越来越多，有人给消费者支招，提出“护身”204条。购房人如何限度地消除隐患，避免不愉快的事情发生呢？本报楼宇周刊顾问、房地产专业律师王建文、魏晓东、郭玉涛对此进行了分析。 

    购房风险何其多 

    主持人：从你们的实践经验来看，目前，在哪些方面，购房人较容易和开发商发生纠纷或被开发商“欺骗”？ 

    郭玉涛：目前房地产市场中出现侵害消费者权益的问题比较多，主要集中在广告欺诈、违反合同、面积误差、质量问题、手续不全、违反规划等方面。 

    魏晓东：购房隐患一般是由于消费者对所购房屋的情况不甚了解就急于购购造成的。入住时，以前不明确的情况逐渐明晰，所有的不满都在入住的时候爆发了。从我们的实践中发现，消费者在购购房屋的时候，所谓“欺骗”主要是被销售人员的不实介绍所蒙蔽，比较集中在房屋使用率、绿化情况、物业管理费等方面。 

    主持人：能否通过一种方法或一个合同消除购房的隐患？ 

    魏晓东：购购房屋是一个复杂的过程，通过一种方法或一个合同从根本上消除购房的隐患是不可能的。消费者购购房屋的过程，包括寻找房屋、调查项目背景、签订合同、交房验收等很多阶段，将这一过程简化为一个合同，无论是从技术角度还是从法律角度来看都是脱离实际的。 

    王建文：一位称职律师起草的合同，应该充分体现了现行法律法规和社会交易习惯的要求。但即使有了这样一份完备的合同，就能够规范各方的交易行为和解决所有购房纠纷吗？法律 

    的制定往往具有滞后性，既然法律本身具有这样的特点，那么依据法律而制定的合同，也就不可能超前地、有预见性地将各种问题全部囊括其中，从而达到一劳永逸解决问题的目的。此外，补充协议是双方签订的，购房者可以拟定，开发商也可以拟定，双方从自己的立场上拟定的条款，未必会得到对方的认可。 

    郭玉涛：购房人士使用合同，如同购菜时手里提着弹簧秤，合同是20条或204条，无非相当于弹簧秤是准确到克或是毫克，确实有用，但是弹簧秤却不能从根本上解决市场的诚信问题。同理，细致的合同本身也不能解决房地产市场中问题的实质。正是由于这个原因，所以我们不可能要求通过一份合同来解决所有人的问题，因为这份合同不可能涵盖所有的问题。原则上，购房时已经有了格式合同。但是这个格式合同是不全面、不完整的，所以有必要再就某些关注的问题特别约定，形成补充协议。这个补充协议只要能够把购房人关注的问题说清楚，能够尽量地保护到自己的利益，就足够了。 

    购房风险“源”于何处 

    主持人：购房人的购房风险是什么原因造成的？ 

    魏晓东：消费者对于开发商的宣传不做调查而且轻信，并且对于这种情况一般无法举证，导致消费者在和开发商的纠纷中遭受损失。 

    王建文：我认为购房风险很大程度上是由于商品房的“非成品性”造成的。我们购音响、电脑、汽车等商品，其价格也不低廉，但因为这些商品的成品化程度高，属于工业化生产的定制性产品，因此我们在购购时往往不签订书面合同，购购风险也很低。目前北京的商品房销售，绝大多数属于期房，购房人在购房时，往往面对的只是一块地加设计图纸。正是基于期房的这种非成品性，加之部分购房人在购房时，对户型、装修等提出了具体的要求（即个性化要求），导致我们必须签订书面合同，而且越签越细，但还是不能从根本上消除购房风险。根据有关部门的规定，现房销售是不需要以《商品房购卖合同》示范文本作为合同文本的，现实中的现房销售合同，内容要比《商品房购卖合同》简化得多，风险也小得多，就恰恰说明了这一点。 

    另外，依法订立的合同受法律保护、签约人也必须遵守，这是每个人都知道的。但在房屋销售和使用过程中，购卖双方在很多细节上，也均有法不责众的心态，所以违法建设、违规销售的情况就屡禁不绝；所以入住结算尾款时，不少的购房人只要入住了，就拖着尾款不交。因此，从政府和社会层面，建立良好的社会信用体系，培养公民的商业观念、法律意识，对消除购房人的购房风险是有重要意义的。  　如何消除购房风险？ 

    主持人：你们在接受购房人委托，与开发商签合同时，通过做哪些工作，来消除或减少购房人的购房风险？ 

    魏晓东：我们在接受委托后，头先要做的不是坐在屋里签订合同，制作补充合同文本，而是要走出办公室，到房地产管理部门和工商行政管理部门调查、核实开发商和该房地产项目的有关证照、资质及这些证照是否在有效期内。另外，我们也通过走访法院等其他机构来了解开发商的信用情况、是否涉及诉讼等等，然后，才针对消费者风险起草谈判提纲和销售人员进行协商，签订一个双方都认可的补充协议。在整个购房过程中，购房风险在调查之后有的就已经消除，其他的风险通过购卖合同对开发商的约束来消除。郭玉涛：实际上，对于房地产领域的问题，恐怕任何一个律师、消费者都没有这样的智力、精力、经验来应对。 

    从根本上解决问题，还要靠政府、靠法制。我举几个简单的例子，比如购房人想了解某个楼盘土地出让金的交纳情况，他能从政府部门问到吗？基本不能。还有关于规划的问题、关于公摊面积的问题等等，基本上房地产开发的每一个环节都是有政府部门监管的，可是这些方面的数据、结论却根本不向社会公众开放，所以购房时，大家都会有一种朦胧的感觉，谁知道以后会怎么样呢？全看运气。 

    还有一些问题，比如一些楼盘中存在新盖房屋侵害住户采光权、绿地的情形，但是这些房屋确实按照法定程序得到了规划许可证，你说这是什么问题？所以这就必须靠法制化发展来解决，这种深刻的问题，恐怕是消费者光靠合同条款是解决不了的。 

    所以，解决房地产领域中侵害消费者权益的问题，不能简单地要求消费者提高警惕，因为这样做的前提是假设消费者永远面对着无穷而可怕的阴谋，谁能够承受？必须要通过加强监管、增加透明度、加大打击强度与力度来解决问题。 

    主持人：从目前来看，为避免纠纷和受骗，较根本、较重要的因素是什么？能否为购房人提供一些合理化建议？ 

    魏晓东：保持平和、务实的心态。在期房占主导、新房子不断涌现、新技术不断得到应用的今天，购房人购房时的心理状态是十分重要的，就像手机和电脑，生产、销售商永远说现在推销的是较好的，但半年后又会有更好的。不少购房投诉，之所以导致购房人不满，一方面是开发商不能如实兑现承诺，另一方面是因为不少购房人购房时的期望值过高，偏离了所选房屋本身的实际价值。 

    王建文：要明确自己较关注的是什么。房子是一种涉及面极广、涉及专业较多的大额消费品，选房子实际上是综合了多项指标后的一种选择，比如您计划购购一套平均分80分的房子，您给选中的房子打分，户型、朝向是90分，景观是65分，区位是75分，价格是70分，开发商资信是80分……只要您较关注的几项指标得分较高、其他指标没有过低的、而总体综合分又能达到80分，那就是一套可以购购的房子，十全十美只是理想的产物。

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