将新街坊物业管理单位制定管理方案作为有效的签约文件与房屋购卖合同一同签属,这一崭新的做法正出现在北京楼市。

北京国土资源及房屋管理局下属的北京头佳兴房地产开发公司在位于北苑的“新街坊”项目开发销售过程中实行了这种新办法。

据了解，此种做法在北京乃至全国还是头例。

据北京头佳兴房地产公司的董事长张京来先生介绍，“具体做法是客房在购购期房的时候就对入住后的物业管理服务有充分的知情权，并对入住后的物业服务内容，服务标准以及收费标准等方面有了较为详细的了解。新街坊自今年四月份开盘销售以来，虽然受到了非典的影响，但至今为止销售了近200余套房。”张并不否认此办法对销售的带动作用。

随着置业观念的成熟，购房已不仅仅是对价格和位置的选择，物业管理服务已经成为一个影响人们购房决定的重要因素。中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌先生认为，目前购房合同中并没有详细的物业管理服务约定。业主的权利得不到有效的保证。在期房的阶段有关约定物业管理的措施也仅仅是在取得销售许可证的时候，有一个物业管理公约在房管局备案而已。

这几年北京的房地产项目在不同程度受上到入住纠纷的影响，物业管理服务原因占了很大的比例。

较近出台物业管理条例更多的是对入住后的行为进行约定的。实际上当业主购购期房的时候对物业的消费行为就已经开始了。中国消费者协会投诉部主任王前虎指出：“消费者肯定更希望购购一个完整的产品。”

新街坊的物业管理服务方案是根据自身项目的特点量身定做的。大到建筑设备设施的维护保养标准，社区文化建设的有效措施，小到楼道的扶手怎么擦，擦几遍的问题都进行了详细规定。

根据物业管理的有关文件规定，在小区入住的头两年开发商可以代业主指定物业管理公司，等小区入住超过50％后由业主成立业主委员会参与小区的物业管理。

据了解，其它开发商并不打算效仿此种做法。因为如果先期承诺了太多会一方面担心兑现不了，另一方面开发商和物业管理公司是不同的法律主体。开发商只应涉及房屋购卖，物业管理应由物业管理公司来约定。　　　　　(作者：周宏)