由于其特殊的地理位置和市场发展环境，乌鲁木齐房地产呈现出更多的自身特点。

年轻人青睐二手房

眼下，日见看涨的房价，使越来越多的年轻人在购房时，放弃了一步到位的想法，将头次置业瞄向了二手房。准备１０月１日结婚的王先生，前不久在房展会上看过一遭儿后，决定放弃购购新房的打算。他认为，购套１００平方米左右、位置在红山附近的新房，较少需要２０多万元。如果按揭，以头付４．５万元、贷款期限２５年计算，每月要还银行７００多元，工作没几年的王先生感觉负担有些重。而便宜一些的新房，位置又大多不理想。几经比较，王先生较终花了５万元购了一套６８平方米的二手房。

据乌市房地产管理局有关资料显示，在二手房交易的成交客户中，年龄在３５岁以下的购房群体已占到总成交量的４０％以上，二手房购主趋于年轻化。对此，业内人士认为，对于事业刚刚起步、没有太多积蓄的年轻人来说，头次置业面临的不是改善居住条件，而是解决现实的居住问题，便宜实用才是较重要的。因此许多年轻人把头次置业的目光投向了“价廉质不低”的二手房市场。

经济房销售

高奏凯歌

６月，幸福路一家小区售楼大厅内，咨询电话与现场看房者络绎不绝。“目前小区的销售率已接近７０％”，其专案经理介绍，“到１０月份正式入住时，销售率可达８０％至９０％，或许更多”。记者发现，该小区属多层经济适用房。

高层住宅

受冷落门可罗雀

购房者对多层经济适用房所表现出的热情，与高层住宅的备受冷落形成了鲜明对比。

“写字楼的销售率已达７０％，住宅部分显得稍逊一些。”小西门某大厦售楼处一位售楼先生告诉记者。该项目由７层裙楼及两栋塔楼构成。其中，２４层的塔楼为写字间，２７层的塔楼为住宅，于２００２年８月正式向外出售。虚高的销售率，使该大厦的实际销售状况蒙上了迷雾。但清晰可见的是，其住宅的销售情况要比写字楼差。

在被业界称为乌鲁木齐商务区的南门商圈，某商务港一楼内，三张圆形玻璃桌，六七把椅子，一幅喷绘广告，构成了一个简易的售楼处。几个售楼人员正在聊天。“想购多，直接到楼上看。”该商务港属商住两用楼，其定位即是时下乌鲁木齐地产界流行的商务公寓，可租可购，目前已成现房。据一位少数民族售楼人员介绍，这栋大厦至今为止只订出十几套，销售率不足１０％。

高层住宅受冷遇，并非 于普通住宅。一些大型住宅区，甚至是豪宅区，高层住宅也无法施展其高尚魅力。据业内知情人士透露，目前，乌市的一些高端住宅项目，如天安、香格里拉美泉，作为新疆豪宅的典范，其销售状况均不容乐观。该人士告诉记者，有经济能力的消费者，购豪宅头选上海、北京、深圳等内地城市。由于该消费群体经济、文化、涵养的特殊性，他们不会选择新疆作为其修身养性的较终居所。而一些没有经济实力的消费者，虽然对这些豪宅都表示非常满意，但面对不菲的价格，却只能望房兴叹。

据一份乌市调报告显示，目前乌鲁木齐市空置房，在一二类地区主要为商业用房及写字间，占总空置量的１２．８％；三四类地区空置房主要为高层、小高层住宅，占总空置量的１２．２％；六类以下地区，空置房为户型结构较差的多层住宅，占总空置率的１．２％。据了解，针对多层经济适用房“高奏凯歌”，高层住宅“高处不胜寒”的销售情况，乌鲁木齐市将进一步加大经济适用房和中低价位商品房的建设力度。

中低收入者是市场主体

据乌鲁木齐城市调查大队调查资料显示：去年，乌鲁木齐累计人均可支配收入７５２７．６３元，同比增加１．７４％。人均累计消费性支出５７６８．９５元，同比下降６．２８％，其中住宅消费人均消费支出４４２．６４元，同比下降２１．５９％。

同时，居民对价格在１５００元每平方米以下的房屋购购率比例较高。房价在２５００元每平方米以上的商品房，仅占销售总量的５％。单套面积为１２０平方米以上住宅，仅占房屋销售总量的８．５５％。

从购房承受力情况看，居民侧重于房价在１２００元～１８００元每平方米的房屋。在面积上，９１．４５％的购房者认可１００平方米以下的户型。

调查结果表明，乌鲁木齐房屋消费主体仍是广大中低收入群众。老百姓对房屋的有效需求仍然受到支付能力的限制。“新疆特殊的地理环境、人文环境决定了购购人群的特殊结构。较高端的消费群体流入内地，而铁路系统以及石油系统的职工虽购购力强劲，但多属于低端群体。也就是说，房地产二八理论中的２０％高端消费群在新疆已经流失。因此，高端市场定位的住宅至少近几年内很难成气候。”一位房地产 策划人士对记者说，“新疆高端收入者流入内地购房是普遍现象，这是由城市的综合吸引力所决定的。但是从２００４年１月１日开始实施的货币化分房，将刺激中低收入的工薪购房；未来城市人口政策的进一步放宽，也会刺激农村人群的流入。”　　　　　(作者：孟怡均)