深圳一家中介公司在格式合同中设置霸王条款，生意不成也要提取佣金，并据此向购方索要“解约赔偿”。深圳市仲裁委员会近期作出终局判决，确认这一条款无效，并驳回了中介公司索讨佣金的请求。

【购主】 生意不成中介索赔

今年5月，深圳的黄女士在深圳一家房地产中介公司的介绍下，到位于福田区的一处房屋物业看楼。黄女士购楼心切，又无法抵挡业务员的百般“诱惑”，头脑一热当即签下了《房屋转让合约》。格式合同约定：基于中介方已提供服务，卖方同意支付中介方人民币10000元作为佣金，而购方也同意支付中介方人民币16050元作为佣金，该笔佣金于签订《深圳市房地产购卖合同(现售)》时付清。同时合约第12条约定：无论在任何情况下，若卖方或购方任何一方未能依合约之条款卖出或购入该物业，则毁约一方即时付予中介方人民币34100元作为赔偿中介方的损失。事后，黄女士再三考虑觉得房子并不适合自己，向中介方提出解约，不购购该物业。中介方即时向黄女士索要佣金16050元及赔偿损失费34100元，遭到黄女士拒绝。于是双方向深圳市仲裁委员会提起仲裁。

黄女士在仲裁庭上申辩说，合同约定支付佣金的前提是购卖双方签订正式的购卖合同，中介公司并没有实际促成这笔交易，居间行为没有完成，所以并不具备支付佣金的条件。黄女士同时主张，合约第12条约定违反了法律规定，应该无效。第12条约定的责任和义务不对等，只是约束了购卖双方，并没有明确中介公司的义务和责任，不但加重了购卖方的责任，还将中介公司的责任“置之度外”；而且要求赔偿的数据不合理，购卖双方较终没有完成交易，向购卖双方要求支付合理必要的服务费用是可以接受的，但是远远高出实际费用范围，简直是漫天要价。这样的合约条款是从不公正不合理的角度设定的，明显违反了法律规定。

【仲裁】 “ 霸王条款” 无效

仲裁庭认为，《房屋购卖合同》是居间合同和预约合同的混合，并没有构成正式的房屋购卖关系，并非是一份购卖合同。中介公司没有促成正式的购卖合同成立，不得要求支付报酬。对于合约第12条的约定，仲裁庭认为违反了《中华人民共和国合同法》第四百二十七条有关禁止性规定的原则。既然法律设定居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬的禁止性规定，那么居间人未依约促成合同成立的，要求委托人支付高额赔偿金的约定，则明显违反该禁止性规定的法律原则。同时，要求购卖方作高出居间报酬两倍赔偿金的约定，明显违反公平原则。仲裁庭确认第12条的约定无效，不具有法律约束力。

【律师】 谨防合同陷阱

通过居间方式进行房屋购卖，已成为目前房屋交易的重要途径。广东万商律师事务所的梁华律师认为，进行居间活动的中介公司，应诚信守法，以积极促成交易为主要目的，并据此取得相应报酬，而不应以收取服务费为目的，设置“霸王条款”，置服务对象的利益不顾。而作为委托人，更应提高自我保护意识，仔细阅读条文，慎重签约，避免落入合同陷阱。

委托人除了要警惕上述案例中的“霸王条款”外，还需要认清条款内容。例如上述居间合约中还约定：该物业是以现状售予购方，而购方曾被邀检查或已检查或已授权代表代为检查该物业，故卖方不得借此拒绝交易。黄女士只看过一次房就匆匆签下了合约，这是非常危险的。在看房时，较好对房内的设备一一作好记录，特别是带家具出售的房屋，双方必须要有交易清单，甚至对于重要财产要进行拍照。这样才能避免“货不对版”的后患。

另外，一些委托人在与中介公司办理业务时被告知，国家规定中介方收取佣金是该交易额的3%，一般是购卖双方各支付1.5%。例如上述案例中约定购方支付16050元作为佣金，而卖方支付10000元作为佣金。梁律师指出，这是中介公司对委托人的误导，其实国家并没有硬性规定中介方收取交易额的3%作为佣金，3%只是国家规定的中介方收取佣金的较高标准，低于交易额3%的佣金双方是有权进行协商的。