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限购限贷压力下,中高端楼盘超受伤
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 来源:琼海房产信息网 阅读 860 次
限购限贷等调控政策压力下,较为受伤的是中高端楼盘的开发商。
“今年比往年空闲的时间多了30%,但是工作压力更大。” 10月26日,紫竹半岛副总经理、销售总经理易兵接受早报记者专访时说,本来这些时间是要做推广、做计划,要去看文案、广告,要开销售大会总结。
给易兵带来闲暇的,是当下沪上楼市低迷的成交量。
网上房地产显示,紫竹半岛花园在售房源408套,可售房源262套。2010年12月开盘,12月成交93套,2011年1月成交34套,2月至今成交25套,单月成交不超过5套。
高端楼盘销售人员“收入少了很多”
“过了年以后,寄希望于五六月份。五六月份后寄希望于下半年,下半年还是不行。现在年底也没抱什么希望了。”沪上一家中高端项目开发企业的营销总监,如是描述今年的工作节奏,“今年的情况很不一样,阶段性的指标,受到政策干扰很多。”
另一位不愿具名的高端项目营销总监则透露,今年一直做推介,江浙巡回做了几次,但是蓄水客户量一直没达到,项目只能等到明年再开盘。
“销售业绩完不成,销售奖励这一块会少一点,但还没到降薪裁员的地步。反而是销售代理公司压力很大,一直在换人,24公里服务。”一位开发商如是说。
一线销售人员的业绩压力更大。
早报记者了解到,开发企业一线销售人员平均底薪在1500元/月至3000元/月。
沪上一位中高端楼盘销售人员对早报记者坦言,现在客户少,而购房周期也延长。以前大概2至3周就可以成交,现在三四个月都很正常。
高端楼盘目标客户的观望情绪更为浓厚。上述人士称,以前追踪的客户下个礼拜说过来看,就真的会过来看房,但现在的客户会比较敷衍。去年来10组,1至2组是有意向购房的。现在哪怕是20组客户,都很难有成交。另外,购房者的心理价位更低,砍价的人很多。
“以前一个月卖7套都有可能,现在零成交也不奇怪。”上述销售人员说,他们的收入较以往少了很多。不过,今年也放松了对业绩的考核。
开发商仍不愿牺牲利润
尽管如此,降价并未进入所有开发商的策略选项。
易兵认为,开发商资金实力能过得了年的,都不会降价。现在高端项目即使是跌价,跌得不是很到位的话,也不会带来很好的成交。较近跌的还是刚需。
据易兵称,紫竹半岛今年到现在销售基本没采取很强的营销推广方式,也没有降价。还需要再等待一段时间。明年3月份以后,再根据市场制定政策。
紫竹半岛市场营销部部长王健介绍,紫竹半岛在闵行区紫竹园区,今年一直是3万元/平方米,没有调整过价格。
“项目综合容积率在0.5,本来这块地的计划是全部建别墅。”易兵表示,该公司资金情况足以维持到明年,“紫江集团实力比较雄厚,住宅才刚刚开始,而且考虑到前期客户的需求。另外,由于不是上市企业也没有冲业绩的压力。
“今年8月份,一个营销总监的沙龙上,我们都觉得今年金九银十不太可能。在夏天,我们就相互鼓励做好过冬的准备,也在猜测谁是推动多米诺骨牌的个。”一位营销总监向早报记者表示,猜测的结果就是上市公司压力。
中高端项目开发商观望的原因,除了不愿牺牲利润,还有板块内很难形成降价连锁反应。
据易兵介绍,紫竹半岛周边板块已经售罄的一个项目售价在1.8万元/平方米,其余没有在售项目。
业内人士称,地价便宜,紫江主营也不是房地产,需求不一样。有些开发商扩张得很厉害,规模很大,现在要交土地款、工程费需要融资。而紫江集团不缺钱,没有利润就不做。
中高端项目开发商慎言降价的另一个原因,是拿地成本。
“成本价接近2万元/平方米。还不包括后期土地增值税,怎么降?”一位开发商说。
和中介的销售联动合作,对于中高端楼盘而言,似乎也行不通。
“中介现在有一个特点是,对打折的楼盘趋之若鹜,价格高的不是很感兴趣。”易兵说,以前的一手代理,销售目标完不成,开发商在佣金结算上就非常吃亏。而中介这边是没有卖出去就不给钱,卖出去给的回报更高,4%的都有,以往1%就算高了。
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