面对持续走高的房价，面对不动产税征收的试点，面对决策层调控房价的决心，作为一个购房者：你需要面对的不仅是因房价上涨所增加的款额，还有因利率调高而日益增加的月供款，更有不动产税所带来的税赋。在这样一个背景下，现在购不购房？什么时候购房？购什么样的房？都成了购房者必须面对的两难问题。

一个“尚未确定”的税收体系

从去年初以来一直在争论的“要适时开征物业税”实际上指的是不动产税或房地产税。不动产税是物业税和房地产税的总和，开征不动产税是针对地上建筑物及其附着物所征收的税收；而物业税则是不动产税中的一种，是开发商开发商品房所缴纳的一部分税；房地产税则被细分为房产税和城镇土地使用税；房产税是一种财产税，主要针对经营性房产，城镇土地使用税则是一种使用税。

种种迹象表明：中共十六届三中全会上所确定的“明租、正税、清费”已经成为未来税费的改革方向，而房地产改革的个任务将是房产税，简单地说就是房屋产权人将因为自己所拥有的房产而每年向国家缴纳一定的税赋。

毫无疑问，开征房产税是比控制土地、调整利息、提高二次购房头付款比例、限制期房转让、停止预售商品房在未取得产权证前的转让行为、加征房地产转让税等力度更大的一种措施。对于控制房地产，尤其是控制房地产投机性需求的“炒卖”行为，有效控制房价过快上涨的作用将更为强烈。房产税实施后，业主购的房产越多、拥有的房产越多、房产转让或出租的越多，所缴纳的税款也就会越多。这就势必提高房屋持有的成本，加大持有者的税款负担，而这种“重税”对整个房地产市场的投资性、投机性需求将会削弱，进而抑制投机，控制房价过快上涨。此外，施行不动产税征收制度，可以促进土地市场化，减少非市场化带来的市场扭曲和腐败问题，使地方政府拥有稳定的税源，进而稳定经济。

尽管年内试点开征不动产税已成定局，正式实施已是板上钉钉，但是任何税源的开征都需要确定其税基、税率以及与其他税种之间的关系。而不动产税或物业税的具体税率如何确定，税收水平范围怎样科学界定，征收的时机如何把握等，都是一个悬而未知的问题，而这些不管是对投资性购房，还是自住性购房都是一个潜在的风险威胁。倘不能确定什么样的物业会采用什么样的税率，什么样的物业类型采用什么样的税率征收级别，那么购房者将无法对未来的风险进行控制，无法预测因购房失误而带来的损失。投资者购房一套或数套或租或转让，跟购一套或二套以上的房产自住，都可能负担更多的房产保有环节的保产税，甚至可能课以重税。而目前甚至今后一段时间内，诸如房地产税收体系改革到底包含哪些税种？征收范围和内容有哪些？改革方案何时出台何时实施等等，都是一个尚未确定的谜。而关注房地产税收体系改革的购房者，大都会在房产税方案确定并实施之后再考虑个人家庭的购房计划，以尽量规避可能产生的风险和负担。

一个政府问责房价的春天

如果说2003年121号文件只是在业内引起了巨大的争论，而对普通购房者并未产生实质性影响的话，那么2005年的春天，从到地方、从金融财税部门到行政主管部门出台的一系列宏观调控房价的政策措施，其力度之大、目标之集中、手段之广泛、影响之激烈，在中国房地产发展史上。

——3月5日，温总理在政府工作报告中指出，今年政府的工作任务之一是控制房地产价格的过快上涨。

——3月17日，央行上调个人房贷利率，并对房地产价格上涨过快的城市或地区，提高个人住房贷款较低头付款比例。

——3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，针对房价上涨过快的现象，明确提出了八点要求，显示政府对抑制过高房价的决心。

——3月28日，中国银监会为进一步贯彻落实国务院办公厅“八点要求”，加强商业银行房地产信贷管理，并决定对天津、沈阳、上海、南京等八市辖内所有商业银行的房地产贷款进行检查。

——4月4日，国务院主管的新华社发表评论员文章，指出未来一段时间，政府将通过各种手段坚决抑制房价上涨，并头次将抑制房价的快速上涨上升到政治高度，显示决策层调控房价的决心非比寻常。

——4月17日，国家税务总局联合财政部公布决定从4月初开始到7月底结束，在国内开展一次耕地占用税、契税执法事项检查。

——4月27日，温总理主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，会议提出采取强化规划调控、加大供应调查力度等八项措施加强房地产引导和调控。

——4月30日，建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》对房地产市场的宏观调控措施进一步作了具体细化，呈现四大亮点：鼓励支持百姓自住住房需求，保障较低收入家庭基本住房需求，让百姓拥有一个透明有序的房地产市场，遏制投机炒作行为稳定住房价格。并对房地产开发用地、商品房购卖、税收政策、普通住房等方面作了详尽具体的规定。

——5月13日，新华社发表“新华时评”文章，提出：稳定房价关键是规范地方政府行为、需要各地政府树立科学发展观和正确的政绩观，“让老百姓安居乐业才是真正的政绩”，落实稳定房价责任制等。与此同时，上海、浙江、广州、深圳、北京、南京等省、市政府针对房价上涨过快问题，也根据各地实际，相应采取了一些对策措施。

本次调整，政府的决心之大是的。这可以从以上发出的一系列信号和即将实施的措施中观察到。宏观调控措施如此的厚实与布阵，恐怕也是很少见到，不见成效恐怕也是很难的。

然而，可以肯定的是：此次宏观调控并非以促使房价大跌为目的。政府更多的是希望通过抑制投机及规范房产市场，来进一步引导楼市更趋于理性与温和。

一个“审慎观望”的购房季节

开春以来，无论是房交会，还是售楼处，楼市观望气氛甚浓。虽然看房问房明显比以前多，但较终签合同的并不多，许多购房人放慢了购房计划，期待房价在下半年有所回落。

无疑，从2005年的春天开始，购房不再像以前那样轻松。因为，从这个春天开始，房价又上涨一大截，于是针对房地产的调控政策开始转向，在紧缩投资未见效果、宏观调控对控制房价没起多少作用的情况下，政府调控的着力点开始转向了抑制房地产的有效需求。

在这样的一个情况下，作为一个理性的购房者，自当谨慎观望，寻找时机理性购房。

其一，正确解读房价。房价是一个非常复杂的系统工程，购房人在购房时，针对不同区域、不同房屋类型，“具体问题具体分析”，既不要盲目套用宏观房价变动，也不要把某一小区个案房价盲目放大或缩小，根据自身的经济实力、个性需求等具体解读房价，切忌盲目跟风。

其二，自住、投资，要心中有数。房价就像走楼梯，现行的房价已经到了一个高位，到底是继续上涨，还是原地停留或是下跌，谁都说不准。但有一点可以肯定：随着宏观调控的一步步加强，房价将越来越朝着平稳的方向过渡。若是购房自住，一要房价合适，自己能应付拿出一定的房款；二要房屋质量环境都满足自身需求，生活工作方便，交通便捷，物业管理规范。若是投资的话，要理性的对待并多方面考虑，因为房产投资是一个中长期投资行为，对购房投资者来说，一定要有耐心和中长期考虑。盲目投资，期望短期获得暴利，往往会产生不理想甚至更大风险的后果。

其三，选择较佳的购购时机。一般来说，5月份和10月份是房屋交易的旺季，房价往往也会在这个时候涨上去；而七八月和年底阶段，房屋交易一般都比较少，房价都比较平稳，出售的业主或开发商都比较心急，这个时候购购，较为合适。而在目前客观措施频频出台的时期，为了获取的实惠，购房者在购房时机的选择上，一是选用经济增长率、按揭利率、通货膨胀率、销售率、空置率等“五率”作为指标衡量，选择购房较佳时机。二是选择一年几度的大型房展会，不仅有大量的楼盘可供选择，而且一般都会有一定的优惠政策和确保房屋的所有权证书。三是注意商业银行对个贷的政策态度，一般来讲，银行紧缩贷款手续严格，说明房地产市场风险加大，购房者不宜出手；银行手松，各种优惠政策出 台，说明房地产市场看好，购房者可以跟进购购。若不是为了急用住房，当房价开始下跌时，不要急于购进，可适当持币观望一阵，宁肯市场开始走高时购不到较低价，也不要有任何抄底乐观心理。四是关注政府的经济政策。重大政策出台的一两个月内，往往是购房的较佳时机，因为房地产市场受政府政策的影响特别巨大，而开发商对银行的依赖也极其大。所以，一些实力不太强的开发商往往会尽快抛出房屋以套现回笼资金求生存。同时，政策的改变也会影响到购房者的购房成本。

2005年购房，风险与机遇并存。从当前宏观调控的态势来看：政府是要挤掉房地产泡沫而不是要让房价大跌、房市崩盘。但由于土地是一种资源，升值是必然的，而且随着经济的发展，房价还会有一个很大的上升空间。但没有人能准确预知未来，更无法预测房价能升、降多少，很多不确定的因素会随时发生，加上房屋是一种特殊的商品，它的交易周期又比较长，一旦风吹草动，可能来不及反应。所以，是高位购进，是持币待购，抑或是等待时机、另辟蹊径？在楼市“涨”声一片中，都要三思、后行。　　　　　(作者：贾广葆)