近几年来，广大工薪依靠银行贷款购房日渐增多，而贷款购房者因种种原因要求退房也越来越多。部分贷款购购的房屋能不能退?还不起贷款，头付款能不能退?房屋质量出现问题或退房时房价变化了或贷款购房后又想退房重新购购又如何?笔者结合工作实际，介绍下面几种贷款购房退房中的常见问题。

一、贷款购购的房子能不能退?

去年2月，小申看中了某处一套期房，并同开发商签订了购购合同，合同约定“逾期或超过50日，有权解除合同”，各种贷款手续也办了，头付款也缴了。可房子的交付却一拖再拖。为此，小申要求退房，开发商却以“贷款购房”为由不予退房。那么，贷款购购的房子能退吗?

小申完全有权利要求退房，这一点是毫无疑义的。因为购房者享有两项退房权利，一是享有国家法律规定的法定退房权利；二是通过签订购房合同为自己设定的约定退房权利。所谓法定退房权，是指根据我国《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》以及建设部《商品房销售管理办法》等法规，购房人在没有明确约定的情况下，所享有的：购房合同无效而导致退房、购房合同被依法撤销而导致退房、规划设计的变更而导致退房、房屋主体结构质量不合格而导致退房等六种法定条件下的退房权利。所谓约定退房权，是指购房人通过签订购房合同及其附件以及补充协议，为自己设定比较广泛的退房权利。为了保障购房者的合法权益，购房人要注意要求开发商将其每一项口头和书面的承诺落实到购房合同及其附件、补充协议的文字中去，并予以签字盖章认可。比如，购房人可在合同中约定在开发商逾期交房时，办理按揭贷款未获得银行批准时，小区的公用设施不符合双方约定时等等，购房人有权退房。所以，仔细审查各种合同附件，详细约定好退房条件，谨慎签订合同，应该是一名理性购房人的头选。

由此可见：1、小申作为购房合同的一方当事人，不论是否贷款购房，都有权解除购房合同并退房退钱；2、小申符合为自己设定的“开发商交房逾期或超过50日”，有权解除合同约定退房的权利，完全有权解除购房合同要求开发商退房退钱；3、小申同开发商解除购房合同并不意味着同时解除购房人与银行的贷款合同，只能在这笔贷款退还银行后，才能解除贷款合同；4、开发商将头付款直接退还给购房人，属于购房人向银行贷款的款项直接返还给银行。

二、贷款购房还不起贷款，头付款能不能退?

刘女士怎么也没想到，一场车祸而导致的的伤残，不仅失去了某外企每月2000多元工资收入的岗位，而且连现住的贷款购的房因每月还不上款也要退房。原来，两年前，刘女士靠贷款购了一套3室1厅住房，头付开发商30％款项，余下70％款项在银行办了7成15年贷款。刚刚住了两年，就因无力偿还银行的每月购房贷款而向开发商提出退房，并要求开发商还她已交付给开发商的30％头付款及两年来的所付贷款的本金。而开发商认为：30％头付款不但不能退，就连两年来刘女士所付贷款本金更不能退，因为70％的银行贷款及利息要一次性还清，作为开发商在担保、欠款、银行还款及较终拍卖的一系列退房还款环节中存在太大的风险；同时，刘女士在两年居住期间，房屋的折旧及设备使用方面的问题已发生，退房后，该套房子不一定能卖到原来新房的价钱，刘女士所付头付款可作为开发商损失的一种补偿。刘女士当然不能同意。

其实，开发商不退还刘女士的头付款是没有道理的、也是没有法律依据的，这是因为：，从购房者、开发商、银行三方所形成的法律关系来看，三方各自享有自己的权利和应负的义务。贷款购房，涉及到的是购房者、开发商、银行三家，对于购方来说，要面对两层法律关系：一是与开发商的购房购卖合同关系，二是与银行的借贷法律关系。作为刘女士来说，与开发商签订购房合同后双方即形成了房屋购卖法律关系，其权利是收受房屋的权利，其义务则是负有依约支付房款的义务；作为开发商来说，则享有收受房款的权利和负有依约交付房屋的义务。而刘女士与银行签订贷款合同后即形成了借款法律关系。作为银行来讲，不仅负有发放贷款的义务，而且享有依约收取利息和收回借款的权利。作为刘女士来说，则享有依约获得借款和使用借款的权利；同时又负有按期偿还借款本金的义务；而开发商作为刘女士借款的担保人，同被投保人刘女士又形成了担保与被担保的法律关系。作为开发商来说，负有为刘女士垫付欠付贷款或一次性偿还全部剩余贷款本息的义务。，从购房所形成的实际状况来看，刘女士已构成对银行违约。刘女士贷款购房，按贷款合同规定，完成了两次付款任务，即向开发商支付了头期30％购房款，又通过合同向银行借款的方式向开发商支付了剩余的70％的购房款，这就表明刘女士已向开发商付清了全部购房款，否则，开发商也不会把房屋交付给她。两年后，刘女士因失去工作而无力负担每月还款，则表明已构成对银行的违约。第三，从贷款合同上来看，刘女士向开发商要求退房，开发商退还刘女士全部购房款。根据贷款合同的约定，刘女士还不起每月贷款，银行为维护利益，既可通过法院直接起诉刘女士，也可要求开发商承担保证责任，并代刘女士一次性偿还剩余全部借款本息。而开发商为了自己的合法权益，通过与刘女士协商或提请仲裁机关仲裁或向法院起诉，要求刘女士将房屋返还开发商，再代刘女士偿还银行的剩余全部借款本息及已承担的刘女土所应承担的违约金及罚息。

若开发商不退还刘女士的头付款，刘女士可以向法院起诉，要求法院对其贷款所购房产进行公开拍卖，拍卖的房款超出了原先购房款，开发商应把头付款退还给刘女士，拍卖的房款不及原先的购房款，开发商可从头付款中扣除相关部分及刘女士应承担的违约金及罚息。

三、贷款购的房，质量有问题能不能退?

包先生去年6月贷款购购了一套期房，今年2月入住后发现房屋有多处裂缝，虽经开发商多次维修，因属房屋主体构件问题，仍无济于事。于是要求开发商退房，并退还自己的30％头付款及8个月以来所付贷款本息。开发商却以包先生是贷款购房，在他和银行没有解除借贷关系之前无法一方为包先生退房；即使包先生同银行借贷关系解除而退房，包先生按月支付的银行贷款利息应完全由包先生自行承担。包先生则认为，房屋存在严重质量问题，是开发商所造成的，理应退房退钱。

包先生要求开发商退房并退还自己30％头付款及8个月以来所付贷款本息是完全正当的合法要求。，从有关法规来看，包先生有法定退房权。根据我国有关法规和规章，房屋主体结构存在质量不合格属于6种法定退房权中的其中一种。所谓房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等，如果发生地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形，裂缝，砖石结构没有足够的强度和钢度等质量问题。较高人民法院《关于审理商品房购卖合同纠纷多种适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量检验确属不合格，购受人请示解除合同和赔偿损失的，应予支持。”建设部《商品房销售管理办法》规定：购受人认为主体结构不合格的，可以委托质量检验部门重新核验，经检验确属主体结构质量不合格，购房人有权退房。，从法律关系上来看，包先生有权要求退房。包先生作为购家与贷款银行之间是一种借贷关系，而与开发商则是一种房屋购卖关系，两者虽有联系，但却是两种独立的法律关系。因而，对包先生的解除权并没有任何妨碍。作为债权人银行只有权要求购家按约还款，却无权干涉购家的房屋解除权利。所以，只要出现了购家有权依法房屋购卖解约的情形，不管购家是否贷款购房，都有权依法解除购房合同。第三，从合同关系上来看，包先生是有购房合同解除权。退房实际上是购家作为购房合同一方当事人行使其合同解除权的表现，是可行的。无论是当初的购房，还是后来因各种原因的退房，依据的是购房购卖合同关系。我国《合同法》明确规定：“合同无效的双方应相互返还财产，有过错的一方应赔偿对方由此造成的损失。”

由此可见：1、包先生向银行贷款购房由此产生的借贷关系，对包先生购房合同的解除权没有任何妨碍；2、只要出现了购家有权依法解约的情形，即房屋主体结构质量不合格，不管包先生是否已取得按揭贷款，都有权依法解除购房合同；3、包先生房屋质量问题是由开发商所造成的，包先生是受害者，开发商不仅应退还包先生的购房款，还应赔偿购房贷款的本息；4、退房时所发生的违约金和损失赔偿应根据合同内容来确定，合同没有约定的则按有关法规处理，若协商不成，包先生可通过法院要求开发商退房并要求退还头付款及一年以来的所付贷款本息。

四、贷款购的房，退房时房价变化了如何退?

赵某一年半前通过银行贷款，在城乡结合部某住宅小区购购了一套期房，随着市区扩大，某乡镇改成街道。随之房价也由原先每平米1800元上涨到2200元。可赵某办好贷款手续正准备装修时发现，房屋由原先的三层改变到六层，而且房屋的户型也不一样。于是要求开发商退并要按现在上涨的价格退钱。开发商同意退房，但必须按原价退房。赵某看房屋升值比原来多了几万元钱，如果按原价退房，自己不仅少收几万元钱，而且还要弥补自己付银行贷款的利息损失，这个亏太大了。所以，要求开发商按现在的市场价退房。

其实，赵某的退房要求是正当的，因为房屋的楼层变了，户型变了。但对按现在的市场价格退房却是没有道理的。因为：其一，将三层变六层，户型改变属于开发商违约，赵某为此要求退房是维护自己合法权益的一种正当的合法要求，这在《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》等法规都有明确的规定；其二，赵某按照现行市场价格要求退房却没有任何法律依据，是一种不合理的要求。而开发商要求按原购房价格退房则是一种合乎情理的要求。因为房屋增值房价上涨，按此价退房，与理不通，若房屋贬值房价下降，按下降房价退房更是与理不通。所以，赵某要求按现房屋价格退房，于情于理不通，也很难得到法律的支持。但开发商擅自单方面改变楼层和户型则是开发商严重违约，根据《合同法》、较高人民法院《关于审理商品

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