本月初，南京市建筑工程局（以下简称建工局）向社会公布了今年建筑工程质量大检查的结果。业主与开发商之间，就房屋质量产生的矛盾，因为这份权威部门出具的报告变得更加尖锐。有几个小区的业主甚至提出要集体退房。但是业主发现，一旦退房，受伤的却是自己。

五小区被点名批评

建工局的报告，是建立在今年6月，在南京开展的住宅建筑工程质量大检查基础上的。这次共抽查了城区和郊县84个工程项目，建筑面积约69.66万平方米。建工局发现，一些工程质量仍存在差距和质量通病。现存的质量通病主要体现在，随意修改图纸降低节能标准，监理单位检测仪器配备不全，混凝土强度低于设计标准，抗裂网布宽度不达标。

不同于以往的是，这次报告中还点名批评了五个建筑质量较差的小区。分别是：银贡山庄二期01幢，该幢建筑施工图未经审查，层高抽测点偏差全部超标，偏差达41毫米，外门窗没有保温节能措施；翠屏国际城F19幢，这幢住宅的问题是楼梯平台宽度及个别房间门洞尺寸偏小，图纸变更较多，变更手续不完善，施工中擅自取消外墙节能措施；美丽新城二期5幢，问题在于现场施工用图无审图章，房屋层高、楼板厚度轴线尺寸抽测不合格点比率较高，建筑设计中节能措施不完善；凯悦天琴02、05、06幢存在问题较多，底层楼梯通道门宽度为900毫米不足标准尺寸，顶层墙面、厨卫间地面局部空鼓开裂，房间几何尺寸偏差大，测点偏差19～43毫米，外窗周边施打密封胶不连续、不顺直，外墙节能措施不完善。此外，六九O二工厂03幢、黑龙江路02幢住宅等项目也存在项目管理不规范，工程实物质量粗糙，材料试验不严格，节能措施不完善等一般性质量问题；另有一家奥体附近一楼盘住宅也存在与美丽新城相同的问题。

业主声讨被点名开发商

建工局没想到，正是因为报告中点名批评了五个小区，使得每年一次的质量抽查，这次在社会中产生了不同于往年的反响。况且这五个小区中，不乏凯悦天琴这样的城中高价楼盘，也有翠屏国际城这样的近郊知名楼盘。因此这份报告如同一枚重磅炸弹，影响了整个南京房产市场。

记者了解到，建工局刚通过媒体公布了本次抽查的结果，消息就在业主之间传播开来。消息灵通的业主更是将报纸上的整篇报道粘贴到了业主论坛之上。本来这几个小区的业主跟开发商之间就房屋质量问题都存在矛盾，建工局出具的这份报告如同一把尚方宝剑，增加了业主与开发商维权的信心。

江宁一处被点名批评楼盘的业主接受采访时就表示，原来收房的时候就因为层高、阳台质量等问题拒绝收房。但是因为没有一个权威部门的检测报告的支持，很多业主都只能采用不收房、不交物管费这些“软措施”来跟开发商磨。但是建工局这份报告，不但证实了业主怀疑的一些质量问题，而且还披露了一些业主不知道的信息。例如建设部今年强制住宅实施节能标准，但是大多数楼盘都擅自降低节能标准，业主们都不知道这个规定。此外，作为专业部门，建工局提出的问题也有助于业主有针对地与开发商进行交涉。

建工局的一位相关负责人接受了记者采访。他向记者介绍，这次建工局的检查，只是一次例行检查，而每年建工局都会对建筑质量进行一次抽查。这次点名批评五家开发商，就是要杜绝建筑行业存在的一些通病。之所以会在社会上引起激烈反响，主要还是因为业主与开发商之间关于质量问题的纠纷由来已久。

业主关心能否退房

而在各个被点名的小区论坛里，众多业主都抱成了团。房屋存在问题的业主，都在商讨如何敦促开发商整改，要求索赔；没有发现问题的，也都要求专业部门对自己的房屋再次进行检查，排除隐患。但是对于一些原本就对开发商失去信心的业主来说，建工局的报告能否作为退房的理由，是他们较关心的问题。

这位负责人告诉记者，建工局的报告中提出的问题，都是南京建筑行业存在的通病，都具有典型性。直接被点名楼盘的业主，有权就这些问题与开发商交涉。根据合同，开发商该维修的应当维修好，该赔偿的应当赔偿到位。没有被点名楼盘的业主，也可以要求开发商对可疑的质量问题做出解释。况且建工局下属的质检站，也会对开发商建设的楼盘进行监督。一般通过了质检站的检测，拿到检测报告的楼盘，是不会出现大的质量问题的。但是记者问到，建工局的这份报告能否作为退房的理由，这位负责人没有直接回答，只是说应当按照合同来解决。

关于业主退房的条件，记者采访了法律界人士。江苏长三角律师事务所的陈仪主任告诉记者，退房在法律上应当包含三种情况：合同被宣布无效、合同被撤销和合同被解除。一般认为以下几种情况业主有权要求退房：实测面积与合同约定面积误差完全值超过3%；开发商逾期交房构成根本违约；开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的；开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的；开发商不能出示《竣工备案表》，房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的；不能或不能按期办理产权过户的；购房者贷款申请未批准。

仅凭质量问题难退房

陈律师告诉记者，虽然有规定，房屋存在质量问题业主有权要求退房。但是据他所知，仅凭质量问题成功退房的案例少之又少。关键在于对质量不合格的认定标准过高，法院也不鼓励业主因为质量问题要求退房。

房屋作为一种商品，也应当遵循商品的一般规律。普通商品出现质量问题，法律规定先要经过维修，只有达到一定标准，才允许退获。普通商品尚且如此，商品房的退房标准就更严格了。一般认定只有房屋主体质量不合格，严重影响房屋正常使用，才能达到退房标准。而从这次检查的结果来看，大部分楼盘只是在细节上存在一些问题，还没有影响到房屋主体结构，业主因为这些小毛小病就要想退房难度较大。

记者了解到，南京市、区两级法院受理过多次业主集体告开发商的案件。诉讼理由集中在质量问题、规划变更等方面，诉讼标的很多都是要求退房。法院多是以调解为主，开发商赔钱了事，法院很少同意业主退房的。因为仅凭质量问题就同意业主退房，很容易造成房产、金融各部门的混乱，法院判决时会考虑到这些社会因素。而且根据民法维护合同稳定的原则，不达到一定条件，法院是不会判定合同解除的。

成本困扰业主退房

但是记者还了解到，困扰业主退房的并不是法律问题。因为很多开发商为了吸引客户，提出“无理由退房”，消除了退房的法律障碍。真正困扰他们的是退房的成本。南京两个出现重大问题的小区，就是因为退房的成本不同，业主维权的方式截然不同。

本次被建工局点名批评的城东楼盘——凯悦天琴，一直是问题不断。此前因为延期交付，房屋质量差，业主与开发商矛盾不断升级。业主不得已向媒体求助，本报也曾经进行过连续报道。开发商眼见形势无法控制，只有召开了一次所有业主参加的通气会，承诺赔偿。会上情绪激动的业主就纷纷表示，开发商不根本解决质量问题，他们将集体退房。

而这次建工局的报告中，凯悦天琴被认定为“存在问题较多”。小区中的3幢住宅都被查出问题，空鼓开裂、尺寸偏差、外墙节能措施不完善。但是记者采访中发现，即使当初决心的业主，也没有向开发商要求退房，只是要求开发商尽快解决问题。

一位身为律师的凯悦天琴业主点破了其中的原因。他告诉记者，业主们不退房的原因是他们根本退不起房。凯悦天琴是几年前就上市的楼盘，因为客观原因到现在才交付。这几年中，凯悦天琴所在的城中片区房价飚升，同样一套房子价格涨了十几万。如果现在业主要求退房，按照合同开发商只需要按照当初的房价赔给业主，顶多再赔个银行利息，开发商拿到房子转手还能赚一笔。而业主拿着退房款，怎么也不能在附近再购一套住房。因此，凯悦天琴的业主，几乎没有实际行动要求退房的。

而位于宁南的一处楼盘，情况并没有凯悦天琴这么严重，但是有数十位业主将开发商告到法院，甚至要求退房。这家楼盘是因为不具备交付条件强行交付，惹恼众多业主的。业主也表示，对于房屋质量问题，他们还是比较满意的。损失不大，是鼓励他们退房的重要原因。

在宁南这家楼盘购房的业主，有不少是纯粹炒房的“房虫”。而他们购购该小区的时候，正好是宁南房价较高的时候。今年6月1日，七部委为了稳定房价公布房产新政。新政实施以来南京楼价普遍降温。很多楼盘为了销售不得不变相降价促销，该楼盘所在地区的平均房价也相对稳定。而且该楼盘多为大户型，按照新政，大户型住宅转让，卖主要交纳高额营业税。对于那些急于出手的房虫来说，退房可以迅速将资金变现，还能得到一笔银行利息。恐怕是当前较好的选择。

那些不是“房虫”的业主退房的理由也很简单，宁南地区新上市的房产很多，环境优于这家楼盘的比比皆是，价格也差不多，何不把房子退了重新选择呢？

怎样退房才算公平

房价涨了，即使存在质量问题业主也不敢退房，这对业主来说很不公平；同样道理，房价降了，即使房子没有质量问题业主也要退房，这对开发商来说也不公平。那么到底怎样兼顾双方的利益，合理利用法律赋予的退房权益呢？

律师告诉记者，从业主这方面来说，现行的购房格式条款很难在房价上涨的时候，维护业主的退房权益。因为一旦业主要求退房，开发商按照当初的房价退给业主，再补上同期银行利率，是完全合法的。只有当业主证明，开发商再卖房时存在欺诈，按照消费者权益保护法，业主才能得到双倍赔偿。但是业主很难举证证明开发商是在欺诈。律师建议，业主在购房时，可以在合同中明确规定，如果出现退房，按照退房时住房的实际价格退款。这样即使房价上涨，退了房之后也能在附近购购相同档次的其他楼盘，解决了退房的后顾之忧。特别是现在房地产市场转向了购方市场，开发商为了拉住顾客，还是愿意签订这样的条款的。

而对于开发商来说，解决业主恶意退房的方法，就是将房屋本身的质量做好。房屋质量不存在问题，业主即使再不讲理，法院也不会轻易同意业主退房的。好房子大家抢着要，转手就能赚一笔，业主何必要把钱让给开发商赚呢？

　　　　　(作者： 陈晓)