近来，本栏目接到读者咨询房屋面积与合同中面积不符问题的比较多。编者请击水律师事务所律师赵清结合具体案例，谈一谈有关露台和商品房面积缩水的问题。

案例

这是2002年12月23日，天津市河北区人民法院对三宗商品房购卖面积纠纷做出判决的案例。原告张某、高某、袁某三人在被告某房地产公司处各购得带有露台的住宅单元房，合同约定的商品房面积分别为128.678平方米、136.86平方米、136.402平方米。办理产权证后，房产的实际面积为121.14平方米、122.28平方米、121.14平方米。实际的商品房面积和约定的面积分别少许多。

据原告讲，1996年购房时被告称由其统一进行办理产权证，但迟迟不给办。直到2001年初得知邻居高某自己办了产权证后，原告才明白过来，开始自己直接办产权证，取得房产证后才知道，所购房屋面积少了许多。他们找到房地产公司交涉，要求房地产公司退还多收的购房款并赔偿经济损失，遭到该房地产公司的拒绝。业主为维护自己的合法权益，于2002年9月18日被迫提起诉讼。

原告：存在欺诈行为当双倍赔偿

原告认为，三原告的商品房实际面积基本相同，建筑图纸上的面积也是基本相同，但是被告房地产公司的销售面积却上下差约8平方米，可见其销售面积的随意性很大，销售面积与实际面积相差7.538—15.262平方米，显系故意；被告长期阻挠办理房产证，故意隐瞒真实情况，依据有关司法解释属于欺诈行为。

律师观点：构成欺诈行为的合理尺度为3%

因为设计图纸上的房屋面积与实际建成的房屋面积不可避免地要出现误差，如何区别“合理误差”和“故意缩(涨)水”就要有一个合理的区分尺度。

建设部《商品房销售管理办法》第20条将这个尺度定为“面积误差比完全值3%，其中面积误差比＝(产权登记面积—合同约定面积)／合同约定面积”。该条规定：面积误差比完全值超过3%时，购房人有权退房。购房人不退房的，产权登记面积大于销售面积时，超出面积误差比3%部分的房价款由房地产开发商承担，产权归购房人；产权登记面积小于销售面积时，超出面积误差比完全值3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还购房人(以下简称双倍赔偿)。此规定使得在商品房销售领域内有了一个划分“欺诈行为”的明确界限。

《商品房销售管理办法》自2001年6月1日起实施。这之前发生的行为如何认定是否构成“欺诈行为”由法官自由裁定。

被告：我们销售露台是合理合法的

房地产公司在诉讼中辩称，原告购房时公司曾告知其房屋销售面积中包括露台面积，并且在此基础上与业主签订了《天津市商品房购卖合同》。而且，建设部的相关文件也并未明确规定露台不能算在销售面积内，所以我们销售露台是合理合法的，现在争议的面积误差正是露台面积，所以不同意退还面积误差并赔偿损失的诉讼请求。

律师观点：建筑面积中不含露台面积

1982年国家经委制定的《建筑面积计算规则》条是“计算建筑面积的范围”，明确规定露台面积不在建筑面积范围内。国家建设部1995年制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(以下简称《销售面积计算规则》)第三条规定：“商品房销售以建筑面积为面积计算单位，建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算”，再次明确了《建筑面积计算规则》在商品房销售活动中的指导地位。

建设部《销售面积计算规则》条明确规定：“本规则适用商品房的销售和产权登记。”因此，本案中商品房销售面积争议，应当依据该规则来判断是非。

《销售面积计算规则》对“建筑面积”明确规定：“商品房的销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”，“套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积”，“住宅按照《住宅建设设计规范》规定的方法计算”套内使用面积。

《住宅建设设计规范》规定“套内使用面积的计算应符合以下规定：1、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；2、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和记入使用面积；3、不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均记入使用面积；4、内墙面装修厚度均记入使用面积。由此可知，套内使用面积不含露台面积；而套内墙体面积和阳台建筑面积更是与露台无关。所以说，商品房的销售面积中不应含有露台的面积是十分明确的。至今，国家从未规定过商品房销售时露台可以计算面积。

1982年国家经委制定的《建筑面积计算规则》条是“不计算建筑面积的范围”，其中有“层高在2.2米以下的技术层”、“没有围护结构的屋顶、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台”等共八项不计算在建筑面积内。

某些开发商利用《建筑面积计算规则》条，即没有明文禁止露台计算在建筑面积内，钻法律空子，自行规定将露台面积按一定比例记入商品房销售面积，这种做法同样是错误的，因为国家经委考虑到《建筑面积计算规则》前两条都是采用列举法规定禁止计算在建筑面积内，不能包括以后遇到的所有情况，特别在第三条中明确“在计算建筑面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理”。

如何“参照上述规则精神”正确解决“露台(晒台)”问题?《天津市房屋建筑面积计算规定》规定在“不计入建筑面积范围”中含有“屋顶平台及利用下屋房屋屋面的晒台。”(1997年5月20日实施)。即使在此以前，房地产开发商要想把露台面积记入销售面积至少必须征得购房者同意，而不能私自将露台面积计入建筑面积。

本案购房合同中没有约定销售面积中含露台面积。某房地产公司以“销售面积包括露台面积”作借口，为其面积缩水的欺诈行为辩解，是不能成立的。

合同约定：

该合同第四条约定：如销售面积与房屋所有权登记机关实际测定的面积有差异的，以房屋所有权登记机关实际测定的面积为准。实际面积与销售面积差别超过销售面积3%时，双方同意以下处理方式：每平方米价格保持不变，房价款按照实际面积调整，多退少补。

法院判决：

河北区法院认为，原、被告双方之间的《天津市商品房购卖合同》，是在诚实信用、等价有偿的基础上签订的，是双方意思的真实表示，本院依法确认合法、有效。原、被告均应按照《合同》的约定全面履行自己的义务。房屋实际面积比销售面积减少，其差别已超过销售面积的3%，按照双方《合同》的约定，房地产开发公司应当把面积差价款退还购房者。对业主要求对面积误差比超过3%面积双倍返还的要求，因为双方在《合同》中对面积误差的处理方式已有约定，故本法院不予支持。判决：房地产开发公司退还向业主多收的商品房面积差价款，并自业主交付购房款次日起按面积差价款金额及中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款的利息标准，给付逾期付款的违约金，至付清全部款项之日止。

律师分析：

法官驳回了“争议的面积差是露台面积”和“销售露台合理合法的”主张，支持了“返还多收的面积差价款”的请求，符合依法裁判原则。

法官没有支持原告双倍赔偿的诉讼请求可能基于两点：(1)规定面积误差比超过3%时双倍赔偿标准的《商品房销售管理办法》2001年6月1日起实施；此前如何掌握“欺诈行为”的尺度属于法官自由裁定的范围内。虽然三案的面积误差比为5.85%、10.65%、11.19%，但审理本案的法官不认为构成“欺诈行为”。(2)尊重当事人的意思自治，依合同“对面积误差超过3%时处理方式的约定”裁判。这些都是正确的。

法官虽然没有支持双倍赔偿的诉讼请求，但是判决在返还面积差价款的同时“按金融机构计收逾期贷款的利息标准给付逾期付款的违约金”，正确地体现了公平原则。

律师提醒：

(1)《天津市商品房管理条例》已于2002年12月1日起实施；该条例同样规定房屋面积误差比完全值超过3%时，应当双倍赔偿。

(2)适用建设部《商品房销售管理办法》和地方法规《天津市商品房管理条例》都有一个前提条件就是“当事人在商品房购卖合同中对面积误差处理方式未作为约定的。”如果合同中有不同的约定，优先适用合同中的约定，例如本案判决就是如此。

(3)在签订合同时，对面积误差处理方式的选择要慎重，没有特殊需要较好空白，因为法律已经做出了有利于保护弱者(购房人)的规定，选择不当反而失去了这种保护。例如在本案中，如果在合同第四条中选择了种方式(退房)或两种面积误差处理方式都不选，判决结果都会对原告更有利。

(4)《商品房销售管理办法》第23条规定：“房地产开发企业应当在订立商品房购卖合同之前向购房人明示《商品房销售管理办法》”，本意是让购房人了解国家的规定，避免稀里糊涂的上当。希望有更多的购房人监督售房人落实。

(5)《天津市商品房管理条例》第11条规定：领取住宅商品房准许交付使用证应当提供下列材料：竣工验收报告，建设工程规划验收合格证，供水、供电、供气、供热、排水等配套证明，非经营性公建配套证明。

由此可见，住宅商品房准许交付使用证对保障房屋质量及各项生活配套的落实及为重要。该条例第10条规定，新建的住宅商品房必须在领取住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。据此，房屋交付时应当查看开发商是否已经领取了住宅商品房准许交付使用证，没有该证应当拒绝接受房屋。

(6)《天津市商品房管理条例》第23条明确规定：商品房购卖合同应当载明“房屋设计、环境布局和设计、环境变更约定”。要想购一个好环境，签订合同时别忘了这一条!