在政策频出的房地产市场，表面上是风平浪静的销售淡景，中介门店门庭冷清，生意萧条，多数售楼处询问者多，下单者少，背地里则是一场惊心动魄的购卖双方心理大战。何时打破楼市观望与沉默，就要看博弈双方谁较终妥协。

开发商：研究购房者心态喜好

从长远来看，中国巨大住房市场的刚性需求，仍可支撑未来较长一段时间的地产牛市。经过近两年的楼市"过山车"，开发商体验到市场的人情冷暖与变化无常，一系列政府救市政策出台，使得开发商心态趋于平静，购房者的心态及喜好成为开发商研究的热点。

现在他们更加注重企业社会形象的打造，提高产品品质和产品的多样化与人性化。一些有实力的开发商先把园林绿化环境做好再认筹；更有一些稀缺性的楼盘，开发商更是不惜血本，从设计方案的一改再改，到每一个细节的准确处理，开发商苦练内功，其目的是将较好的产品地展示给大家。

巴菲特曾说：在大家较恐慌的时候是你应该较贪婪的时候，大家较贪婪的时候你应该较恐慌。对于房地产来说，如何让自家项目取得市场认可度，就要看房地产营销的"十八般武艺"了。目前市场上有这么几类：一是楼市高峰期即２００７年左右入市的楼盘，当时定价可能已不符合现实市场，这批楼盘继续走降价路线，直到符合目前市场接受水平；二是多个楼盘同时销售如万科、佳兆业采取联合促销或联动销售策略，扩大影响力，整合企业资源，主动赢得市场；三是去年下半年或今年开盘的楼盘，定价相对理性，侧重于展示产品的综合性价比。而现阶段的购房宝马，购房欧洲游、购房菜地等林林总总的营销心理术可谓登峰造极。总的来说，价格不是完全因素，综合性价比、提高产品价值才是较重要砝码。

置业者：掌握市场主动

经历２００７年"酷暑"，又遭遇２００８年"严寒"，在楼市中一直徘徊不定的购房者应有什么样的心态和心理准备呢？

头先应对大市有个判断及心理预期，２００９年是转折性一年，机遇与风险并存，对确有购房需要的置业者来说，２００９年正是购房的好时机，楼市和股市一样，永远"抄"不到真正的底。

其次明确自己真正的需求，并给自己定一个合理的心理价位。

现阶段不是所有房都值得购，应关注片区，留意产品性价比，更要聚焦所在片区政府的长远规划，才可以保证物业价值。除了关内区，不妨可以关注新兴片区，比如东部沿海片区、宝安区、龙华，这些片区与城市紧密相融，虽然目前房价回落较大，但也涌现不少高素质产品，应紧紧围绕性价比较后作出综合判断。

一位从事软件工作的王小姐告诉记者，"购房不仅仅是为了居住，也是一项投资。现在楼市不好，房价有下调迹象，所以购房子，先让它保值，自己住的房子没想过一定要涨多少钱，当然也希望将来较好升值，目前这种形势下，购房在考虑性价比的同时，更要考虑未来的保值空间。"

记者较近在某一高尚楼盘三期内部开放采访时，碰到一企业白领，前两年在楼市小有斩获，但也有个别房产被套，他称是帮朋友来看房的，结果自己被其优美的园林环境、适宜的尺度及更人性化的建筑所吸引，准备卖掉二期的叠墅，购三期的高层。当被问及现在卖房不赔吗？他坦言，不想给自己太大的经济压力，市场这么理性，虽然现在是低位卖，但也是在低位购，这样算来还是较为合理。

２００９购房更实惠

经过这两年楼市的盘整，购卖双方在心态上都回归理性，可以看到购家议价空间、判断能力上明显提高，卖家目前心态也比较务实。随着政府一系列政策利好的出台，刺激房地产经济增长以拉动内需，２００９年购房无疑比在房地产市场高速增长期购房更加实惠。我们也可以乐观地预期，经过这场血与火的洗礼，中国的房地产市场将如凤凰浴火重生，较终走上一条健康、稳定的持续发展之路。

(作者：张蕾)