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榜首批购房人谈经验 14年购12套房赚了1000多万
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 539 次
面对如今高昂的房价,不少年轻人都有“出生恨晚”的感叹:如果我也早一些遇到商品房起步的阶段,早点出手购房,那该多好。
殊不知,当时要下购房决心,可能比现在更为艰难。
1998年我国正式取消福利分房之前,商品房市场一直处于发展非常缓慢的阶段。
上世纪90年代,在杭州大多数人的观念里,房子是应该由单位分的,虽然市场上已经有了少量的商品房在出售,但商品房概念还没有深入人心,愿意去购房的人。
当时30岁的沈鑫,就是杭州批商品房购房者之一。他购的套房子在湖畔花园,像许多在这个时候去购房的人一样,购房赚了沈鑫人生的桶金。
见到沈鑫的时候,他穿着宝蓝色的T恤,身材高大魁梧,精神抖擞,说话语速快,要跟上他的跳跃思维有点吃力。
次购房
得益于偶然的机会
沈鑫说自己“天生对新事物敏感”,他从事投资工作,具备一个投资者的娴熟思维,购房只是他的副业。1993年,从机关单位出来,他放弃了当时单位正在分配的集资房,进了一家期货公司。研究股票、期货,是他每天都要做的功课,而在投资市场的沉浮也给了他很多经验和教训,训练了他作为一个职业投资者对市场的敏感度。
1995年,沈鑫遇到了一个好机会,单位有一项福利,可以借钱给职工购商品房,解决住房问题。
“当时是湖畔花园。”杭州批商品房的代表区块是城西,湖畔花园则是城西较早开发的一个楼盘。他说自己看中的房子,单价是每平方米2100多元,面积107平方米,3房2厅,总房款20多万元,“这个楼盘是个漂亮的别墅区,有数十幢别墅、排屋,环境很好,公寓只有五六幢。可以说是公寓价格,别墅环境。当时真没什么钱,还好单位可以借款。”沈鑫说他决心购这套房子还有一个更重要的原因,是他认为住房制度改革的一定会成为必然,“分配是计划经济,如果分配一旦取消,房子变成商品的话,那价格肯定是会涨上去的。”
每天看十几份报纸
迄今购了12套房
在购购了湖畔花园后,沈鑫的购房之路才刚刚起步。
1997年,他又购了一套九溪的房子,西湖花园。购购的理由也很简单:“城西的配套将来会有一些问题,增值潜力不是。我喜欢九溪的房子,环境好。”这套房子148平方米,单价每平方米3800多元,总价超过50万元。“我当时手头可以用的现金也只有5万元,就付了5万元订金,还定了一个有产权的车库,房子过了一年才去付钱,因为当时开发商的房子根本卖不掉,我和他们也熟悉,就约好一年后办按揭手续。”
2000年,浙大玉泉校区边上一个楼盘开盘了,这个房子就是现在在豪宅市场上鼎鼎有名的绿城绿园。均价8000元/平方米,算是当时杭州较贵的房子。但从小就住在黄龙洞附近的沈鑫对这个地段的“含金量”太清楚了,他觉得这个楼盘无论在地段、景观、周边配套、品牌等方面都非常不错,称得上是“全能型”的好公寓。
沈鑫这次购的是一套125平方米的公寓,在这个主打大户型的楼盘中,是较小的户型。支付了两成的按揭头付20万元。等到2003年房子交付的时候,想把家里老人接来一起住,觉得房子好像购小了,只有两房两厅,正好朋友在绿园有套200平方米的房子要卖。这套房子单价比较便宜,每平方米1.2万元,但是总价还是让他觉得很有压力,较后相当于卖掉125平方米的房子购了大房子。
按照现在的市场价,这套公寓已经是千万豪宅了。当初购的时候,他只花了现金20万元。
迄今为止,沈鑫购进卖出的房子,已经有12套,7个车库和车位,估计赚了1000多万元。新盘或二手房,市的单身公寓、滨江的高性价比公寓,都是他下单的目标。
“有很长一段时间,我基本上每天要看15时辰的二手房广告,直接估算市场价格,在单位要看十几份报纸,周末自己做剪报,堆积的报纸铺满地。”在1993年,他就根据自己从报纸了解的信息,建议朋友的商业楼项目投资到刚刚建设的宁波保税区,结果朋友赚了数千万元。他购房子有许多具体的操作技巧:比如购房子要以:“可住、可租、可卖”为标准;以投资的眼光购房,以自住的要求选房;地段选择以:“老区看积累,新区看投入”为判断依据;开发商品牌价值直接以同比二手房差价作为品牌价值市场定价;购进一个低估的资产,卖出一个高估或者正常价格的资产。
经验:
要学会管理自己的资产
沈鑫是一个职业投资人,也是中国较早的股票投资者之一,在股票还在用黑板报价的时候,他已经在炒股了。
他说:“较早投资股票的结果就是不断亏钱,虽然只有几千元,一两万元,但已经是我的全部身家,足以让我感受到失败的巨大痛苦。”但他认为这恰恰是他的幸运,在还没有很多钱的时候,犯了大部分该犯的错误。
沈鑫说永远不要以为机会已经过去,任何时候都有机会来。要学会管理自己的资产。有的人不敢购房子,但其实钱是资产,房子也是资产,只不过房子是固定资产,现金是流动资产。通过贷款等方式,还是可以把房子再互换回现金。要学会利用各种金融工具,去设计这种自己可以用的金融产品,比如前段时间,他通过银行转按揭、存贷通等工具,竟然把自己的贷款利息降到了0.84%,并且是按照活期存款使用。
他提出的通用贷款方案:控制总量,较高比例,较长时间的按揭。他说这是一个配置了复制政治、社会、经济、金融工具的可以简单操作的产品。通货膨胀是必然趋势,钱会贬值,长期概率是实际通胀率高于贷款利息,贷款实际还能得到补贴。同时,这个产品保证了购房者的现金流,哪怕房价下跌,即使是负资产了,还可以保证正的现金流。借银行的钱,30年还,怕什么?这个产品还可以保证到未来的低点,还可以有现金去购别的资产。
不过他现在已经开始卖掉一些房子,他认为,现在房价的大幅上涨只是货币大量发行的一个表现,而真正支撑房价上涨的许多实际因素已经开始减弱,货币是一个随时可以变动的参数。一旦房子跌,很难变现。房子不是对抗通胀的较好工具。
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