频出的楼市新政支持的是自住型和改善型居住需求。其实，受到新政影响，即使是改善型需求，交易成本同样也会上升——

除“头套小户型”成本都增加

家住高新区的小李较近在为购不购房改善居住条件而犹豫不决。小李在三年前已经购了一套80平方米的小房，而且也向银行申请过按揭贷款。

今年，结婚两年的小李家即将添丁，考虑到要请住家保姆照看小孩，一套小房显然满足不了实际需求，因此他考虑购购一套三房改善居住条件。

原本小李已经在高新区看好了一套二手150平方米三房，但正在小李购购的节骨眼上，国家突然对楼市进行调控。因为政策原因，房东要求他来承担税费，小李本来谈好7000元一平方米，总价105万，加上2%的契税，小李需付107.1万元，但是根据国家新的政策，契税提高一个百分点，加上该套房子不满5年，需全额支付5.5%的营业税，算一下来，今年小李再购这套房子，在房价不变的前提前，需多支出契税1.05万加5.775万元营业税,共计多付6.825万元，这相当于房价“加价”6.5个百分点。此外，更让小李更加无奈的是，他在某商业银行咨询时，居然得到了无法享受优惠利率的答复，这家银行的工作人员听说他已申请过按揭贷款之后，便这样告诉他。

当然，如果在2009年，小李是不会碰到这种情况的。因此去年12月相继实施的房产新政在一定程度上提高了改善型需求的门槛。专业人士指出，新政总体还是支持改善型需求的，不过是特指国家定义的改善需求，即头套房人均面积低于所在城市平均水平的。这个限制条件，将使不少人左右为难。

此外，随着政策的执行力度加大，以前没有严格执行的政策都将开始从紧，如二套房信贷管理以及标准认定等。同时专家分析指出，随着税费减免政策的调整或者取消，部分改善型需求还将面临交易成本变相增加的情形。

用足政策应对成本增加

新政实施后，有些成本的增加不可避免，如契税支出的增加等。但有些成本却可以避免，不过这需要购房者采取相应的策略，即用足政策，在现有的政策框架下，尽可能让自己多享受到政策的优惠。

头先要做到的就是要满足改善型需求的条件。比如，新政规定只有购购普通房改善居住条件才能享受到优惠政策，购房者如果购143平方米的房子就不会增加成本。另外，记者获悉，契税调整后，苏州有些房产开发商对144以上大户型的售价也相应作出调整，弥补契税增加的带来的成本上升。比如星屿仁恒 (论坛 新闻)新推的148平方米 ，开发商就对价格进行相应的调整，让出部分利润，以减轻购房者的购房成本。

其次要做到的是尽量享受到房贷优惠政策。通过上述计算不难看出，若能享受优惠利率，购房成本将下降不少。如果套房贷款额不是太高的话，可以先还掉，没有贷款银行是按套房来操作的。还有就是要用足公积金贷款政策。购房者应该做到保证账户中有足够的余额，以方便申请到较高额度的公积金贷款。此外就是不要碰受政策打压的物业，如购购时间不足5年的二手房，而尽量选择新房，或者购购时间超过5年的普通二手房，这种物业在交易过程中不会涉及到营业税，因此在交易过程中便可避免税费成本转嫁的问题。

另外还有一个值得注意的问题就是一定要选择合适的购房时机。考虑到当前政府在对楼市进行调控，因此市场如何运行目前并不特别清楚，购房者如果暂时无法做出判断，那么还不如索性静观其变，等到市场趋稳之后再做决定。当然，在等待的过程中，应该密切关注市场变化，一旦看到合适的，应立即出手。

成本到底会增加多少

那么，新政实施以后，会导致改善型需求成本增加多少呢？根据新政规定，有些成本是显性成本，如税费减免政策的调整，导致交易过程中需要支付更多的税费；还有一种是隐性成本，从表面上看似乎影响不到，但实际上卖家会将成本转嫁过来，从而产生新增成本，如营业税“2改5”，卖家转嫁税费成本，显然会增加购房成本。

此外，由于房价的快速上涨，还会出现诸多普通住宅“被豪宅”的情形，千万不要小看这种转变，因为两者在税费方面存在不小的差距。

具体来看，如果购购144平方米以上的住宅，需要多支出的费用是：

——契税比去年提高一个点，为3%，就以144平方米、单价为1万元为例，需多付1.44万。

——如果转让，满5年的住宅，需差额征收营业税，如果这套房子过去每平方米为5000元，144×10000-144×5000=72（万元），72×5.5%=3.96（万元）。

如果不到5年，则需全额征收营业税，144×10000×5.5%=7.92（万元）。

——贷款上，2009年政策放宽时，购套普通房与购购头套普通房一样，均能享受到利率的七折优惠。如果严格按照套房贷款规定执行，记者请苏州建行工作人员算过，按现行基准利率5.94计算，每月的还款额为2978.49元，但是之前按利率七折计算，每月的还款额仅为2842.84元。假定按坊间流传的二套房利率还要上浮10%来算，那每月还款额还将增加。这还不包括头付提高至四成带来的购房压力。

隐性成本不可忽视。隐性成本主要表现在两个方面，如营业税“2改5”，将会使得不少二手房的交易成本增加，但卖家一般会将新增成本转移出去，如随着新政的实施，苏州就有不少购家将挂牌价一次性提高10%左右，以应付新增的营业税；有些卖家以“到手价”挂牌，其实也是变相转移税费成本。