市场似乎永远不缺乏题材，题材也通常意味着热点和财富的可能。

不过，如同股市一样，各种“概念性”的题材，在更多时候是市场短线炒作的一种借口，为的是推动价格阶段性上涨。“题材”同样充满风险，需要辨别的慧眼。再加上盲目跟风、透支预期、变现“难产”、脱离价值等各类“陷阱”，只有看懂规划、并且结合自身需求的理性者，才会真正从“新题材”中受益。

就楼市的置业而言，把握正确的“题材”需要洞察市场先机的前瞻，和对政策的正确理解。唯如此，或许才是更为可靠的置业规划，也才能找到更具有居住和投资潜力的房产。

《地产NEWHOUSE》此次寻找到的2010年置业8大新题材，瞄准的是基于区域发展和独特产品的“新题材”，特别是由政策引发、有关部门真金白银投入的“新题材”。如投资150亿的CBD东扩方案、涉及5个区2900亿的“南城计划”、长达561公里的轨道交通建设2010年，这些新题材都将付诸实践。

与开发商炒作的商业概念不同，这些“新题材”都是以政府规划和巨额资金投入作为基础，并会如鲸吸般让大量企业以及金融机构资金进场，进而带来基础设施完善，城市功能不断升级，地段价值不断得到提升，随之而来的房产升值前景也就更值得期待。

新题材——楼市发展“点金术”

回顾整个2009年，中国楼市迎来的爆发式增长，以北京为头的各大城市更是在年末上演抢房狂潮。在近乎疯狂的市场氛围下，似乎在哪里购房已经不再重要。然而一旦热潮退去，恐怕并非所有房产价值都能经得起考验。只有理性选择置业区域，寻找具有居住和投资潜力房产才是明智之举。

经过多年发展，北京楼市传统核心区域土地已经十分稀缺。而在未来，CBD东扩、南城新规划、石景山CRD等规划方案为今后北京城市发展描绘出一幅幅远景。以长远眼光来看，瞄准区域发展和稀缺产品的“新题材”，或许将是更为可靠的置业规划。

“后奥运”时代北京置业热点

“北京有奥运会，上海有世博会，而我们可以做的题材太少了。”当2009年中几大一线城市楼市高涨时，某龙头房企广州分公司负责人曾对记者坦言：缺乏“题材”的广州并没有多少涨价的“底气”，因为“城市的升级才是房产价值增长的基础”。

在奥运会的带动下，北京成为了名副其实的国际化大都市。奥运结束后，北京的城市发展并没有出现放缓的迹象。众多区域规划政策的出台，都表明这座城市不乏新的题材。

10月12日，备受关注的CBD东扩方案终于敲定。CBD将由西大望路东扩至东四环路，东扩约3平方公里。按照规划，东扩区将在6到8年完成，届时不仅区域内居住条件和生活环境将得到提升，同时与之毗邻的通州区、朝青板块也将受益。

就在CBD东扩方案公布后不久，11月初，被称为“南城计划”《促进城市南部地区加快发展行动计划》公布。北京市34个部门将和崇文、宣武、丰台、房山和大兴等城南五区发展城市建设。一直以来颇受“冷落”的南城地区终于迎来了历史性发展契机。

而在2010年头钢完成搬迁后，石景山区也将着力打造绿色商务区；而京津冀三地博弈依旧的头都机场选址也尘埃落定，预计2010年内正式启动位于大兴南部的工程建设。此外，北京轨道交通建设、大望京改造等规划方案也纷纷出炉。

“新题材”的“点石成金”术

正所谓“购房跟着规划走”，市政规划决定着区域未来的发展格局和居住价值。而涉及范围更广、实施力度更大的“新题材”方案，则可以成为带动区域经济的引擎。当楼市走高时可以成为强劲的增长点，而市场回落时也更具保值性。

“一块土地上所承载的资金投入，决定了未来土地价值的大小。”谈起北京即将实施的几大发展方案，一位政府部门人士颇有感触地说道，“只有基础设施完善，城市功能不断升级，才能带动居住价值的提升。”

更重要的是，由政策引发的“新题材”不仅需要有关部门投入真金白银，同时也将吸引更多企业以及金融机构的资金投入。

以CBD东扩为例，预计北京市区两级财政将投入资金150亿元用于东扩区建设，其中用于道路、绿化等公共基础设施方面的建设资金就高达70亿元。在市政、交通、商业等相关配套设施不断完善之后，东部区域整体价值优势将进一步凸显。

业内人士也预测，CBD东扩预计可拉动社会投资700多亿元。而未来三年“南城计划”市区两级财政投资将超过500亿元，加上其带动的社会投资，总投资金额将达到2900亿元。如此巨额的资金注入，都将是区域价值提升的基础。

正是由于“新题材”的介入，让很多发展缓慢的“冷门”区域焕发生机，地段价值也将水涨船高。

12月10日，北京第三大交通枢纽——苹果园交通枢纽正式开工建设。作为**1号线始发站，此前苹果园站只单纯扮演**站的角色，而周边环境更是“脏乱差”。为了打造头都文化娱乐休闲区（CRD），石景山区配合市政规划对苹果园站进行改造，使其成为连通石景山、海淀、门头沟、丰台四区的交通中转站。同时在交通枢纽基础上规划的苹果园商务区，更将成为“吸金”利器。

认准置业风向标

和开发商炒作的商业概念不同，这些“新题材”都是以政府规划和巨额资金投入作为基础，地段价值必然得到提升，随之而来的房产升值前景也就更值得期待。

回顾历史，北京的“题材”无疑是万众瞩目的奥运会。数据显示，2001年北京申奥成功时，亚奥地区的平均房价为4000~5000元/平方米之间。目前，该区域内在售项目单价已达到20000~25000元/平方米。而近期出台的“南城计划”，更在短短数十天内让区域房价整体提升了20%左右，个别项目涨幅已经超过四成。

但是在这中间也不乏有置业者盲目跟风的投资行为。不少人冲着题材的美好愿景纷纷入市，却忽略了“题材”变现要经历漫长的等待期。一些楼盘房价拉升过快，提前透支了未来的预期，有可能后继乏力。因此普通消费者购房前一定要认清题材到底何时能落实，会给自己带来什么利益，对题材房的等待期有充分认识。看懂规划、并且结合自身需求来购房才能真正从“新题材”中受益。

CBD东扩 2010楼市题材

管CBD东扩的消息由来已久，但当其方案公布之时，还是为楼市打了一针强心剂。

10月16日，历时近两个月的CBD东扩规划方案征集评选工作结束，较终侧重绿色低碳、注重交通环境的1号方案胜出。CBD东扩区的正式规划将此基础上，吸取各套方案的优点进行制定。

而随着方案的公布，3平方公里的东扩区建设将在年底正式启动。翘头期盼已久的京东楼市，终于迎来了一个巨大的增值引擎。

“再造一个CBD”

“再造一个CBD！”

当5月中旬北京CBD管委会头次公布CBD东扩时，很多人发出这样的感叹。根据方案，区将东扩约3平方公里，南至通惠河、北到朝阳北路、西起西大望路、东抵东四环。此外，由朝阳北路向北到农展南路还增加约3.97平方公里的规划控制区，对CBD的产业功能的补充作用并预留发展空间。

之所以引起巨大反响，是因为此次东扩规模几乎和CBD原有核心区面积相当。而对于当年CBD发挥出的“引擎”作用，无论是商界人士还是房地产商一定都还是记忆犹新。

2000年，“CBD”这一陌生名词头次出现在人们的视野。全称“商务区”的CBD，是由国务院批复建设的全国头个商务区，其核心区西起东大桥路、东至西大望路、南至通惠河、北至朝阳路，面积3.99平方公里。

CBD在成立之后依靠原有的商务基础和优惠政策便迅速崛起，吸引了大批企业将办公地设立于此。在核心区域内，先后建起国贸、京广、银泰、财富和新央视大楼等建筑，多家跨国公司的总部也已经进驻。

在化身财富聚集地的同时，CBD区域的地段价值也与日俱增。目前北京较高租金与房价记录都由CBD的项目保持着。由于一直保持在高速发展，CBD区域已经接近饱和。尤其在2004年传媒产业及金融产业的大规模进驻后，CBD的扩张计划就被排上日程。

通过此次东扩后，新CBD将继续保持原有的产业定位，同时着重发展总部经济、国际金融以及高端商务等产业。而且在此基础上，打造全球头个“低碳商务区”是CBD东扩区的重要目标，这对于东扩规划有着更高的要求。

单就房地产而言，CBD东扩无疑是块巨大的蛋糕。在仅有3平方公里的地块上，未来10年吸引的投资额将在千亿规模。

按照规划，CBD东扩区的基础设施建设预计在6到8年完成。期间北京市、区两级政府将投入资金150亿元。而根据朝阳区政府的预测，CBD东扩涉及建筑总规模700万平方米，将吸引1000亿元社会投资，促进15万人就业。如此大的规模，相当于再造一个CBD.

教育、交通配套即将升级

未来新CBD将集中发展以国际金融为的总部经济和商务产业。为此东扩区会通过定制楼宇开发，完善国际学校、医院、会展等服务设施为CBD的发展提供支撑。

朝阳区常务副区长吴桂英在接受媒体采访时表示，“东扩区将朝着既宜居，又适宜工作的方向进行规划建设。”

据了解，在现有区规划中，50%是写字楼，25%是住宅，还有其他25%是其他的商业和文化设施的配套。而东扩区中还将延续这样的的结构配比，除建筑高端写字楼之外，还将有比较大比例的住宅配套、商务酒店、会展的配套。“商气、人气要很旺”。

以“宜商宜居”的概念打造CBD，可以在一定程度上缓解交通压力，同时也对生活配套提出了更高要求。而教育和交通上则是目前CBD不容回避的“短板”。

尽管在CBD东扩方案中没有明确规划，但朝阳区政府已经表态：一方面加大对现有优质教育资源的培育、整合；另一方面是加强引入力度。借助全市、全国乃至全世界的优质教育资源来发展朝阳区教育。

除了教育设施配套，朝阳区政府还计划在未来10年内投入约70亿元资金，专门用于东扩区的道路、绿化等市政基础设施建设。东扩后一些道路将向东延伸，比如光华路将直通东四环，由此增加出一条东西向交通大动脉。

与此同时，北京市的市政建设也对这一经济引擎青睐有加。未来五年之内，将新增至少3条**线路通过北京CBD区域。其中，规划总长40余公里的**6号线已于去年率先开建，这条自西贯东从CBD东扩区穿越的线路将极大缓解**1号线的交通压力，并为在CBD工作、居住的市民提供交通便利。此外，14号线也将经过CBD区域，7号线目前正

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