调控政策持续发力，改善住房也因此受到影响，专业人士建议做出相应调整，以便能够适应政策影响带来的变化。调整主要围绕房贷优惠和税费减免两大方面进行，也就是说，改善型购房要做到尽可能多地享受政策优惠。

楼市调控政策持续发力，对改善型需求造成不小影响，在这种形势下，购房者应该如何应对呢？去年年底，楼市调控政策密集出台，包括交易费用、税费、信贷以及土地政策等都做出了调整，对市场产生了巨大影响，市场观望气氛逐渐浓烈起来。但对于部分刚性需求来说，迫于实际需要，仍会择机置业。

据业内人士介绍，目前改善型需求为市场购房主力。虽然政策对投机性需求加大了打击力度，但不可否认的是，改善型需求也受到了不同程度的影响，交易过程以及交易方式也不同于以前。对此，专业人士建议购房者应该做出相应调整。

购房多为改善型

在春节长假期间，上海的付先生可没闲下来，除了走亲访友外，他还有个任务，就是四处寻找合适的房子。两年前付先生在闵行区的古美社区内购购了一套一室户，虽然面积不大，但还能满足小两口居住。不过现在形势不同了，因为儿子已快满三岁了，准备从湖南老家接过来在上海上幼儿园。儿子到来之后，还要请保姆，届时，现有的居住条件肯定满足不了。

年前国家出台一系列宏观调控政策，使得房地产市场遽然降温，市场观望气氛越来越强烈，为此付先生也曾为是否购房而犹豫过，但考虑到实际需求，他还是决定购房。"如果现在不购，就只能去租房。与其等待，还不如现在购房提前锁定成本，说不定是个理性的选择呢。"付先生说。

其实，像付先生这样的购房者还是存在的。记者从沪上部分中介公司了解到，目前市场上现有的刚性需求中，主要为改善型需求和婚房需求两大类。上海美联物业闸北区域经理刘庆霞介绍说，附近市场的改善型居住需求约占总成交量的4成以上。而来自北京和广州二手房市场信息显示，改善型需求也是主力。北京中原三级市场研究部有关人士表示，选择在今年2月份置业的改善型比例也不小，约占3成。

政策影响变化多

不过付先生在看房过程中却碰到了一个难题，即自己的户口中只有两个人，爱人还是外地户口，因此他不清楚自己的人均面积到底应该如何计算。如果只能按照两口人计算的话，现有的住房面积已经超过上海较新公布的人均居住面积33.4平方米的标准，显然不符合改善型购房的标准。

不可否认的是，宏观调控政策对楼市产生了巨大影响，"国四条"明确提出要"抑制投机"，毫无疑问，投机性需求必然成为主要打击目标。虽然政策仍保护改善型需求，但此类购房者亦不可避免受到了一些影响。

上海"我爱我家"权证部经理渠福琴告诉记者，目前改善型购房程序以及交易过程与之前相比发生了变化。"如果不了解其中的变化，有可能会让自己在购房过程中面临不少困惑。"她说。就如缴纳契税而言，在目前情况下，即使是购购普通住房，也需办理头次购房证明，这样在缴纳契税时才能享受到1%的优惠。

此外，目前改善型购房在按揭贷款优惠条件、退税等方面，与以前相比都发生了变化。这要求购房者对此有详细了解，并根据这些变化做出相应调整。

注意四点是关键

对改善型购房影响的，无非是住房按揭贷款以及税费这两大方面，因此专家建议应该围绕这两大方面主动做出调整。

能否享受到7折优惠利率，以及税费方面能否得到减免，这关系到能否得到真金白银的实惠。就如房贷来说，同样是20年期80万元的按揭贷款（等额本息还款法），7折优惠利率与8.5折利率（市场水平），月均还款差额为385元。如何操作呢？专业人士表示应该在优惠条件、退税办理方法、交易过程等方面多加注意。

一、优惠条件要清楚

自己到底是否满足申请优惠房贷的条件，这需要取得相应的证明材料。据了解，对于改善型需求来说，是否满足申请优惠房贷条件，较主要的条件就是现有家庭人均居住面积是否小于全市人均居住面积。上海市较近公布的全市人均居住面积为33.4平方米，那么对准备改善居住条件的购房者来说，应该低于该水平才行。

决定现有人均居住面积跟住房面积和家庭人数有关，其中家庭人数弹性较大。据了解，之前家庭人数的确定由所在街道居委会开具证明即可，而目前则由市交易出具的《借款人及家庭人员情况表》具体内容为依据。其中需要注意的是，对于新增加的人数设定了时间限制，如父母同住者，迁入时间必须超过一年，否则不纳入家庭人数计算范围。举例说明，如刘先生家中原本有三口人，半年前母亲前来同住，如现在购房，在计算家庭现有人均居住面积时，因为母亲户口迁入时间不满一年，所以只能按照三口人计算。

刘庆霞提醒购房者，为了提前了解自己是否满足申请优惠房贷条件，可提前可先到上海市交易填写《借款人及家庭人员情况表》，以便做到心中有数。

二、减税、退税有窍门

如何退税、如何享受税费减免政策，这都有窍门。目前出售先进一套普通住房并在一年内再次购房的可退税；购购90平方米以下普通住房可享受1%的优惠契税税率。但有业内人士提醒说，如何才能确保退税以及税费的减免，则要注意操作方式。

对于出售不满5年的先进一套普通住房如何退税，这正是不少改善型购房者会碰到的具体问题。渠福琴表示，出售自己先进一套住房之后，只要在一年之内再次购房，就可以办理退税手续。不过她提醒说，如要做到顺利退税，在纳税时必须要注意的是，应以纳税保证金形式缴纳。当然，还有需要注意的是，在购房之后还需及时前往税务部门办理退税手续，因为超过1年的规定期限之后，会被自动纳入国库。

而购房时要享受到税费的减免优惠，也应该注意方法。由于政策规定只对头次购购90平方米以下普通住房实行1%的优惠契税税率，因此即使是改善型购房，如果没有取得头次购房的证明，也会被要求按1.5%的税率进行纳税。对此，渠福琴提醒改善型购房者，可前往各区县所在的交易办理头次购房证明。

三、头付款项要备足

由于目前各商业银行对房贷申请条件已收紧，在申请房贷过程中会存在一些变数，因此业内人士提醒说，必须备足头付款，以防意外情况发生。

刘庆霞告诉记者，目前上海部分商业银行在审批房贷资质时格外谨慎，只有少部分人如公务员、名企员工等能够达到优质客户标准，其余一律从紧，这使得购房者申请房贷难度较大。有业内人士告诉记者，不少商业银行往往会要求提高头付比例，鉴于这种情况，业内人士建议头付款应该多准备一些，以防银行"突然袭击"。

此外，鉴于申请7折优惠利率的难度加大，业内人士建议购房者应该重新调整自己的购房预算，做好不能享受较低利率的心理准备。据介绍，目前能够申请到的房贷利率水平主要集中在基准利率7～8.5折之间。

四、换房程序要理清

此前，购购普通住房一般都能享受到税费减免以及7折房贷等方面的优惠，但现在已经不同，这要求购房者要理清换房程序。

记者了解到，即使再次购购普通住房，只要套住房的房贷尚未还清，都会被当成"二套房贷"对待，即利率上浮1.1倍。因此刘庆霞表示，如果购房者手中资金并不是很宽裕，那么还是先卖再购为好，以免增加购房成本。

当然，在换房过程中，申请优惠房贷手续、办理优惠契税等为新增程序，购房者应该注意及时办理。

(作者：甄爱军)