近期，南京楼市成交低迷，开发商房子卖不动房子又纷纷开始“面积”，以这种隐性的降价方式取悦购房人。不少购房者也坦承，就是冲着开发商承诺的面积才决定购房的。

比如城东某联排别墅目前售价在22000—26000元/m2之间，不过其270m2的联排别墅竟然了露台、院子、地下室等总计200多m2的面积，使得别墅的使用面积达到了500多个m2，这样算下来，一套500多万的联排别墅每m2的价格才一万多一点，这无疑让购房者觉得“占了大便宜”。

阳台、露台、地下室，都可以

据笔者了解，目前南京的楼盘面积形式主要有以下几种：入户花园、阳台、露台、地下室、阁楼、挑高设计加隔层等。

河西一家高端楼盘的花园洋房目前销售均价在25000元/m2，一楼二楼的户型可以获一个50m2左右的院子，三楼四楼则能露台和阳台。仙林在售的某楼盘有部分楼层房源能获5—6m2的走廊。阳台面积则是更多楼盘打出的旗号。不过，这些面积是否真的像开发商所说的那样，完全给购房人吗？在后期使用的时候，这些所谓的面积又是否能够用到实处呢？

比如，不少楼盘都强调入户花园的好处，到底好在哪里？业内人士表示，入户花园可以起到南北通风的作用，而且是在户内的面积，购房者可以自由利用。

不过，不少入户花园设计的并不实用，比如现在市场上入户花园朝南的比较少，一般是为了通风，所以把厨房和卫生间的窗户都朝入户花园开，这样如果一旦封闭了入户花园，整体房子就不通风了。所以，购房者要仔细考察一下部位是否能够合理利用。

而挑高户型的户外走廊空间则需要谨慎对待，房管局的相关人员表示，因为的面积在室外走廊上，属于公共面积。公共面积由全体业主购房时分摊，已计入产权证内的公共分摊面积。因此，这一走廊上的具体面积不在购房者的产权证内，即使是只拥有使用权也不合法。

有些面积，原来就是你的

房管局的工作人员表示，对于面积，购房者要理性看待并且从居住角度出发去判断。如果产品设计合理，购房人能得到额外使用面积，开发商房子也卖得好，可以说是一种双赢，但如果冲着“”两个字盲目以为捡了便宜，冲动购房，万一部分设计得不好，不能利用或对后期使用造成困扰，那就得不偿失了。

专业人士透露，目前很多楼盘所宣传的面积大部分是国家规定不计面积的。比如根据相关规定，入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积；露台是完全的；地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积；飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积；同样，阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。

如果开发商将这些也计入“面积”，那只是在玩炒作的噱头罢了，只有像江北某楼盘那样，3/4的阳台面积，那才算是真的了购房者面积，得到了实惠。

“天上掉下来的馅饼”

不一定好吃

笔者了解发现，绝大多数楼盘的面积都不计入产权证，这就意味着这些的露台、院子等只有使用权，像公共的楼顶平台等则属于业主共有部分，开发商不能约定为属于某一户业主使用。

“实际上真正面积，就是在产权证上实际面积上收钱打折，比如产权证上120m2的房子，开发商只收110m2的钱，那10m2才能算是，否则就不能算作面积。”房产局工作人员表示。

江苏苏源律师事务所房地产部 律师王炜提醒，购房者面对“面积”的诱人“馅饼”，一定要保持清醒的头脑，认清三个问题：

一、所谓“面积”，其建筑成本可能已被分摊进了房价，购房更应该关注房屋的质量、配套等要素；

二、一些“面积”，如阁楼等，往往存在着光线晦暗、窄小不好用、容易受热受潮等问题，一定要先看好再签合同；

三、入户花园、挑高阳台等能否封闭起来，并非由开发商说了算，这取决于城管或物管是否批准。购购前这些较好以合同的形式进行约定，否则今后很容易发生纠纷。而且，“面积”不属于产权面积，今后如果遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购房者的权益很难得到保护，容易产生纠纷。