购房消费不同于一般消费行为，他专业性强、手续复杂、涉及的

政策法规多，加之目前商品房交易中的种种不规范行为，导致购房者

的合法权益未得到有效的法律保护。为了防范交易中可能存在的风

险，越来越多的购房者委托律师办理交易事宜。律师在购房代理中的

工作，一般分为两大阶段：

一、前期准备阶段。律师接受委托后，即与发展商或代理商接触，

查阅发展商或代理商的各项售房资料，包括签约须知、认购书、销售

合同和管理公约等。之后，要进行物业调查，即对委托人欲购商品房

所在的物业进行全面、深入的调查。对期房交易，主要从以下方面进

行调查：一是发展商的经营主体资格和资信状况；二是发展商是否付

清了土地出让金，领取了土地使用权证，该土地使用权是否设置了抵

押；三是发展商是否取得了建设用地许可证、建设工程规划许可证和

开工许可证；四是项目进展情况、施工日期、投资情况、竣工日期和

市政条件是否确定；五是发展商是否已经合法取得预售许可证。对现

房交易，除调查上述一、二、三项内容外，还要查验该项目是否取得

工程质量竣工核验书，具备住用条件以及发展商是否取得销售许可

证。但根据北京市国土资源和房屋管理局京国土房管法（2000）第418

号文件规定：“凡已依法取得国有土地使用证和房屋所有权证的商品

房，不再办理商品房销售许可证。”若未取得文件规定的“两证”，不

得上市销售。另外，还要确认项目是否得到银行楼宇按揭承诺，提供

按揭的成数、年期和利率。委托人作出购购决定后，律师会帮助委托

人准备签约文件，办理必备的法律手续，以满足有关法律法规对购购

方的要求。

二、签约购房阶段。委托人认可物业后，卖方一般要求签订认购

书。律师通知委托人与发展商或其代理商签订认购书，履行相关义务。

随后，律师代理委托人按照认购书约定的时间，同委托人到售楼处签

订正式购卖合同。律师负责签约事宜，起草补充文件，审核签约须知、

税费明细表、按揭须知，审查付款情况，制订签约借款进程表等文件。

这是商品房交易中较重要的一个环节，购卖双方的权利义务据此确

定。因此，律师可能会就某些条款提出修改补充意见供委托人参考。

双方当事人对合同条款完全认可后，签字盖章，完成签约行为（期房

合同尚须办理预售、预购登记）。律师将有效合同发还委托人并将复

印件留存事务所，督促销售方及时履行合同约定义务。签约之日起30

日内（期房交易在结算后），律师会同房地产商向房地局申办立契过

户手续，经房地局审查受理，并进行现场勘查和评估，核实申报价格，

依法缴纳有关税费后，领取由房地局核发的过户单。在上述手续是完

毕之后，凭过户手续，依照《房地产管理法》的规定领取房地产权属

证书，发还委托人。至此，律师完成全部代理事项。

较后，给您提个醒：聘请律师，一定要选择规范的律师事务所，

并与之签订《委托代理协议》，这是律师代理具体法律事务的基本性

文件。然后，购房者签署授权委托书，这是明确律师代理具体法律事

务权限范围的法律依据。此外注意两点：，要把委托事项写清楚，

争取全部落实，不要过于笼统；，律师费要向律师事务所的财务

人员支付，并要求开具正式发票。如果事务所向您出具一般收据，您

有权拒绝。

（北京市融商律师事务所 徐荣祥）

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