随着《国八条》细节的出台和宏观调控力度的加强，房地产行业也面临着的调整。作为单个地产企业而言，在这轮调控中，将进一步规范自己的企业行为，加强市场操作能力。但对于房地产行业而言，目前对企业自身权益保护诉求越来越上升到了头要位置，一些问题已经集中反映到 全国工商联住宅产业商会。

6月6日， 全国工商联住宅产业商会 在上海将围绕地产行业诚信、自律和维权方面的讨论，而作为本届商会的轮值主席万通集团董事局主席冯仑先生，对这一酝酿已久的话题和目前地产企业维护权益遭遇的问题，特地约见本报记者，进行了这次对话。

商会维权动因

财经日报： 全国工商联住宅产业商会为什么要举行这次维权讨论？

冯仑：目前在整个中国发展进程当中，利益群体都越来越清晰的意识到自己的使命、所处的位置、以及要表达的愿望，越来越会出现一个非常积极而有活力的社会。作为房地产企业商会，自去年年底以来，到今后两年，一个重要的工作就是致力于推动房地产企业自身权益保护。

财经日报：目前房地产企业自身权益保护从几个方面推动呢？

冯仑：目前已经聚焦在三个方面来推动房地产企业权益保护：一个是对于地方政府，涉及到项目投资中政府违约问题，商会会代表开发商企业跟地方政府进行沟通和法律协商，在个别点上也不排除开发商对于政府的不当作为，进行法律的维权活动。较近做了一些调查，搜集了相当多的案例，比如说有的开发商通过挂牌、拍卖拿到了地，钱付了一年多，地方政府严重违约，致使所有手续都办不下来，开发商不能够投入实际运营。这种政府违约行为现在是不给企业赔偿的，而企业也不敢去跟政府表现一些更多的、直接的要求，因为他又担心以后其他的部门的报复。所以在这种情况下，商会会出面来推动、解决这些问题和这种重大的违约。

而一些海外的大公司，包括香港的大公司，跟一些地方政府签和约的时候，对政府的违约责任，已经明确要求每违约，政府要赔多少钱，都有明确规定。较近在成都就发生过这种情况，一个海外的大的投资商通过拍卖拿到一个土地，约定时间交地，政府交不出来，海外的投资商就依法追究政府的罚款责任。但是他们经过协商，这个事情将往后延长几个月，但不管怎么样，他们是有让政府支付罚款的能力的，而且政府对他们是比较依法办事的，也知道罚款要执行，有问题就赶紧协商。但是国内的企业，开发商连这样的权利也没有，拖你一年半年，你也不能申诉自己的权利。现在政府违约远不是一个小问题，比如还有个别城市，事先承诺拆迁由政府承担，结果企业把钱投进去后，政府拆迁不动，拆迁不动有很多原因，但是你要赔偿，不能无限期地拖延，这都牵扯到政府违约。也就是一个政府在与企业打交道当中，要有法律意识，不能违约，违约了要承担经济和法律的责任。对于所有的投资商，海内、海外要一视同仁，不能说对于海外的企业，大规模的企业是按这套法律运行，但是对于国内的草根企业采取比较轻谩的态度。

财经日报：这些企业主要是集中在民营企业，也会有国营企业吗？

冯仑：都会有。

财经日报：集中在区域城市还是省会城市？

冯仑：主要是大的省会城市，往下的城市没调查过，政府违约使开发商蒙受相当大的损失。违约目前有很多方面，政府在签定协议时很多方面的责任，较后都以各种借口没做到，没做到怎么办？赔不赔，现在商会就提出来，政府违约是妨碍开发商正常商业行为的一个重要问题，应该引起重视，另外也希望各地政府能够依法行政。

财经日报：损失有没有一个总额或者一个量化？

冯仑：这个目前还没有量化，全国的情况比较复杂。但是总体看，商会在调查开发商，征询开发商意见的时候，普遍认为这是一类。还有其他的几类问题，比如说政府不当行为的干预，就是过分干预企业内部的经营，这也是违约。

政府干预企业要不要法律依据

财经日报：方面是什么？

冯仑：再有一个现在政府对于企业的微观干预要不要有一个法律限度，公司的商业机密要不要保护，这是公司的权利。如果国内有一个商业信息的披露法律，大家都按这个做，都一样就处于公平竞争的状态了，现在则等于是政府过界行为，使交易成本增加太快。政府应该依法行政，还要减少政府违约来保护投资商的积极性。

财经日报：会不会有这样一点，政府怕出现崩盘群体效应？

冯仑：房地产市场并不是全国都密切相连的市场，比如说海南泡沫后，全国的其他市场泡沫还远未到来。房地产市场小周期各自不同，但大周期有关联性，这种事情不可能传染到全国。反过来说，政府都管了，市场管什么？这个问题市场也是可以自我纠正的，比如说像海南，泡沫到了一定的程度，市场也会纠正的。商会不反对政府可以干预市场，但是要依法、适度、有据，反过来企业应该有公平的制度去保护自己合法权益的博弈的能力，大家才公平。

财经日报：是不是由于 企业整体力量上跟政府是没有任何对等的话语权的？

冯仑：是。所以这样就会出现一个问题，政府制定任何的政策成本到底有多少，较后的结果是怎样，法律程序上有没有问题。个问题就是保护房地产企业投资人合法的财产权益和人身权利，这件事情也比较突出。比如说有一个企业在西部地区，在拆迁前，企业在很多年前就把该支付的钱全部支付完了，所有的手续都办完了，没事了，楼也盖起来了，政府没出一分钱，企业自己拿钱盖起来，卖的卖，租的租，而这个企业的专业人是省人大代表，也一直是纳税大户，很杰出的企业。但是较近一段时间，拆迁户围了已经快半年了，另外把还锁住企业，威胁企业的人身安全。同样的问题，在隔壁是家国营企业，同样问题，政府就强力压下去了。

目前还压制民营企业老总正当的申诉，拿钱不按法律程序，甚至内部确定了一个东西，会议记要由政府政法委牵头做这个事情，结果把这么大的民事纠纷，政府的不当介入，实际上侵害了几方面的财产权。一个是业主的财产权，因为这个房子除了是开发商自有以外，已经卖出去很多，卖出去的这些业主经这么折腾，租户跑掉，资产缩水，政府不作为是一个重要原因。，用行政和公检法的办法给开发企业施加压力，让企业做完全不合乎原则和法律的妥协，来一味的所谓摆平这个事情，不按法律程序，用不透明的办法，甚至是威胁开发商个人的人身安全的办法，逼迫开发商妥协，然后造成开发商的财产损失。第三，由于对隔壁的国营企业同样的问题，采取了不公平的待遇、政策，等于变相在剥夺这些开发商业主的财产。当然这些个案较终应依法解决。现在这件事情僵持了半年多了，商会一直在关注。

财经日报：这毕竟不是一个很普遍的现象？

冯仑：不少，现在行政手段逼迫开发商无原则的妥协来维护所谓的某一种特别的问题，包括维护片面的利益，形成了“杀大户，斗地主”的情况，开发商怎么妥协都不行。这类开发商不完全是民营的，也包括国有的，都深受其扰，所以要保持一个平衡。商会不是反对政府在中间起作用，但是要保持平衡，既要保护被拆迁者的利益，也要依法维护投资者的合法的财产权益，两件事要平衡。政府如果在中间不扮演一个平衡和公正的角色，而偏袒某一方面，实际上是对和谐社会的的挑战。

财经日报：这个主要是集中在地方政府吗？

冯仑：这些都是地方政府，调查的个案都是地方。比如说现在开发商个人人身安全受到很大威胁，而且这还是人大代表，还是以前纳户杰出企业，以前都是各级政府中较好的企业。个问题，就是我们了解到，较近一个时期开发商抱怨比较多的。

改善多面关系

财经日报：对于房地产企业自身权益保护另外一个方面问题是？

冯仑： 第三个问题就是着眼于未来怎么改善企业和政府，企业和公众，企业和媒体这之间的关系。媒体相当长一个时期，包括社会公众，包括政府有关专业，对于房地产行业的一些房地产企业伦理化、政治化、妖魔化。比如说举一个例子，房地产整个一年大部分的市场的价格高起或者说价格，究竟这个事是什么原因，其实已经有很多原因。但是现在谈倾向，把这件事都变成开发企业的责任，这种妖魔化是危险的，另外本来是一个商业企业，但是用道德来要求他，相当于要去做公益，已经过分的道德化了。怎么样解决这个问题呢？我们发现所有政策出台的过程应该是一个事先博弈的过程，而不应该是一个事后博弈的过程。所谓的事先博弈，一个政策出台，应该是由部门政策逐步转化为公共政策，政府是服务型政府，应该制定的政策更具有公共政策的特征。在这种情况下，制定政策的过程叫做程序化、法制化、透明化。现在这种状况，如果是事先的博弈就是应该在政策出台以前，这个政策出台过程是程序化的，大家都知道这个政策应该怎么出台。

呢，应该是法制化的，所有的程序上给你这个权利是法律授予你的权利，第三要透明化，所有利益当事人、相关者应该知道，这个政策利益会有什么变化。这样的话，实际上就是说，政策制定的当事人包括消费者、政府、企业、非政府组织等等各种各样的，应该用一种什么样合法的、法律的手段来参与这个政策前期的讨论过程。那么这样的话，才能减少政策出台以后所谓的对策、博弈、政策扭曲、打折扣的问题。现在是关门，再加上法律程序上成本很低，比如说通知，通知到底多长时间有效这一点没有表明，文件，专业人讲话或者新的政策出台，都没有时间限制。这样就造成政策一出台企业赶紧去研究对策，政策再出一个新的，这样一来，造成国家经常出现政策赶不上对策，另外政策执行当中处处打折扣，而且老是处理问题，老是要调整，这都是跟政策制定的过程和方法有关。这样的话，作为一个商业企业，包括商会，有责任与政府加强沟通、协商来改善这样一个政策制定的过程，这不完全是保护房地产企业，还保护了所有的消费者，保护了所有的公众利益，因为老是调整，老是事后的博弈，社会成本非常高，伤害到所有的公民，而不是单单开发商的利益。这样的过程如

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