■核心新闻

元旦前法院将有两次开庭

本报报道的上海大华水岸蓝桥83户集体“暂停还贷，要求开发商退房”的购房人“赔钱也要退房事件”又有了新进展。昨天下午，他们的代理律师上海市跃平律师事务所主任律师杜跃平告诉记者，截至昨天，已经有63位购房人向上海市宝山区人民法院提起了民事诉讼，上海市宝山区人民法院已经受理。

因房价的变动，位于上海中环西北部的市郊结合部的楼盘大华水岸蓝桥83个集体提出退房的业主多是在该楼盘12000元/平方米至14200元/平方米的高价位销售期间购进的，而目前水岸蓝桥跌到了八九千元/平方米。按照当初购房时签订的补充条款，83位业主向开发商提出退房，并承担3%的违约赔偿金及其他费用。

83位集体退房人之一黄小蕾告诉记者，昨天已经接到法院的通知到法院核实了身份。“法院的工作人员考虑到我们标的物比较大，诉讼费用会比较高，建议我们慎重。我很坚定地告诉他，我们希望通过法院尽快退房。现在退房，付出违约赔偿金和诉讼费用也比不退房合算。”

在前天接受记者采访的周先生再三向记者强调：“我们已经根据购房合同补充条款第三条的规定———若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，并承担由此产生的一切相关费用———两次书面向开发商发出解除合同的通知，走上法庭也是为了尽快退房。”

据杜跃平律师透露，年前大华水岸蓝桥业主退房诉讼案将有两次开庭，分别是12月21日和12月29日。而随着上海房价的变化，不再考虑较高的诉讼费用，这两天和他联系，请他代理向法院提出民事诉讼的业主正在增加。

■访谈

问题关键是3%“止亏点”

昨天傍晚，记者在时间采访了和上述几位业主一起去过法院的律师杜跃平。在谈到目前上海涌动的退房风潮以及他所代理的大华水岸蓝桥63户业主退房民事诉讼案的时候，杜跃平认为，楼市变动，业主退房应该按照法律以及当初购房时签订的合同条款解除购房合同。目前他所代理的大华水岸蓝桥63户业主诉讼案是有理有据地“解除购房合约”，有别于上海其他楼盘出现的因为房价的变动导致购房人没有任何根据地要求退房或赔偿。

杜跃平认为，根据上海市的房屋预售合同，购房人只有在以下5种条件下可以单方提出解除合同：一是暂测面积和实测面积不一致；二是开发商在没有征得小区业主的同意下擅自变更房屋建筑设计；三是开发商不按时取得新建商品房房地产权证；四是开发商没有在约定的时间内交付房屋；五是所购房屋主体结构不合格。

“如果购房合同没有补充约定，购房人只有在上述5种情况下可以单方解除合同，即退房。而根据大华水岸蓝桥的这63户的购房合同，他们除了有上述5种解除合同的权利外，合同追加的补充条款又赋予了他们一条单方解除合同的权利，即业主屡次提到的补充条款第三条：若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，并承担由此产生的一切相关费用。”也正是如此，杜律师对胜诉抱有很大信心。

杜律师认为，开发商当初提供的这条合同约定，让很多购房人把“止亏点”定在3%，即购了后，即便单方提出退房，亏掉的也只是购房款3%的违约金；而现在房价的下跌已经远远超过3%，开发商如果不退房，他们亏掉的就不只是3%，这是问题的所在。

■连锁反应

大开发商低调参加住交会

在退房事件面前，上海的开发商一直保持沉默。从12月12日到昨天，四天的采访中，从宝山区到普陀区，从浦东到浦西，记者走访了上海楼市大大小小60多家楼盘。不管是有没有退房事件发生，没有一家开发商肯接受记者的采访。退房的开发商对记者的态度多是推托有事不接受采访，几家勉强和记者见面的开发商一再表示“只是私下聊聊，不能透露我们公司名称”。

而从12月16日在上海一年一度举办的中国住交会上，也能看出现阶段上海开发商的低调。被中国房地产业内誉为一年一度的中国房地产节的中国住交会，会集了北京、天津、南京甚至兰州等省市如星河湾、浙江绿城等全国知名开发商，缘何不见“地主方”上海的知名品牌的开发商？记者电话联系了上海绿地、农工商等十几家在上海房地产企业排名靠前的开发商。得到的答案多种多样，有的说是因为“刚参加过月初的上海房交会”，有的说是因为较近没有新项目推出，有的说是因为年底事情多顾不上参加……但一位不愿意透露姓名的上海开发商相关负责人给记者透了底：“购房人退房的事情不是两天，年中就已经越来越厉害，我们考虑到购房人有可能会借着房展会采取一些集体行动，所以就没有考虑参加房展会，尽量低调。”这位负责人说，事实上，月初很多参加房交会的开发商如大华集团等验证了他们的顾虑，很多购房人集体打着条幅去展会要求退房。

■权威声音

希望双方妥善协商处理

毫无疑问，昔日曾经房价快速上涨的上海，如今不仅房价出现下降，由此引发的退房风潮自然成了社会各界关注的热点。

12月14日，在上海针对媒体不定期召开的新闻发布会上，退房热点问题自然被提到了。上海市政府新闻发言人焦扬是这样回答记者提问的：“退房属于商品房销售纠纷，我们希望交易双方按照合法、合理的原则，妥善协商处理。协商不成的可以通过司法途径解决。当前我们还是应当按照国家稳定房市、稳定房价的宏观调控要求，进一步规范市场秩序和交易行为，促进房地产业持续健康稳定发展。”

12月15日，记者又对上海市房协发起《上海市房地产行业法律风险实证研究报告》调研是否针对退房事件进行了核实。上海市房地产协会综合办公室的黄先生告诉记者：“这是我们行业协会针对现实问题做的一个课题，是给企业做服务的，具体内容目前还不能对外公开。”而据了解，承担这个课题调研的是一个律师事务所，是在退房事件还没有风起的时候就开展的针对整个房地产法律风险而进行调研的一个课题。

■七嘴八舌

房价下跌该谁购单

记者就上海楼市出现的退房事件采访了上海、北京的律师以及多位业内人士。有意思的是，接受采访的无论是律师还是业内人士，都不约而同地表示不愿意透露姓名。

律师观点：退房也要根据法律和合同约定，而不能因为房价的变动，购房购亏了而要求退房。像水岸蓝桥，因为购房合同的补充条款已经很明确约定，购房人可以因为自己的自身原因提出退房，开发商就应该按合同办事。而其他的没有约定“降价了就可以退房”或不符合合同约定的退房条件的，购房人也应该遵守合同，尊重契约“愿赌服输”。但上海目前的退房问题已经不是一般意义上的经济问题，因此，虽然从法律上看，水岸蓝桥63位业主应该能胜诉，但不排除其他的情况出现，如有关方面出面协调，较后以庭外调解结束。

业内人士：香港一房地产顾问公司负责人认为，香港1997年金融危机的时候，房价下跌幅度70%，远远大于目前上海房价下跌20%左右的幅度，甚至出现了“负资产”，但香港购房人和开发商都尊重契约，没有出现因房价下降而集体退房的事情，即便是退房，也是按照购房合同办事。上海的购房人和开发商都应该学习香港。当初市场红火的时候就应该考虑到政策变化、市场变化带来的风险。

知名开发商：上海目前发生的情况对全国正在快速发展的房地产市场而言是一记警钟。中国的房地产市场要成熟，购房人、开发商、政府部门在内的各方主体都会付出一定的代价，“只有一部分人‘受伤’，才会提醒警示后来人”。面对上海楼市出现的现状，解决问题是一个方面，更重要的是购房人、开发商、政府部门都应该从这场变化中吸取教训，完善游戏规则。

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