丁渤，被称为“楼市王海”，南京“民间验房师”人。任南京某建设公司副总的他，反戈一击，站在开发商对立面，兼职为市民验房。2005年以来，丁渤和他的团队委托验房4000多套，约占当年南京商品住宅销售总量的1/20，几乎包括新上市的所有楼盘，索赔、要求整改成功率100％。3月21日下午，丁渤作客“生活南京”网站，与购房者网上交流，记者对他进行了专访。　

记者：你是怎么涉足这一行当，验房市场为何这么火爆？

丁渤：前几年，我只是受亲戚朋友之托验房，发现几乎每栋房子都有或多或少的设计、质量问题。后来找我验房的越来越多，感到这个市场很大，就在2004年成立了验房工作室，现已发展为30多人的团队，2个配套实验室，可以现场对房子节能热工计算，或取下混凝土进行强度化验，要验房10多套，验一套房2公里，收费200元。目前，南京已有20多个验房团队，仍供不应求，验房要提前两天预约（记者采访他半公里，就有四五个电话预约验房）。

记者：新房果真有那么多质量问题吗？丁渤：我是东大土建专业毕业，和楼盘建设打了8年交道，深谙这里面的门道，几乎没有一家开发商完全按国家相关标准建房。具体地说，房屋质量分三大问题：

一是楼盘规划设计中的“猫腻”，如日照、楼间距、容积率、绿化率等，达不到南京地方标准，或与广告、合同中承诺是否一致。像影响日照的楼间距比，开发商故意忽略了阁楼高度，低层住户日照时间就短了。计算绿化率，可能把绿地间的小品、道路都算进去了。南京从2001年就实施建设部夏热冬冷地区节能标准，节能50％，很少有开发商执行。

二是房屋的“结构性质量问题”，如结构性裂缝、不均匀沉降、损伤等，甚至把砖混说成框架结构，这些大多是开发商严重偷工减料，或施工方不按要求施工造成的，如打桩的钢筋笼深度不够，混凝土强度低，甚至不掺水泥等。这些问题业主也能发现，但由于是隐蔽工程造成的，需要专业人员检测。

三是“瑕疵性问题”，如非结构性裂缝、漏渗水、墙面空鼓、门窗变形等，所谓大错不犯，小错不断。这是目前住宅楼的质量通病，我验收过的房子，较多的有100多处漏水，已影响到入住。

记者：房价这么高，建安成本才30％左右，开发商在这上面“抠”，乃至影响到房屋质量，似乎没必要。

丁渤：楼盘的建安成本，城区房不到30％，江宁、江北达到50％，一套十几万平方米的楼盘，开发商降低建筑标准，能“省下”5000万元，业主还看不出来。违规提高容积率、缩短楼间距，获益会更多。不但是开发商，施工单位也想“省”，因为多是工程承包，在隐蔽工程中“偷工减料”，以次充好。

记者：施工过程中有监理，完工交付有建工、质监部门验收，他们干什么了？

丁渤：这正是商品房质量问题层出不穷的根由。虽然建房有开发商、施工方、监理方、设计院和工程勘测方五大责任主体，表面看工程质量得到层层把关，实际五方中只有开发商是甲方，后四方则均受雇于他，能否拿到钱完全看甲方“脸色”。监理和建筑市场一样，僧多粥少，为揽工程竞相压价，迁就开发商、施工方。按国家标准，监理费是建筑造价的2％，现在大多只有0.5％、0.6％，监理人员月薪只有千元左右。这一方面造成监理人员服务、技术水平低，一方面出于只要承担与服务收费相应责任的目的，监理中得过且过。房屋验收是质量把关较后一环，可房改后，建工部门由于人手不够，也不愿承担无限责任，房屋验收从“核准制”改为“备案制”，只抽查部分房子，这样如开发商加强“公关”，验收结果可想而知。

记者：查出问题开发商认账吗，业主如何维权？

丁渤：我们有3家协作的律师事务所，通常与业主签一份《风险代理协议》，验收后出具报告，非常清楚开发商存在的“硬伤”，经手的索赔成功率达到100％，赔得多的6万元，少的万元以上。不过多数是给开发商列出《整改通知书》，在开发商、业主之间协调，要求开发商在业主装修前把问题修补，否则像有些渗漏问题，住户装修后损失就大了。我们想让开发商明白，市民倾其一生积蓄高价购房，不能再在质量问题上“磕磕绊绊”；因职能部门、建筑环节缺失的有效监管，自然会有专业中介、有市场的力量来填补，为业主维权。

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