《物业管理条例》（以下简称《条例》）自2003年6月8日正式颁布之后，引起社会各界的广泛关注。建设部政策研究就《条例》中大家关心的热点问题进行了讨论，综述如下：

　　对《物业管理条例》的总体评价

　　正面评价

　　《物业管理条例》自2003年6月8日正式颁布之后，引起社会各界的强烈反响和广泛关注。从目前我们调查掌握的情况看，无论是业主、物业管理企业、开发商、专家学者还是新闻媒体，对《条例》总体评价是好的，认为《条例》明确回答了物业管理中的许多焦点问题，规范了业主和物业管理企业双方的权利义务关系，维护了业主的权利，有利于保护公民财产；《条例》的实施，对促进社会稳定，推进建设全面小康社会都具有积极作用。
　　《条例》主要在以下几个方面实现了突破：
　　——明确了业主的权利，进一步强化业主的监督权和财产管理权（如对公共维修基金的管理）。在以往的实践中，由于业主与物业管理企业相比在经济实力与信息占有等方面处于相对弱势地位，二者完全平等的法律地位得不到体现。《条例》通过设立业主大会制度，建立起业主之间的沟通协商机制，在统一业主意见的基础上，与开发商和物业管理企业共同实施物业管理活动，初步建立起双方平等的法律地位。
　　——加强了前期物业管理。《条例》明确了开发商在前期物业管理中的责任和义务，约束开发商不得随意指定物业公司，并要求开发商和物业管理企业做好物业交接、承接验收工作。这有利于解决当前实践中开发商、物业管理企业相互推诿责任的问题，有利于引导开发商在开发过程中就注意规范其开发经营活动。
　　——以物业服务合同的形式规范了物业管理企业的服务行为，要求物业管理企业按照物业服务合同提供相应服务，明确了业主与物业管理企业之间的民事行为关系。
　　——在物业服务收费上，推行“按质论价”。《条例》明确要求收费必须合理、公开，提出费用与服务水平相适应，有利于解决物业管理企业服务不到位、收费不规范的问题。
　　——规定了违反《条例》的相应法律责任，引入了民事赔偿机制，依法规范物业服务行为。过去的行政法规通常对法律责任的规定只限于政府的行政处罚，而受害的当事人却得不到任何民事赔偿，新《条例》则在规定行政处罚的同时规定了民事赔偿责任。
　　主要意见
　　从总体上看，对《条例》的主要意见可归纳为两条：
　1. 认为《条例》中有关规定太“粗”，过于原则，可操作性不强。有专家认为，该《条例》中没有细节描写，能够被顺利操作的内容很少，物业服务中存在的诸如业主委员会选举问题、新旧物业公司的更替问题、维修基金的保管问题以及物业服务标准与服务费用等问题，《条例》都没有提出任何解决办法。《条例》虽规定了业主在物业管理活动中享有的10项权利，但具体如何行使并不明确，这等于给业主开了张空头支票。
　　2.未体现物权与业主委员会的法律地位。有人认为，物权和业主委员会的法律地位是解决物业管理纠纷的两个较核心的问题，而这两个问题在《条例》中都没有体现出来。《条例》若能在内容上为构造我国的财产制度起到一定的铺垫作用，将是它较成功的地方，可惜它走的仍是行业管理模式，而不是法律模式。而且，在有关物权的内容上，《条例》只字未提。
　　我们认为，《条例》属于国家行政法规，适用范围是全国，我国东中西部社会经济发展很不平衡，不同地区、城市物业管理的外部环境与具体条件差距更大，因此，《条例》只能做具有指导性的原则规定，对细则等问题需根据具体情况研究解决。从这一点看，《条例》的确比较“粗”。但是，也应看到《条例》的第32 条、41条、54条明确了相关具体管理办法将另行制定。目前，建设部配套的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程》已经颁布。下一步，建设部还将会同或配合有关部门制定《住房维修资金管理办法》、《物业管理收费管理办法》，制定《物业服务合同》、《业主公约》等示范文本，修订《物业管理企业资质管理办法》，健全物业管理专业人员职业资格制度工作，并指导中国物业管理协会制定《物业管理服务标准》。各城市也将结合本地实际出台地方条例进行补充。
　　对于《条例》的作用和意义，我们经过研究，认为可以从以下两个角度来认识：
　　头先，我国市场经济体制初步建立，市场经济的法律制度框架尚不完善，包括《物权法》都尚未制定，通过《条例》难以解决物权问题，也不可能将财产权关系的规范和调节问题作为此次立法的对象和内容。从实际出发，先立法解决当前物业管理活动中的急需规范的问题，今后随着国家法律制度的完善及实践中产生的问题，再加以发展完善，这样的立法思路是可以接受的。
　　其次，我国物业管理的具体对象与其他国家有所不同，我国城镇住宅是以产权房为主体。西方国家个人住宅主要是单体建筑（独栋），公寓一般是出租，所有人仍是个人，因此在划分权利和义务时十分明确。我国城镇住宅小区以多产权楼房为主，存在大量的公共部位和共有设施。因此，单个业主不能行使相应权利，公共设施的使用必须体现全体业主的意志。我们认为，由于物业管理法律关系具有共权与私权相混合的明显特征，在这种情况下如何行使共有物权，还有待进一步研究探索。在理论研究尚不完善的条件下，很难在《条例》中以立法形式明确物权关系。
　　对《条例》争论较大的几个问题的看法和讨论

　　关于业主和业主委员会的召开
　　根据《条例》规定，业主大会应有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加，方可召开。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。有意见认为，实践中多数社区连一年举行一次会议都不能保证，此条规定可能会使本意要有效维护全体业主权利的规定流于形式。
　　我们认为，在我国目前的条件下，这种担心是有一定道理的。《条例》之所以做出这样的规定，主要是为了体现大多数业主的共同意愿，避免发展商和少数业主委员会成员滥用权利，保证小区物业管理的相对稳定。另外，对于重大问题，如大家关心的选聘和解聘物业管理企业问题，审慎行事还是完全必要的。为了解决这个矛盾，本次正式公布的《条例》在保证业主大会代表全体业主的原则不变的基础上增加了相关规定，即业主大会可采用或集体讨论或书面征求意见的灵活方式召开，业主还可以委托代理人参加业主大会。这些规定在一定程度上增强了《条例》中有关规定的可操作性。当然，在实践具体操作中，要保证业主大会按时定期召开还是有一定难度，需要全体业主积极参与，主动行使自己的权利，也需要尽快完善业主大会召集制度。

　　“业主大会”及“业主委员会”的法律地位问题
1. 新《条例》没有明确业主大会及业主委员会的法律地位。根据《条例》，业主大会与业主委员会是一个民事主体，并具有民事权利与行为能力。但是，我国法律体系中民事主体资格取得的两种依据，一是法律直接规定，二是按照法律规定的条件与确立的程序取得。但是《条例》只规定了业主委员会向行政主管部门备案，通过备案不足以确立其民事主体的地位与资格。
2.《条例》中没有关于建立管理基金的规定。没有管理基金，则业主大会或业主委员会没有任何物质财产，按照现行法律规定，一个机构没有财产就不能成为民事诉讼主体。而当物业管理企业违反合同不履行义务、不承担责任时，业主大会或业主委员会将无从启动对追究物业管理企业的责任的诉讼或仲裁。
我们认为，业主大会（包括业主委员会）的法律地位不明确，《条例》规定的赔偿责任就难以落实。这个问题有待进一步研究。对于管理基金问题，在建设部刚颁布的《业主大会规程》中已对工作经费问题作了规定。

关于业主的权利
1. 业主是否有选择或者不选择物业公司的权利。《条例》第三十四条规定“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理”。有人理解为无论社区多大，都必须委托物业管理企业管理，户数较少的社区不能业主自治，如有人提出“对于一个户数较少的社区，《条例》没有规定允许社区业主完全自治管理的模式，允许聘请数量较少的有专长的员工实现管理，而无须由成本较高的物业公司管理。”
事实上，《条例》把调整对象确定于业主通过选聘物业管理企业按合同约定实施物业管理的活动，除此之外，业主还可以选择物业管理的其他方式，如自行管理、直接将某种服务事项委托专门企业等等，这些活动不在《条例》所管理的范围之内，但并不意味着《条例》禁止这些物业管理方式。尽管如此，由物业管理企业实施专门化的物业管理，应该作为物业管理方式的主流进行提倡和推行，其他方式可在特定情况下作为其有益的补充。
同样，第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会”，也并不意味着非成立业主大会不可。《条例》在制度设计中将同一个物业管理区域，同一个物业管理区域内的业主成立业主大会作为一般的原则，但在只有一个业主，或者业主人数较少，且经全体业主一致同意的情况下，可以不成立业主大会。
2.业委会作出的决定是否只能与物业管理有关。有人认为，“第十九条规定也是对业主民事权的侵犯。”这一条的规定是：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
《条例》规定业委会只有关于物业管理一项权利，不是说业主没有其他权利，其他权利已在《宪法》及其他诸多法律中予以了规定。作为业委会，其成立的目的是为了维护业主的物业财产权，监督物业管理企业做好物业服务工作，那么，其工作范围也理所当然的应该局限在物业管理之内。

业主大会与居委会的关系
《条例》十条规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监

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