编者按:　一个住宅小区好似个家庭，物业就像保姆，24公里默默地打理着一切。每位业主也都希望，交了物业费，能够得到等值甚至超值的服务。然而，业主与物业毕竟唇齿相依，不可避免会发生各种各样的摩擦。如果闹红了脸对簿公堂，就得用法律的利器公平地裁决。据了解，近年来，物业合同纠纷呈上升趋势，而且案件类型新，现有法律法规尚不健全，解决难度大。现在我们将较典型的物业合同纠纷进行评析。


业主可以私占小区公用部分？
事件回放：2003年9月，李某购购了水榭花都一套房屋，2003年9月27日，李某与发展房产开发有限公司、沈阳发展物业管理有限公司共同签订了《物业管理公约》，公约约定“禁止在坐拥花园、平台、露台、屋顶、绿地、道路或者其他共用部位、场地搭建建筑物、构筑物，业主不得在屋顶公共部位安装太阳能热水器。”2004年8月，李某在自家屋顶安装了太阳能热水器。2004年9月，物业公司诉至原法院。
审判结果：一、二审法院认为：李某将安装在屋顶的太阳能热水器自行拆除，将屋顶恢复原状。

案例评析：根据建设部1989年发布的《城市异产毗连房屋管理规定》规定：所有人和使用人对共有的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务，任何一方不当多占、独占，所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。


服务质量下降能否降低物业费？
事件回放：刘某住宅坐落于嘉麟花园，2002年5月8日，刘与物业公司签订了合同，但因物业管理公司履行物业管理义务中存在一定的瑕疵，如对金山海鲜大渔港的侵权行为未能及时制止，小区环境遭到破坏，致使其管理、服务区域内未完全达到约定标准。刘某欠物业管理公司2003年1月1日至2004年4月30日物业管理费1139.5元，物业公司因此起诉。
审判结果：于洪区人民法院认为，被告给付原告物业费1139.5元及银行利息损失。刘不服提出上诉，沈阳中法认为，物业管理公司未按《公共契约》约定为业主提供符合双方约定的标准服务，是违约行为。刘某不交物业管理费，是因为物业管理公司的违约，但刘某实际接受了物业服务，可适当减少交物业管理费。判决刘某给付物业管理费968.75元及相应的银行利息。
案例评析：法院根据物业管理公司提供服务的质量状况，按质定价，适当减少业主的应交物管费用，符合法律规定，体现了对物业公司违约责任的追究。

小区里丢东西物业没责任吗？
事件回放：1999年3月18日，孙某购了沈阳市沈河区万泉家园小区一住宅，与辽宁三利房地产实业有限公司签订了一份委托物业管理合同，三利公司承诺：全封闭式庭院管理，24公里保安系统，防火、防盗监控系统管理。
2004年1月9日，孙某发现自己的助力车在小区车棚内丢失。同年11月4日，他以安全防护管理不善为由将三利公司告上法庭，索赔损失1950元。法院认为助力车丢失是因犯罪行为所致，与三利公司无因果关系。一审驳回起诉。孙某上诉至沈阳中法。
审判结果：沈阳中法认为，三利公司疏于安全管理，违反了管理公约的约定，但孙某助力车的丢失并不是物业违约直接造成的，所以三利公司没有全部赔偿责任，较终按车辆总价值20％，即390元赔偿。
案例评析：《物业管理条例》明确规定：“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

没签订物业合同可不交物业费？
事件回放：艾某经营的网吧位于某小区内。2003年7月1日，小区业主委员会与政兴物业公司签订《物业管理委托合同》。合同签订后，政兴物业按约定进行了物业服务。但艾某未向物业公司交纳物业管理费。政兴物业公司于2003年11月7日诉至法院，要求艾某付拖欠的2003年第三至第四季度的物业管理费3611元。艾某以其与物业公司之间没有签订物业合同、物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由，拒交物业费。
审判结果：中法认为，艾某作为业主，物业服务合同对其具有约束力，其负有向物业公司交纳物业费的义务。判决艾某一次性给付物业公司物业管理费3611元。
案例评析：《物业管理条例》规定，在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力。如果业主委员会也未与物业公司签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，业主则应按照实际发生的服务的价格向物业公司交纳相应的费用。

超过诉讼时效就不能维权了？

事件回放：杨林华在交纳了1994年9月至1996年12月的物业管理费、采暖费、水费后，不再交纳任何费用。2004年7月19日，杨林华所属的华新国际诉至沈河区人民法院，请求法院判令杨林华给付1997年至2003年的物业管理费、采暖费和水费。
原审法院判决杨林华应该给付华新国际1997年至2003年的物业管理费、采暖费和水费。宣判后，双方均不服原审判决，向沈阳中法提起上诉。
审判结果：沈阳市中法认为，华新国际向原审法院起诉的时间是2004年7月19日，而其所请求的杨林华应支付拖欠的物业管理费是从1997年1月起至2004年6月30日止，支付拖欠的采暖费分别是1998至1999年度、2002年至2004年度。华新国际应该在得知自己的权利受侵害后的两年之内起诉。对于2002年7月19日前发生的费用应该适用法律关于诉讼时效的规定。较后法院判决杨林华只需支付2002年以后的费用。
案例评析：我国《民法通则》规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利效力的减损。物业合同适用诉讼时效的规定。

房子质量有问题就拖欠物业费？

事件回放：2000年1月15日，腾某入住三好家园C座1－1－1号房，并与沈阳巨龙置业有限公司、沈阳好房子物业管理有限公司签订管理公约、进住协议书及管理费收缴协议书。2003年8月，该小区由巨龙公司接管进行物业管理。入住后，腾以“房屋存在质量问题，小区围墙距离房屋过近，巨龙公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相符”为由，从2001年11月3日起至2003年11月3日止一直未交付物业费，共欠费3802元。2003年12月，巨龙公司提出诉讼，要求给付此款及滞纳金。
审判结果：一、二审判认为，原、被告之间存在物业管理服务关系，巨龙公司提供了大量的全面的物业服务，腾作为该小区居民，已享受到物业公司的管理服务，应交纳相应的费用。判决腾给付物业管理费3802元，及逾期付款违约金。
案例评析：房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房购卖合同调整范畴，业主不能以房屋质量问题相威胁，拒交物业费。如果在物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业公司进行维修，物业未履行义务的，业主有权根据《合同法》规定，拒绝交纳物业费。

事件6：老物业公司不愿退出怎么办？
　　徐汇区一小区2004年底物业管理合同到期，业委会出钱请了专业咨询公司做招投标工作，原物业公司也参加了投标，较终由另一家知名物业公司夺标。之后，原物业公司不愿退出，就这样僵持了三个月后，中标物业公司不得不将原物业公司和业委会推上被告席，要求赔偿不能履行合同的经济损失。

　　律师：根据《物业管理条例》相关规定，物业管理服务合同到期，原物业公司应做好物业管理资料移交工作，并及时撤离管理区域，这是理所当然的规则，因此上述物业公司肯定败诉，劝他们晚走不如早走。

　　当前，物业管理服务合同到期或未到期即新更换物业公司，从而引发老物业不走、新物业进不来的情况十分普遍，新进物业公司运用法律手段来维护自身权益是明智之举。

　　事件7：业委会当家人可擅作主张吗？

　　2004年2月，浦东一小区业委会主任擅自将物业维修基金由原来存在甲银行账户转到亲戚工作的一家银行去，更糟糕的是这家银行又比甲银行利息低许多。不知情的其他几个业委会委员不想背黑锅，结果业委会内发生意见冲突。

　　律师：根据《物业管理条例》有关规定，小区物业维修基金的动用、续筹，应由业主大会三分之二以上有投票权的业主决定，这位主任的做法当然是错误的。

　　对于新建商品房维修基金的管理与使用，目前主要问题是缺乏有效的监督机制。虽然法规明确由业主大会行使监督权，但对如何监督尚无明确的说法。有的小区少则几百万，多则上亿的维修基金，像潘多拉的魔盒吸引着小区里个别业主。因此，业委会成员本人的品行和素质至关重要，不是随便什么人都可以当的。

　　事件8：原业委会成员是下届业委会当然成员吗？

2004年6月，闵行一小区业委会任期即将终止，部分业主在居委会组织下成立新一届业委会的筹备组。该业委会成员以为自己是当然的下届筹备组成员，既不去报名登记参加筹备组选举，又不理睬新一届业委会的选举结果，甚至还把地区房地办告上法院，指责房地办违法行政。

　　律师：目前新的《上海市物业管理规定》中对业委会到期后如何选举下一届业委会这类事没有做出相关的规定，一般来说这不是换届选举，上届业委会委员不能以当然委员的身份参与新一届业委会的选举，而是以普通业主的身份进行重新登记。

　　近来有关上述问题的信访和诉讼在增多，业委会委员自以为是的行为比较普遍，这与目前上海有关业委会缺乏选举程序、标准等的相关规定分不开，从而给纠纷的产生埋下了伏笔。

　　事件9：开发商能随意更换物业公司吗？

　　2004年3月，一家知名物业管理公司获悉一开发商欲将40万平方米规模的小区委托一家物业公司开展前期物业管理，并且打算实行招标。这家物业公司经过精心准备之后，一举夺魁。由于双方在售房合同写明由这家知名物业公司管理，因而吸引了不少购房者。按理这家知名公司给开发商带来了好处，然而半年后开发商突然开出非常苛刻的条件逼这家物业公司退出，想以自己下属物业公司取而代之。双方由此产生纠纷。

　　律师：《物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司进行管理。

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