目前各银行陆续开始以“认房又认贷”的标准来认定套房。改善型置业升级客户在现阶段该如何实现购房愿望？

金先生曾全款购购过一套房产，市场价现为150万元。眼下，金先生的女儿将上小学，需要接父母过来照顾孩子，可是金先生现在居住的小两居明显不能够满足其居住需求，于是想再购套大点的房子居住。金先生看上了一套总价为180万元的二手房，可是就在金先生向银行咨询时，却被告知如果其贷款购房的话，有可能会被算作是“套房”，头付50%、利率上浮1.1倍。因为“套房”银行是以房产评估价的五成来发放贷款的，所以金先生的头付款至少要110万元，可是金先生手头只有100万元的积蓄。

解析

伟嘉安捷的专家说，在“京十二条”下发前，金先生如果使用贷款再购房的话，可比照头套房政策执行，享受头套房头付和利率方面的优惠。而新政下发后，根据银行对“二套房认房又认贷”的政策精神，在实际操作过程中银行与建委房屋权属交易系统全面联网后，对于金先生这种名下已有一套住房，再次贷款购房人群有可能会划为“二套房”，头付需50%、利率需上浮1.1倍。专家建议，金先生可以通过抵押消费贷款缓解资金压力。

因为，如果采用银行贷款的话，金先生手头的资金不足以支付头付款。而使用抵押消费贷款的话，金先生名下的这套房产大概可以评估到120万元，抵押消费贷款购房一般可以贷到七成，也就是说金先生可以贷到84万元左右，再加上金先生的100万元积蓄可以全款购购该房产。根据现在银行“先抵押后放款”的流程，放贷时间较之前有所延长后，二手房业主更倾向于全款购房人。如果全款购购的话，一般还可以从业主那里拿到一定的折扣。而金先生的抵押中的房产还可以正常居住或出租，“专家建议金先生可以将这套房产出租，用租金收益来冲抵抵押贷款月供的压力。

数据由伟嘉安捷提供，仅供参考

银行贷款购购套房

贷款与抵押对比表

银行贷款成数

银行贷款金额

结果

银行贷款头付需要110万元(180万元-70万元)，手头积蓄仅100万元，不够头付，无法贷款购购总价180万元的套房

结果

手头积蓄100万元+抵押贷款84万元，可全款购购总价180万元的套房

140万元×50%=70万元

抵押贷款金额

120万元×70%=84万元

抵押贷款成数

7成

5成

抵押现有房产购购套房

现有房产总价150万元，评估价120万元

套房总价180万元，评估价140万元

贴士

抵押消费贷款流程 签订《抵押消费贷款合同》→评估公司评估→出评估后约客户与银行面签→银行审批→办理抵押登记手续→他项权利证转交银行→银行放贷→客户领取房产证原件

借款人需准备材料 借款人身份证(外地需提供暂住证)、户口本、婚姻状况证明(已婚提供结婚证、未婚提供单身证明)、已婚借款人配偶身份证、户口本、收入证明、学历证、所在单位营业执照副本加盖公章、房产证原件、贷款用途证明。另外，借款人也可以提供一些资产证明来提高个人资质，如大额存单、购车凭证等。

批贷放款所需时间 在借款人资质没有问题、材料准备充分并且配合办理情况下，从签合同到放款一般需要15至20个工作日。

(作者：吴焕)

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