贷款购房的支付形式一直是购房者的主要支付模式，特别是北京、上海等一线城市，贷款购房已经成为了主流模式。可是新政后，购房的付款方式却发生了巨大的转变。

据“链家地产”市场研究部统计，2007年-2009年三年中，二手房付款方式中，贷款(商业贷款和公积金贷款)分别占比53.16%、58%和67.6%，是二手房付款方式较重要的支付形式，并呈逐年上升的趋势。但自4月中旬“国十条”新政后，二手房付款方式发生逆转，全款支付的比例全面上升，贷款支付的比例由之前的61.09%降至至新政后的42.02%，创近三年半新低。

7月初，贷款购房比例更是再度锐减到40%左右。“链家地产”市场分析师认为新政后二手房市场支付方式发生逆转主要因为如下三个原因：

●新政后55%初次置业者选择观望，影响贷款比例锐减

据“链家地产”市场研究部统计数据分析，目前二手房购卖市场中，60%左右的初次置业型客户选择观望。“链家地产”市场分析师张月认为，头次置业者由于经济实力有限，70%-80%的购房者置业时选择贷款支付，贷款使用率远远大于其他类型购房者，所以初次置业型客户观望成为导致贷款购房比例锐减的主要因素。

●新政后外地人贷款门槛提高，外地购房者购房成交比重下降高达21%

据“链家地产”市场研究部统计数据分析，目前全市房屋交易市场中，外地购房人群的成交比重由新政前的66%，锐减到新政后的45%，成交比重降低了21%左右。“链家地产”市场分析师张月认为，由于不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地人在京购房不能使用贷款，这限制了贷款购房客户，使其不得不对购房的经济性以及购购时间的合理性进行思考，部分选择全款购房，而大多数会选择减慢购房进程，等待贷款政策有所松动后再入市。因此，贷款购房的外地人锐减，也影响了整体贷款比例的减少。

●10%左右改善性需求被迫放弃贷款购房，贷款购房比例进一步降低

据“链家地产”市场研究部统计数据分析，新政前，全市二手房交易市场中约有15%-20%左右的置业者属于改善性需求者，目前受到差别化利率的影响，购房热度明显降温，据测算，新政后二次置业改善性需求成交比重下降到8%-10%左右，比新政前下降10%左右。“链家地产”市场分析师张月认为，改善性需求的降温也是贷款比例下降的一项主要因素。因为差别化利率的执行，加大了改善性置业的难度，新政前，二套房贷的执行政策与头套支付没有太大差别，新政后，二套房贷头付提高至5成，执行的贷款利率为标准利率的1.1倍，陡增的二套住房购房成本和明显提高的贷款门槛，成为抑制购房者贷款需求的主要动力。尤其是对于已卖旧未购新的贷款购房者这些购房者来说，要么因为贷款门槛和成本的上升超出自己的承受力，放弃购房或改为全款；要么即使拥有支付的能力，考虑到高利率带来的持有成本过高，主动放弃购房，等待政策松绑。因此，这些二次贷款置业者改为全款购房或退市也影响了整体贷款比例锐减。

(作者：卫东)

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