山西人出手阔绰、一掷千金的购房故事，可谓声名远播，国内一线及沿海城市各售楼处，尤其高端项目对来自山西的客户都特别“关照”。眼下，海外房产也开始关注山西客户。

9月16日，“2010山西太原秋季房展会暨北京、成都及海滨城市精品楼盘推介会”上，一家国际房产代理机构，携旗下几十个位于澳大利亚、美国、英国、加拿大等国的项目来参展，吸引了省城业界和市民的不少目光。截至19日下午，已有4位客户交纳了定金。海外房产市场与国内房产市场有何不同？海外房产缘何会看好山西市场？投资海外房产风险到底有多大？带着这一连串的问题，本报记者对山西人海外置业现象进行了采访。

海外置业山西客户逐年上升

“您想了解澳大利亚、新西兰、美国的房产吗？”9月16日9点半，太原中国煤炭博物馆，美亚置业的展位迎来了此次展会上位到访客户。这位戴着眼镜的中年男士问道：“你们的项目都在国外？这些项目是中国人开发的还是外国人开发的？”

得知美亚置业是专门在中国市场销售海外房产的代理公司后，这位中年男士表现出了浓厚兴趣。他立即向工作人员了解起澳大利亚、美国、新西兰等国的房产信息，包括房价、户型、项目位置等问题。

美亚置业北京公司销售负责人周梦向记者介绍，目前国内代理销售海外房产的公司仅有二十多家，主要集中在北京、上海、广州和香港。从该公司2008年和2009年的销售情况来看，有两成客户来自山西。

国内其他海外房产中介公司，均接待过山西购家，投资海外房产的山西客户正逐年稳步上升。“其他海外房产中介公司都接待过山西客户。”周梦说，在北京、上海、广州等一线城市，海外房产推介活动几乎每周都有，但在太原却非常罕见。他们公司此次参展的目的，就是为了更深入地接触山西市场和客户，为山西客户搭建了解海外房产的平台。

　民间藏富促成海外房产热销

“100万元人民币，在北京只能购到六环50平方米的毛坯房，在太原，能购到120平方米的普通 。可这样的价格，在加拿大大城市蒙特利尔市，却能购到一套150多平方米的精装公寓，性价比很高。”2009年7月，在加拿大蒙特利尔市工作了十多年的太原人王先生，选择在工作地购房。

王先生称，加拿大的商品房全部是精装现房销售，客户交款后可以拎包入住。不仅是蒙特利尔市，加拿大的多伦多、温哥华的房产市场上华人面孔也越来越多。

美亚置业的周梦说，澳大利亚、加拿大等国有七成的居民属于中产，他们的房子就是国内常说的别墅，通常情形下这类房子的总价折合人民币二三百万元。美国加州，三百多万元人民币也能购到二百多平方米的精装别墅。

省城某房地产经纪公司的王斌经理介绍，美国、澳大利亚、加拿大等国家之所以能吸引国内购房者，还有一个重要原因，就是这些国家的房子拥有恒久产权，地上建筑和所占土地都属于房主。另外，美洲、澳洲国家贷款头付比例较低，业主未收房之前，不需要支付贷款。“十年前，海外房产主要面向北京、上海等一线城市客户销售。近两年，江浙、东北、山西、内蒙古等地有能力购购海外地产的人逐年上升。海外房产中介公司开始逐渐转向二三线城市销售。”周梦告诉记者，美亚置业每年向国内推介的海外楼盘，仅澳大利亚的项目就超过100个，另外还有美国、加拿大、新西兰等多国的楼盘，每年的成交量在数百套不等。国外房产项目来国内吸金，无疑是看中了国内日益增长的购购力。

　投资房产需做风险论证

“与国内相比，美国、澳洲、加拿大、新西兰等国的房产市场较成熟，购房者购房全程有律师陪同。”在加拿大置业的太原人王先生称，国内地产目前处于不稳定阶段，三亚、北京、上海等地部分地区的房价在两年内翻番，这种上涨幅度透支了房产未来的升值空间，投资性购房客户面临金融、政策风险。以国内房产投资者中意的加拿大、澳大利亚房产市场为例，这两个国家的房产发展较均衡，每年房价的上涨幅度在6%至10%，投资客户购房可以获得相对稳定的回报。

王先生称，尽管如此，投资海外房产并非一劳永逸，其的风险来自于房价下跌和房产变现时的汇率变动。所以，国内购房者在海外投资置业时，一定要做法律上的风险论证，同时还要查看开发商的资质及行业经验，要注意楼盘的建设周期和付款方式，规避投资风险。此外，移民人口变化、留学生的人数、就业率、GDP增长等，也与楼市有潜移默化的关系。“有些国内投资者误认为，购购了海外房产就可以成功移民，这是一种误区。”美亚置业的周梦称，购购海外房产与办绿卡是两码事儿。各国的移民政策不同，对待国外置业投资客户的政策千差万别，以澳洲为例，中国人在当地只能购新建商品房，不能购二手房。与此同时，各国的移民条件在不断变化中，多数购购海外房产的国内客户，需要办理旅游、商务等签证去看房、打理房产。业主想恒久在置业的国家定居，必须符合该国的移民政策。

据了解，目前在海外购房的中国人主要有几类，要么有移民打算，要么有亲密的朋友、亲戚在海外定居，也有部分在海外投资置业的中国人是为子女出国留学打基础。目前，国人海外置业的主要国家集中在澳大利亚、新西兰、美国、加拿大及新加坡，在欧洲置业的中国人相对较少，这主要与这些国家的移民政策、生态环境、华人社区的成熟度、高福利制度等条件有关。

　澳大利亚：允许海外购房人贷款购房

二百多万元人民币可在悉尼市区购到一套五六十平方米的公寓房，而到昆士兰州的小城镇，则可以购下一栋占地几百平方米，有前后花园、私人车库的花园洋房。

澳大利亚购房政策允许海外购房人贷款购房，并在房屋转手时免收房产增值税，海外购房人可获得房产和土地的恒久所有权，并且可以作为遗产留给子女继承。但是任何人在澳大利亚转让房产所赚取的收入都必须交付税金，一般按增值额一半收15%的税，较高会按增值部分的45%来征收。在昆士兰州，如果以现金(没有贷款)支付的话，大约需要20%-　40%的定金，外加律师费、印花税、贷款费用和购购费用等，约房价的6%。由于各州规例不同,　所交费用也有差别。

　新加坡：为100%

新加坡销售的房屋面积是按使用面积计算的，不计公用面积，即为100%。

新加坡的土地分为两种，一种是拥有恒久地契的土地，另一种是使用年限为99年的土地。目前政府公开出让的开发用地大多为99年的，恒久地契的项目大多集中在市区域的旧城改造项目。同一区域的恒久地契项目和99年使用年限项目，会有30%左右的价格差异。

　外国人在新加坡购购私人住宅公寓是不受限制的，如购购有地的别墅、洋房，则须新加坡政府部门批准。由于今年上半年新加坡房地产市场出现过热势头，新加坡政府今年出台了新的调控政策，规定以投资为目的、在一年内转售商品房或者住宅地的业主，政府将征收卖方印花税，税率跟当前购房时必须缴纳的印花税率一样，即头付18万元征收1%，个18万元征收2%，剩余的金额征收3%。

美国：使用面积算法很“实际”

一般情况下，如果不是非要挤在纽约曼哈顿或洛杉矶、旧金山等市区，花二三十万美元拥有一栋两三百平方米的花园洋楼，是一个很快可以实现的梦想。

对于美国房屋的使用面积，其算法要比中国“实际”得多，一般走廊、地下室、小阁楼、花园、院子都不在房屋的销售总价之内。在美国购房，不仅能拥有房屋所有权，也能拥有土地的所有权。

虽然在美国购房不贵，但每年的房产税可不低。你购了房屋，每年政府按市场行情来估价，然后根据估价缴纳房产税，金额按照估价总值的1%-6%不等。例如当年购来的房屋是100万美元，但如果政府今年估价是120万美元，就得根据120万美元支付税收。如果转让房产的话，政府按房产转让收入增值部分的25%收税。

需要注意的是，美国绝大多数州法律规定，购房并不意味着可以获得移民机会，以加州为例，申请投资移民的人士需要投资至少100万美元并雇用3-5名当地公民工作，而且美国绿卡投资移民还需要每年有真实的资金往来和贸易额，才能达到基本条件，而投资100万美元在美国购房，不属于投资移民的范畴。此外，金融危机后，外国人想通过贷款在美国购房的难度增大。

法国：大都市的房子价高

用在北京购购一套中等公寓的价钱，可以购下法国薰衣草之乡——普罗旺斯的一栋山间别墅。但在巴黎，那里的房价却高得惊人，特别是香榭丽舍大街、巴黎圣母院一带的二手房，售价一般都在1万欧元(约合9万元人民币)/平方米以上，200万元只能购到“鸽子笼”。

需要提醒的是，面对法国乡间一座座面朝大海、被野花簇拥的低价别墅，投资可别忙着心动。这样的房子一般邻里之间相距很远，有时甚至整座山头只有一栋房屋，需要驱车数里路，才能发现商店、超市、医院等配套设施，生活上十分不便。

在法国购房，要注意选择治安较好、交通便利、距离城市不太远的城区。但是法国大都市的房子价高，银行一般也不会贷款给不在法国居住的外籍人员。此外，高额的公证费、地产税等，也会给购房者增加更多的负担。

(作者：戎紫冰)

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