按揭贷款是不动产抵押贷款的一个种类。按揭是香港俚语，由英语

mortgage（意为抵押）一词的音译而来。它和其他形式的不动产抵押担保贷

款的区别在于，按揭贷款是由发展商方面申请，请求金融机构在资金上予以

协助，把贷款借给发展商的客户，由购房客户用自己所购的房产抵押给金融

机构作保证担保，以保证自己履行债务。同时发展商也用自己的信誉向金融

机构作担保，自己为购房的客户承担无限连带责任，即当购房客户不能按期

偿还金融机构的贷款本息时，发展商代购房客户偿还借款。

在按揭贷款活动中，金融机构、发展商和购房客户之间构成了一个三角

法律关系。购房人既是发展商的客户，与发展商签有房屋购卖协议，与发展

商是购卖关系，同时，购房人也是金融机构的客户，与金融机构签订了借贷

合同，是借贷关系。发展商与金融机构签定担保合同，确定了担保法律关

系。

在按揭贷款活动中，头先是发展商向金融机构申请由金融机构帮助向其

客户提供贷款以促进其房产销售。经过考察，金融机构同意向发展商客户提

供按揭贷款，金融机构与发展商签订按揭合作协议书，金融机构向发展商发

出按揭贷款承诺书。

金融机构向购房的客户提供贷款的前提是，购房人必须已与发展商签订

了购房合同，并已付足了规定比例的房价款。只有在此基础上，金融机构才

开始对按揭申请人进行初审。经审查合格，金融机构与按揭申请人签定按揭

贷款合同即房地产抵押贷款合同。同时与发展商签定保证合同，一般情况

下，金融机构与按揭申请人和发展商在同一合同上签字，但也有分开签署

的。

房地产抵押贷款合同签完后，抵押各方同时到房屋土地管理部门办理抵

押登记手续。通常按揭申请人提供的抵押都是在建中的物业，也即期房，尚

没有产权证，通行的作法是期房抵押登记后，预售契约由金融机构占管。这

时的抵押登记仅是预售契约的抵押登记，也即房产权益的抵押登记。等房屋

全部竣工后，发展商先办理完大产权证，然后将大产权证分割成若干个小产

权证，再办理抵押登记，这时的抵押登记才是真正的产权抵押登记。所以，

金融机构不见得拿到了预售契约就万事大吉了，重要的不是替借款人保管合

同，而是及时办理完抵押物的产权抵押登记。

（北京中伦律师事务所 陈文）

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